正文

  引导语：近日，海口江东新区管理局与中电建海南建设投资有限公司签订了战略合作协议，双方就布局区域总部等战略部署达成一致，这也意味着又一家世界500强企业入驻海口江东新区。江东新区自设立以来，总部经济区已商洽60多个重点项目，招引了40余家企业签约、落地，随着人才潮流大批涌入，江东新区的住宅项目也颇受追捧！在刚需阶段，江东新区还有小户型可售吗？——有个楼盘还能捡漏！

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海口美兰区| 佳丰京艺湾

  楼盘亮点

  亮点一：建面68.14-90.29㎡小户 毛坯盘

  由于报建较早，项目存有少量的小户型产品可售，且为70年产权，在海口市场上十分有竞争力，加之毛坯交付，让装修款有缓冲期，置业压力更小，还可接受个性化定制。

  亮点二：位处江东新区板块具有发展潜力

  项目位于江东新区板块内，拥有临空经济区产业发展和人才增长的红利，同时也能被美兰机场二期及三期等立体综合枢纽产能所辐射，周边环境将得到更新和完善，潜力无限。

  亮点三：生活配套基本已呈现

  项目邻近南渡江，可通过南渡江大桥前往主城区，且周边公交线路丰富，医疗资源与教育资源雄厚，能满足家庭式居住需求。

  亮点四：车位配比1:1.7 邻近新大洲大道

  项目总户数是984户，车位总数为1151，车位配比是1:1.7，能基本满足业主停车的需求，且项目邻近新大洲大道，自驾路线可满足日常基本的出行需求。

  综合推荐购买人群：适合首付预算在40-53万之间的刚需家庭客群及在临空区就业、投资的购房者。

  测评1 产品特色

  简要信息·楼盘特色

  围合式景观花园养生社区

  佳丰京艺湾的开发商为海南佳丰房地产开发有限公司，整个项目占地面积约91亩，容积率为1.75，绿化率为40%，总栋数为12栋，由7栋住宅、2栋公寓、1栋办公楼、1栋四星级酒店、1栋会所构成。项目总户数是984户，车位总数为1151，车位配比是1:1.7，充足的停车位数量在海口市区住宅项目里较为少见。

  项目配置酒店，两层连廊式独立会所，2000平下沉式阳光恒温泳池，8700平特色沿街商铺，活动广场，运动场所等社区休闲配套，整体打造围合式景观花园养生社区。

  测评2 主力户型介绍

  方位·采光解析

  方正户型带赠送空间

  C1-1户型 建筑面积68.14㎡ 一室两厅一卫

  小户型房源，双开间朝南，目前有少量库存在售，由于是毛坯交付，以下结构描述参考户型图设计。

  推开入户门，可直观看到客厅阳台一景，后期为了便于存放钥匙扣等小物品，业主可于入户门一侧摆放储物柜，也有利于保持室内的整洁环境。

  厨房位于入户门的右侧，进深2.4米，面宽2.1米，整体空间适中，于灶台一侧的墙角处预留了冰箱位置。L型的操作台，双水槽设立在窗户前，利于水汽蒸发，避免水渍残留滋生细菌，水槽右侧有0.5米宽的操作台，可用作备菜，时刻保持流畅的洗切炒动线。

  餐厅进深2.3米，紧邻厨房，方便端菜上桌，由于客餐一体化设计，就餐人数较多时，可借用客厅区域，操作空间大，可满足招揽亲朋好友聚餐的日常需求。

  客厅进深3.4米，面宽3.6米，衔接景观阳台，整体采光面大，能为室内提供充足的光照。景观阳台进深2.4米，面宽3.6米，有一部分空间属于赠送区域。

  主卧进深4.2米，面宽3.4米，能容纳下1.8米的大床、衣柜、床头柜、化妆台等家具用品。厨房对面为北向阳台空间，由于是毛坯交付，业主可根据需求改造成小客房，满足居住需求。卫生间处在两个房间中间，方便起居使用。

  该户型适合刚需购买群体，如单身一族、新婚人士、候鸟群体。

  A1户型 建筑面积90.29㎡ 两室两厅一卫

  根据海口市住宅与房地产信息网备案的信息显示，项目有一套建面90.29㎡的两居住处于可售状态，且该户型面积为项目的主推面积之一。

  客餐双厅整体进深7.2米，面宽3.8米，两者一体化设计，让业主在视觉上无限制性，两个空间相互借用融通，视野更加开阔。客厅衔接着270°观景阳台，阳台进深2.4米。面宽3.8米，该片区域足以容纳6-8人在此举办小型轰趴。

  厨房进深2.9米，面宽1.8米，L型设计，较长一侧拥有较为充裕的台面，可满足2人同时烹饪。

  室内动静分区设置，卧室与卫生间处在静区，避免日常活动影响家人休息。

  主卧进深3.9米，面宽3.6米，带观景飘窗，飘窗进深0.8米，可以充当休闲区观景，也可用来收纳衣物被褥及零碎用品等，功能性丰富。次卧进深3.7米，面宽约3米，带小型飘窗，两间卧室的飘窗均属于全赠送空间。次卧对面的北向阳台，业主可根据居住习惯进行拓展，可转换成独立卧室，两房变三房，也可改造成书房、健身房等，由于空间进深有2.9米，可拓展性强。

  卫生间进深2.9米，面宽1.8米，带有明窗，可及时通风，保障空间的清新环境。

  该户型各个空间都呈方正结构，利于家具摆放，适合家庭式置业人群。

  测评3 区域概述

  区域信息·板块动态

  江东新区组团内傲据自贸红利爆发点

  佳丰京艺湾位处海口市东北部的美兰区，美兰区东接文昌市，南靠琼山区，西邻龙华区，北临琼州海峡，是海南的政治、经济和文化中心城区。美兰区区位资源优势显著，不仅有以海府大道和海秀大道为轴心的集旅游、购物、休闲、娱乐为一体的海口市旅游购物中央商贸区，还有世界第三、亚洲第一的东寨港红树林自然保护区和东寨港琼北地震遗址。美兰区常住人口正呈不断上升态势，2016年69.59万人，2017年70.28万人，2018年71.12万人，2019年71.91万人，2020年85.30万人，随着人才的不断涌入，未来五年内还将迎来一定的人口红利爆发期。

  胡润研究院首次发布的《2020胡润中国最具投资潜力区域百强榜》中，美兰区在绿色发展方面以93.5分排名第十位，实力明显。美兰区的发展潜力体现在江东新区建设上，十四五期间，美兰区将围绕“四区一门户”和“一核两岸三组团”推进美兰区与江东新区一体化融合发展。

  佳丰京艺湾位处美兰区江东新区新大洲大道681号，江东新区规划范围约298平方公里，分为江东新区总部经济区、海口临空经济区和江东离岸创新创业组团、江东新区综合服务组团、文化交往组团、高教科研组团六大板块。项目处在江东离岸创新创业组团内，该组团是美兰空港及江东新区建设的重要支撑，主要包括桂林洋经济开发区和灵山镇两个片区。桂林洋集中发展离岸众创孵化、科创与商务、文化创意、高新智造及生态宜居五大功能。灵山镇集中发展航空文化创意、购物休闲、国际医养、商务度假、旅居宜居五大功能。

  2020年，江东新区市场主体增长呈井喷态势，新增市场主体超过8000家，企业新增数量近5000家，山东能源、中国银行、大唐集团、中国石化、国投集团等一批名企落户江东，江东板块正不断新增澎湃新活力。

  测评4 交通信息

  轨道交通·公共交通·自驾

  三线路交汇处立体式交通环绕

  轨道交通：

  项目10公里内覆盖3个高铁站，其中距美兰站4.7公里，距海口高铁东站8.9公里，距高铁城西站10公里。业主均可搭乘公交车直达3个站点，方便快捷。

  在满足高铁环岛游的基础上，业主可在以上3个高铁站搭乘海口市郊列车及澄迈城际列车，通过海口市郊列车能短距离到达长流、秀英等地及海口火车站，通过澄迈城际列车可快速到达老城镇，节省路上堵车的时间。

  公共交通：

  项目1公里内覆盖7条公交线路，距绿地城站251米，距琼山大道路口388米，距国际花卉产业园565米，距灵山墟745米，距灵山中心小学站769米，距桂林洋路口站1公里，距海师附中高中部1公里。

  沿途有21路、41路、43路、45路、K4路等十多条公交线路经过，首班车为6:00，可到达白沙门公园、万绿园、龙昆南商圈、国贸商圈、国兴商圈、府城老街、桂林洋大学城、美兰机场枢纽站，基本覆盖海口所有主城区及热门商圈，业主日常出行尤为便利。

  注：除了公交站点电子显示屏外，还可通过百度地图、微信小程序“海南e出行”等工具查看公交实时路线，为出行规划好时间。

  自驾：

  项目处在新大洲大道、琼文大道、海榆大道三线交汇处，自驾出行快捷。

  从项目出发，右转经新大洲大道、海口绕城高速、美兰机场路等，行驶6.6公里可达美兰机场。

  从项目出发，左转途径新大洲大道、琼山大道、白驹大道，行驶10公里可达国兴商圈，周边涵盖着国兴大润发、国秀城、海南省图书馆、海南省博物馆、日月广场等热门打卡点。

  从项目出发，左转由新大洲大道横渡南渡江，进入滨江路、海德路、金龙路等，行驶15公里可达国贸商圈，周边涵盖着友谊阳光城、上邦百汇城、友谊国贸城、宜欣广场等热门商圈，年轻潮流聚集处，吃喝玩乐一站式配套。

  测评5 周边配套

  教育·医疗·商业·公园

  5公里内生活配套醇熟

  教育配套：

  项目5公里内覆盖7所学校，涵盖全龄段教育。距海口市灵山镇中心小学663米，距海南师范大学附属中学1.2公里，距灵山中学1.8公里，距海口绿地实验学校1.5公里，距海口市琼山中学2.6公里，距北京师范大学海口附属学校4.2公里，距海南省经济技术学校4.8公里。

  据学校官网记载，海口市琼山中学考入清华、北大的学子有40多人，教授、研究员、专家学者、硕导、博导、处级以上领导干部、少将以上部队首长和其他著名人士就在600人以上，因而学校也被称为“人才的摇篮”。在其他方面，学校的男排曾三夺全国冠军及一次亚洲冠军，女排也曾三次勇夺全国中学生沙滩排球锦标竞赛第一及一次世界季军。

  医疗配套：

  项目距灵山镇卫生院972米，距海口市人民医院滨江分院3公里，距海南省第五人民医院5公里，距海口市第四人民院5公里，距海口市妇幼保健院7公里，距海口市第三人民医院8.3公里，距海口市中医院10公里，距海南医学院第一附属医院10公里。

  海口市妇幼保健院位于琼山区，开设有产科、妇科、儿内科、小儿外科、乳腺外科、手麻科、新生儿科、医学遗传科、生殖医学中心、儿童康复科、产后康复科室等临床、保健、医技业务科室，其中年均分娩量1万余人，位居全省之首。

  海南医学院第一附属医院位于龙华区，开设有心血管内科、神经内科、呼吸内科、肾内科、消化内科、心脏外科、颅脑外科、整形美容外科、普通外科、肝胆胰外科、骨科、小儿科、眼科、耳鼻喉科、口腔科、妇科、产科、中医科、皮肤科等科室。在2020年度华南地区医院综合排行榜中位列第15名，其中在全科排行榜中味蕾第2名，急诊排行榜中位列第4名，医疗综合实力较强。

  公园配套：

  项目10公里内覆盖着6座公园，其中距玉龙泉湿地公园4.9公里，距双创公园5公里，距南渡江公园6.5公里，距美舍河凤翔湿地公园7.5公里，距桂林洋国家热带农业公园8.5公里，距红城湖公园9.2公里。

  美舍河凤翔湿地公园南起羊山湿地玉龙泉，北至白沙一桥，由玉龙泉、羊山水库、沙坡水库、美舍河及沿河道部分公共绿地和凤翔公园组成。公园物种丰富，南段地处特殊的火山熔岩地貌，北段贯穿城区，是海口市区的滨河生态景观系统，也是海南最大河流南渡江的重要补水河。

  美舍河凤翔湿地公园占地面积较大，绿被植物茂密，是海口市区内欣赏日落的较佳打卡点。清晨有市民于此打太极、唱琼剧，下午可在此放风筝、野餐，晚上广场舞人群热闹非凡。

  其他配套：

  业主的日常采购可以依赖周边的农贸市场及社区底商，其中距绿地城社区底商1.4公里，距灵山农贸市场1.7公里，社区底商的菜篮子超市及日用品超市较多，可以满足日常的生活物资需求。

  项目正北方向750米处设有一座海南省图书馆绿地分馆，开放时间为上午9时至11时30分，下午14时30分至19时30分（周一、周五下午及法定节假日闭馆），读者不仅可以凭省图书馆的读者卡进行借阅服务，还可以利用手机信用借阅方式进行借阅。

  测评6 价格分析

  价格现状·潜力分析

  高性价比核心小户型

  项目仅有少量房源在售，产品建面68.14-90.29㎡，参考价为19500元/㎡，周边的竞品有2个，绿地城江东首府现阶段仅有商铺在售，建面约125-320㎡，均价18000元/㎡；绿地城三期玺园目前暂无新房在售，市面上多为二手房流通，该小区11月二手挂牌均价为18424元/㎡。项目周边几乎被绿地项目围绕，但绿地项目可销售的住宅项目较少，不具备竞争力。

  价格潜力：

  项目位处江东新区范畴内，得益于自贸港的发展，江东新区仍处于红利兑现前期，项目后期具有较高的溢价空间。

  项目不足：

  项目仅有少量户型在售，货存量少，且剩余楼栋暂未动工；项目是毛坯交付，购买到入住需耗费一段时间。