【本期关注】交齐罚款换来转正 违建“漂白”何时了
[导读]海口政府打击违章建筑已不是第一次,但是违章建筑却总像是打不尽。事实上，即使对现存的违建一一拆除，仍有部分违建摇身“转正”成为合法建筑。有关海口违建项目“漂白”“准生”的新闻更是热传于网络。 >>详细
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海南乐居 |
海口政府打击违章建筑已不是第一次,但是违章建筑却总像是打不尽。事实上，即使对现存的违建一一拆除，仍有部分违建摇身“转正”成为合法建筑。有关海口违建项目“漂白”“准生”的新闻热传于网络。实际上，正被热炒的海口阳光巴洛克广场的“准生”在海南并不是第一家，翻开海南违建被“准生”的历史，此前早有三亚天赐18度蔚蓝小区、海口沁雅家园、海口宝泰温泉花园等案例。
据相关媒体报道，海口阳光巴洛克广场建筑项目，存在不按政府有关部门审批的规划图纸施工、不办理放验线手续、建筑退线不符要求、超建面积等问题，被海口市城市管理行政执法局罚款近250万元，其中超建3700平方米被罚款166万元，其后，这部分违建补办手续，“堂堂正正”转正了。
同样是违建，一部分“强拆”了，另一部分“准生”了。阳光巴洛克广场超建筑面积3700多平方米，而政府有关部门只罚款166万元就了事。这样的处罚等于只对违法增加的建筑面积每平方米罚450元。从此，非法扩建的面积就转正了。项目业主就可以正大光明地以数千元甚至上万元/平方米的价格向外出售。有市民质疑，这样的处罚是在惩罚和打击非法扩建还是在鼓励非法扩建呢？
海口沁雅家园两栋商品楼私自加盖两层，对于此，海口龙华区城管大队相关负责人表示，2009年6月14日巡查发现该小区私自加建后上报到龙华分局，该局工作人员到现场查证后，立即作出处罚214万元，该小区开发商已全部付完罚款。随后，该违建顺顺当当的“长了个”。
业内人士透露，由于违法加盖的楼层，其成本一般就只有建安和罚款(灰色成本难以测算，略去不计)两项，如果按照每层楼的面积1500平方米，海口商品房目前的建安成本每平方米2000元，商品房均价每平方米1万元计算，那么沁雅家园的违建利润为(1-0.2)×1500×2×2-214=4586万元，利润率为324%。
无独有偶，在海口阳光巴洛克交了罚款后摇身转正的例子在海南已经不是首例。
据相关媒体报道，2009年三亚天赐18度蔚蓝小区开发商辉源房地产开发有限公司在兴建“三亚辉源海坡度假公寓”工程中存在违规建设行为，在小区内违规加盖2层住宅楼和私自扩建4栋别墅，违规使用用于建设高尔夫球推杆场的空地建设综合楼，建筑面积达4000多平方米，收益已达到亿元。而三亚综合执法局在依法对相关违建罚款103万余元、补办相关手续后，便将违建变成了合法建筑。
业主质疑：违建岂能罚款100万了事？对此开发商代表表示，承认先前的违法行为，目前有关手续已经补办完毕，小区内的建筑都是合法建筑，业主不应质疑其合法性。
令人痛心的是，从“违建”变“准生”的例子在海南房产界并不止于此。2010年8月，海口市琼山区“宝泰温泉花园”的5栋楼盘在报建时每栋总层数12层，但这5栋楼盖好后却变成了每栋17层。相关部门只罚款了30万元便草草了事。
业内人士估算，宝泰温泉花园的违建利润为(1-0.2)×1500×5×5-30=29970万元，利润率为398%。就是说，如果要用罚款的办法让这个楼盘觉得违法加盖楼层是无利可图的话，罚款额应为3亿元，而实际的罚款额只有0.1%。
表面上，被罚款将近250万元，而实际上超建的3700平方米，交纳区区166万罚款转正后售价可高达数千甚至上万元，任何开发商都清楚这笔账怎么算，也都愿意乖乖的上交罚款，所以在巨额利益下违建屡禁不止。
业内专家表示，违章建筑利当头。按照市内某私人开发的违章商住楼来算，除去建筑成本，纯利润高达2600多万元。但是，在如此高昂的利润驱动下，开发商仍然违规建筑。对于这种违规建筑的处罚，并处罚金只有工程总造价额5%-10%以下的罚款。按照政府有关工程造价公报，目前几年工程造价在1000元/平方米以内，处罚最高10%也不过40万元。这40万元罚款对于2600多万元的利润来说，效果微乎其微，难怪开发商甘愿冒着违规的处罚也要超建。
许多违建业主均有一种先占先得的心理。他们认为，只要建起来了，就不可能拆了，超建不就是罚个5-10%吗。为此，违法建筑占地面积、容积率陡然上升，投资规模也相应扩大，由原来的十几万发展到几百万甚至上千万元。
有关人士表示，因为处罚，确实使得很多非法建筑“转正”，成为了合法建筑，由此，开发商会抱着“真的没有事”的态度，对于行政处罚“泰然处之”。
有评论认为，对违建的处置不宜“一刀切”，应有选择性的强拆加以处罚，避免资源浪费。该评论认为，健全的惩罚体系才是打击违建的关键。
此前，有媒体曾就小区规划频频“变脸”现象采访市城市规划局有关人员。相关人员表示，为了加强监控开发企业随意更改规划、超建、占用红线等问题，有关部门已经采取措施，把监督职能前移，把事后监督变成提前监督，一旦查到违规、违建现象，将及时下达整改通知，不能整改的，将严格处罚开发企业。
市城管局相关人员表示，为了杜绝开发商为追求更多额外利润而擅自改变容积率、建筑密度，增加建筑面积，对建设项目所在地从放线，打地基，中间主体，到建筑封顶等四个环节，加大督查力度。“这种全程跟踪督查，把事后追究和处罚手段变成提前预防，从开发建设期间就加大对各种违法、违规现象的防控力度，可以提前避免超建、违建现象。”
有法难依，自有立法者和执法者的顾虑，但违建者正是利用执法者这种顾虑，把法律当儿戏，不以违建、超建为耻，反而以暴利为荣，甚至主动违建、超建。为此，地产业内表示，违建、超建是一个巨大的利益黑洞，照亮它，理清它，铲除它，需要峻法，需要执政者的胆识和智慧，更需要开发商的自省与自觉。
违章建筑一直是城市建设的绊脚石,海口对违建的打击力度也一直没有减弱,而违建却总是越打越烈,甚至华丽转身,成为合法建筑,继续完成建设。
一直以来，海口市对违章建筑建设颇为重视，海口市长冀文林曾表示，打击违法建筑是城市管理的长期任务。拆违的标准就是一个“法”字，合法的认了，不合法的就得处理。考虑到老百姓特殊的生存需要，是拆是罚是没收，区别对待；但该拆的必须拆、该罚的必须罚、该没收的必须没收，而且要重罚，毫不客气。
4月份以来，海口加大对违法建筑的整治力度，仅4月全市共拆除框架、砖瓦、简易等结构的违法建筑42宗71170.66平方米。进入5月,海口四个区也已全面启动第二季度重点拆违工作，65个项目正在有条不紊拆除中。秀英区西海岸片区、海航海鲜坊、科技大道2栋12层违建、龙华区南海大道亿城家园2栋17层违建、琼山区中山南路1栋15层违建、美兰区晋江村2栋13层违建、灵山镇大昌路口2栋等违建将采取没收实物、全部拆除等方式。
这栋“超薄”型建筑位于海口兴丹路省农科院斜对面。它有3层半高，占地面积只有20多平方米。该房最薄处只有40公分左右，最厚处也才3米多。整个房子呈一个斜三角型状。
这两栋楼均在一栋6层，一栋7层。从正面看，两栋楼与普通民用建筑并无不同之处，但从侧面看，就会发现两栋楼之间的距离非常狭窄，目测间距不足10厘米，几乎就是贴在一起。
这栋违建高楼造型奇特，俨然一个斜“三棱柱”，共有五层，曝光时仍在建设。整栋房为淡黄色墙体，最薄处约为2m，与周围的建筑一比，真可谓“鹤立鸡群”，十分醒目。
这栋造价200多万的欧式风情小木楼，俨然是“童话小木屋”，但这幢小木楼的建造者并没有任何规划报建手续，而且占据的是小区业主的公共绿地，是一个十足的违章建筑。
这栋海口史上“最牛”违建，2栋17层建筑高高耸立。是海口市仁里村经济社利用集体留用地建设的小产权房，没有规划许可和施工许可等报建手续，公然以商品房名义对外出售。
