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乐居买房讯 第二季度，“救市春风”席卷各地，全国几十个城市发布松绑限购、降低房贷利率等房产调控新政。5月15日，海口住建局等4部门联合发布了楼市调控新政，正式加入救市大军。

6条政策涉及放松引进人才购房资格、降低首付、减少二手房转让年限、优化商品住宅定价等，其中完善商品住房销售价格备案政策，取消住宅一刀切的“最高限价17300元/㎡”的规定，在一定程度上刺激了开发商的拿地积极性。

新政发布后，海口土拍市场一改之前土地“流拍率”走高的态势，挂牌出让的宅地、商业用地均成功出让。此外，6月6日正式上线的海南“土地超市”，进一步优化了海南的土地供应结构。

同时，因为商品房定价政策的调控，5月末开始海口多个楼盘住宅备案价超过18000元/㎡，更是出现了均价突破2万/㎡的项目。预计后续，在区位占优势，建造、拿地成本比较高的住宅新房，会获批远超之前限价的备案价格。

不过意外的是，限购的松动并没有形成促进新房成交上升的效益，第二季度普通商品住宅销量相对上季度有所下滑。

在住宅的供需方面，普通商品住宅整体延续上季度的供不应求。但在第二季度，包括江东新区首个安居房项目金域仕家在内的三个安居房项目，正式开盘销售，补充海口新房市场部分需求空缺。

限购松动，安居房入市，备案价上升，土拍升温，第二季度海口楼市逐渐回暖，但住宅供不应求，宅地少等老问题依旧存在。海口楼市在“房住不炒”的定调下，保持市场活跃度，寻找“安居”之道。

市场解读

据中原海南战略研究中心监控的数据监测，2022年第二季度，海口一共备案成交3494套住宅，环比第一季度下降21.8%。

节假日频繁、即将进入周期性的销售淡季，以及受经济环境影响，是造成第二季度住宅新房成交下滑的主要因素。尽管第二季度中放松限购条件，但新政限购调整仅针对引进人才，在短时间内没有起到刺激购房需求大幅上升的作用。

住宅备案成交情况受节假日影响表现出较为明显的波动。第二季度每逢单月第一周就是法定节假日，因此在该些周期，新房备案成交量降至低值。如4月第一周备案成交151套住宅，5月首周成交137套，6月首周则只有89套的成交量。

在成交价格方面，第二季度主打刚需市场的海口宝龙城、南海幸福，以及以“高品质”定位万华江东麓岛等楼盘新品开盘入市，以项目推售的节奏，整体平均备案价在16772-18601元/㎡。后期至6月，受限价取消等因素影响，部分单周成交均价高出17300元/㎡的水平。

新房供应方面，第二季海口新房源供应达到高峰值，共有20265套新房取证入市，但其中车位和回迁性住房占比重较大，住宅供应依旧收紧。

房价波动上，据国家统计局公示数据，海口4、5月新房价格指数环比分别上涨0.4%、0.5%，在连涨之后，6月迎来回落，下降0.2%，止住涨势。

第二季度在调控下调的情况下，新房销量依旧下滑，可见房产大环境低迷，让购房者的置业选择更加谨慎。此外第二季度，海口金域仕家、长秀仕家、美舍仕家等安居房入市配售，一部分刚需购房者选择选购价位低的安居房，而部分潜在购房者在安居房和商品房之间观望。海南加大安居房和保障性租赁房屋的建设，对普通商品房的销售市场造成不小的竞争压力。

区域热点

从新房住宅层面来分析，第一季度，秀英区成交1331套排在首位，美兰区成交1014套，琼山区成交570套，龙华区仅成交480套。四个区在相比第一周成交量均下降。

秀英区依靠海口宝龙城和南海幸福汇两大楼盘有充足住宅房源，在第二季度预售入市，带动区域成交量，是季度成交下降幅度最小的区域。

美兰区因区域横跨海甸岛、新埠岛、江东新区等热门区段，区域内有千亩大盘碧桂园中央半岛、恒大美丽沙，以及江东新区的万华麓岛、仁恒滨江园等新盘项目，是除了秀英区之外房产开发的主要阵地，因有货出库，在第二季度也获得超千套的成交量。

龙华区属于开发成熟的市中心区域，近年鲜少有新盘出现，主要依靠早年开发项目有少量房源成交；老城中心区的琼山区近年房产以棚改的回迁安置房为主重心，普通商品房的供货量也比较少，因此成交量也不多。

成交观察

从单盘成交上看，海口宝龙城和万华江东麓岛是第二季度的两大赢家。前者主打刚需市场，后者定位在“高端房产”市场。

海口宝龙城，依靠充足的供货量以及低价位的优势，主导海口刚需购房市场，第二季度有5周登上周成交榜首，成交约在15600元/㎡。在6月末，海口宝龙城的Z-04地块在本周获批建设工程规划，拟建43栋楼，共计3685套住宅，项目开发体量庞大，持续为住宅商品房市场输入新货源。

万华江东麓岛因对品质的严格控制，赢得不错的市场口碑，同时因其位于江东新区教科研组团的区位优势，新房推售去化率居高位。项目3月有426套住宅取证预售，目前这批住宅大部分房源已出售，成交均价约为21000元/㎡。

海口的另一个刚需大盘南海幸福汇在3月第4、5周连续摘得周成交榜首位置。南海幸福汇5月四期新品开盘，推售货量不多，仅有96套，该批房源取得不错的销售成绩，均价为16146元/㎡；楼盘在6月末新房再获批预售证，同样推售96套，目前已售出十多套。

此外，安居房项目金域仕家、长秀仕家在第二季度启动配售，其中金域仕家第三批房源已进入选房阶段，项目在前两批配售537套住宅。长秀世家在6月公示选房，将配售230套房源。

土地市场 

第二季度，一共挂牌16宗经营性用地，合计面积为244300.03㎡。江东新区依旧海口主要的供地源，共挂牌11宗地块，其中商务金融用地9宗，剩余两宗分别是市场商品用地和商业住宅混合用地。

海口第二季土地供应主要以商业用地为主，宅地和涉宅地仅有5宗。江东新区挂牌和西海岸各挂牌1宗纯宅地，江东新区的宅地以超过万元的楼面地价成交，是海口上半年地价最高的地块。西海岸的宅地被大华集团以14.4亿元的成交拍下，排在上半年地块成交价第二位。

土地成交方面，第二季度成交7宗经营性用地，涉宅地4宗，除去上述2宗纯宅地，还有1宗位于海口市江东新区市场商品房用地，为“5.15”新政发布后，海口成交的首宗地块，尽快要求用于须配建10%安居房，但依旧以溢价率28.5%，是上半年海口溢价率最高的地块。

除去西海岸的F3501地块以底价成交，剩余3宗宅地成交的溢价率只在1.08%-28.5%，楼面价均在万元左右水平，不复去年楼面地价突破记录的现象，土拍热度恢复理性。