【本期关注】购房后面积缩水 房产测绘误差致开发商合理谋取暴利
[导读]在房产测绘的过程中，无论采用何种仪器，无论观测者多么仔细，都无法求得测量的真实信息，往往会出现很多的偏差。这一误差许可导致开发商凭此误差可以虚增房屋面积，而且合理合法地卖给消费者，房产测绘的行为和技术不规范，为开发商带来了巨大的暴利。 >>详细
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海南乐居 |
近日有媒体报道，位于海口市龙昆北路“天聘康都”的房子，房产证标注的建筑面积与当初购房时合同上写的建筑面积不同。据业主张女士提供的住房合同显示，该商品房的住房面积为45.83平方米，总价为211680元，房产证显示的建筑面积却为41.09平方米。
但该公司负责人声称，这是正常现象，因为该项目前身为“半拉子”工程，实际图纸已经无法找到，于是采用实际测量的方式获得其面积。建筑收尾时，公司再次进行了测绘，由于三次测绘的数据都不相同，办理房产证时公司采用的是最后测绘的数据。
近年来，随着行业管理不断成熟，对房产测绘行业或者从事房产测绘的专业人员监督管理力度的加强，实测数据相对也比较公平了一些，但最容易做手脚或玩猫腻的地方，是在公摊面积的计算上。
按照住建部的有关规定，在商品房的销售面积中，公摊包括：本幢楼的大堂、公用门厅、走廊、过道、公用厕所、电(楼)梯前厅、楼梯间、电梯井、电梯机房、垃圾道、管道井、消防控制室、水泵房、水箱间、冷冻机房、消防通道、变配电室、煤气调压室、卫星电视接收机房、空调机房、热水锅炉房等等。
这么多的子项目，连专业测绘机构进行测算时也会出现极大的误差，更何况是普通的购房者。因此把公摊率提高3个百分点，是根本无法察觉的。
而且，建设部在2001年正式启用的新版格式合同规定，公摊面积与测量结果不符，但没有使总面积超出3%，开发商并未违约。这就意味着开发商可以毫不顾忌地以公摊的名义往销售面积中注水3%，而这些注水面积换来的将全部是净利润。据测算，公摊率提高3个百分点，就可增加10%的净利润，如果一个销售面积10万平方米、平均售价每平方米1．7万元的小区，仅公摊率虚高3%一项，就可使开发商狂赚5000万元，其中暴利可想而知。
开发商虚增房屋面积的同时，也突破了建设容积率和土地计价指标，按规定，应受到罚款和补缴地价款等的处罚，但在现有房产测绘技术规范下，开发商绕过了相关法规的规定和处罚，把虚增的面积变成了商业产品。
有业内人士对此进行了计算，购买建筑面积是100平方米的房子，房价按1万元/平方米计算，如果有3%的误差比，商品房交楼时建筑面积就可以“合法”变成103平方米，那么购房者就多支付房款3万元。此外，物业管理费按8元/平方米/月计算，每年多支出物业费576元，暖气费180元，合计756元，70年合计是就是5万多元。再加上利息等其他损失，可能要接近10万元钱，相当于总房价的10%了。
虚增的面积，成就了开发商巨大净利润，据相关媒体在采访某业内人士时其透露，全国有2800多个城市，如果按3%面积误差计算，全国每年因房产测绘虚增加的面积就将达到80多个城市的新建筑面积。以北京为例，截至2008年12月末，北京市一年商品房销售面积为1988．71万平方米，按房产测绘误差化的中限1．5%计算，虚增加的面积达到了29．83万平方米，以当年平均房价12000元/平方米估价，消费者将为此多支出35．797亿元的天价房款，按北京市1600万人口计算，差不多每个人为开发商“捐款”223．7元。
在房产测绘的过程中，由于测量所使用的仪器和工具不可能绝对准确，进行测量时的外界条件也会随时变化，以及观测者感官和生理条件的限制，所以，无论采用何种仪器，无论观测者多么仔细，都无法求得测量的真实信息，往往会出现很多的偏差。
近年来，随着行业管理不断成熟，对房产测绘行业或者从事房产测绘的专业人员监督管理力度的加强，实测数据相对也比较公平了一些，但最容易做手脚或玩猫腻的地方，是在公摊面积的计算上。而过多的子项目，连专业测绘机构进行测算时也会出现极大的误差，更何况是普通的购房者。因此把公摊率提高，是根本无法察觉的。
在世界上，由于在房屋建筑设计、施工等环节已经完成了对开发商的严格监督，并不需要最后实测确认房产面积，国外只有地籍测绘，没有房产测绘。由此，中国拥有全世界其他地方都没有的技术行业――房产测绘。
为了从法律上处理实测面积和销售预测面积发生的误差，2003年4月28日，最高人民法院出台了《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，规定：交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积，与商品房买卖合同约定面积不符，合同没有约定或者约定不明确的：面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。
据国家统计局数据显示，2008年全国商品住宅销售面积约为5亿平方米。按房产测绘误差比中限1．5%计算，仅住宅虚增面积就达到了750万平方米，相当于整个杭州市全年商品房的新建筑面积。
按国土资源部的报告，当年全国商品房平均销售价格接近4000元/平方米，按此粗略估算，消费者为此多支付300亿元。2010年，全国商品房销售面积达到10．43亿平方米，全年商品房平均价格为5033元/平方米，按房产测绘误差比中限1．5%计算，虚增加的面积达到1500万平方米，相当于天津市全年商品房销售面积，消费者为此多支付600亿元。
尽管国家有关部门制定的标准很明确，但房产测绘的技术依据造成了面积误差比3%的变化和公摊面积随意性变化，同样的房屋，公摊率有的是2%，有的则达到了30%。若是商业用房屋，多记的面积和多掏的钱更多，主要原因是房产测绘极其不透明、房地产商和测绘部门暗箱操作等。
建筑行业为了真正起到监督与社会公平的作用设计了第三方监督制度，但房产测绘的所谓第三方监督设计却是有些荒唐，只有两方。房产测绘是在其他所有的建筑监督结束后，由开发商出钱聘请房产测绘单位测量将要出卖房产的面积，而这个房产测绘面积是不知情的买方必须接受的法定面积。
房屋测量毕竟有一套技术标准，国家也有明确的条文规定，在房屋建筑形状规则、开发商不玩猫腻的情况下话，应该说还是能做到稍微公正一点，但是在不规则的情况下，因为有了面积误差比3%的规定误差，出现不公正是完全可能的。
当时制定政策时，同时又懂得建筑设计、建筑施工的专业人士很少，面积误差比规定为3%的合理性很可能有瑕疵。
如此巨大的利益驱动下，促使开发商不断通过房产测绘来为自己创造着巨额利益，同时也阻碍了房产测绘的公正性，而且最终给购房者带来的不该承担的费用，最终让巨大的利润落入开发商的口袋。
有业内专家呼吁，开发商通过房产测绘谋取利润已经违反了民法通则中不当得利的原则，违反了国家制定的规划法、国土法、计量法等，因此其建议，应当立即停止房产测绘，并尽快制定因房产测绘导致的后果处理预案，减轻购房者的置业负担，巨大净利润消除的同时也能够有效的降低房价。
对于合同约定面积与房产证面积出现差异，首先看合同约定如何处理这种差异。如果合同未加以约定并且不是按套计价的，根据有关规定，分别按以下情况处理：
1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)的，据实结算房价款；
2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。
