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乐居买房讯 2022年上半年即将结束，经历前期土拍失利，到房产调控新政发布，限购松绑、住宅限价被打破，海口楼市在上半年的最后两个月重塑局面，渐迎曙光。

4年来唯一一次限购松绑

2022年上半年海口楼市最大事件非“5.15新政”莫属。

5月15日，海口四部门联合发布6大条救市政策：引进人才限购松动、二套房首付降至50%、住房签订合同满5年即可售卖、房价差异化限制、优化宅地出让条件、调整商办销售要求等。

此次也是海口4年来唯一一次限购松绑。

自2018年以来，海南限购层层加码，2021年9月海南限购再度升级：新落户人才要1年社保或个税，首套备案满3年才可购买二套住房；未落户人才须2年社保才能买1套住房。而今年新政放松落户人才的购房限制，人才落户海南购房享受与本地居民同等待遇，落户即可买一套；非落户人才在家庭和本人无房的前提下，缴纳1年社保或个税可购买1套房。

限购放松后接的是降首付，二套房首付从7成降到了5成。按新政要求，在住宅商业贷款未结清，二套房首付也能贷款，只要不低于50%，此前是不低于70%；申请公积金贷款购买二手房，购买首套房或是之前的公积金贷款结清，首付可不低于30%。

放宽二手房的转让条件，增加住宅房源供应入市。新政将二手房限售由取证改为合同满5年，2017年4月14日至9月20日购房的住房取证即可转让；9月20日后购买的，购房合同备案满5年并取得不动产证后可转让。

房价限定松动。不再实行一刀切最高限价17300元/平，根据楼盘的区位、品质、小区配套、土地及建设成本等因素，差异化定价。

商办销售限制松动。2021年10月12日取得规划许可证及施工许可证的商办项目，按原设计继续建设、销售；10月12日之后批建项目按琼自然资规〔2021〕12号文件有关规定执行，即实行分割销售最小单元建筑面积不得小于300平、禁止“住宅化”等规定。

近期海口土地频频流拍，市场低迷，新政在限购、限价、购房、首付的对海口楼市作出合理的调整。其中房价实行差别化确定备案价格，被业内认为是刺激开发商的拿地积极性强心剂。

经营性用地土拍揽金57亿

新政发布，效果最先体现在新一轮的土地成交上。

据海口自然资源和规划局公示，海口上半年一共成功出让22宗经营性用地，合计面积383731.95㎡，合计572510.25万元。

底价成交、新政发布前土地流拍率走高是上半年海口土拍市场的概况。海口上半年一共成交5宗市场化商品房宅地，其中3宗均是流拍地块降低出让条件二度上架，此外还有1宗棚改区的商业地块也属于二次挂牌再成交。成交的22宗地块，除去4宗涉宅用地，其他18宗均以底价出让，即使是在新政发布后，宅地成交溢价率依然不高。这4宗宅地成交的溢价率只在1.08%-28.5%，楼面价均在万元左右水平，不复去年楼面地价突破记录的现象，土拍热度恢复理性。

上半年土地供应主要是江东新区，多块用于发展产业项目的商业用地及安居房建设用地被城投、海南控股等有国资背景的企业接手。

2022年成交的首宗宅地——海口市海甸岛和平大道东侧H0406地块，以“单限单竞”的方式成功出让。

该宗地块由海南新投置业有限公司以12561.3603万元成交价拍下位于海口市海甸岛和平大道东侧H0406地块，用途为土地用途城镇住宅-普通商品住房用地，土地面积6068.29平方米，最终须竞配建安居型商品住房面积比例为22.5%。

2022年，海口提出将在十四五期间建设25万套安居房的计划，近年海口的宅地供应主要以安居房建设用地为主，挂牌的多宗市场化商品房宅地以“单限单竞”等方式与安居房挂钩。土地价格高、加上配建安居房等规则，开发商把握不准拿地开发成本的投入，是造成海口宅地流拍率提高的主因之一。

同样以“单限单竞”出让的市场化商品房宅地还有金牛岭片区B-1-54地块，该宗地块仅以底价成交，未进入配建安居房的竞拍阶段。

据海口自然资源和规划局公示数据，海口5月一共成交5宗地块，合计面积182189.6㎡（合约合273.28亩），成交总价约3.06亿元；挂牌地块10宗，总面积244869.22㎡，是今年海口土地挂牌宗数最多的月份。宅地成交地块最多的月份则在6月。

海口市江东新区JDWH-01-B06地块是“5.15”新政后成交的首宗地块，尽快要求用于须配建10%安居房，但依旧以溢价率28.5%，是目前海口溢价率最高的地块，给足新政首拍牌面。

除了是宗数供应的最高，6月成功出让的海口市江东新区JDZH-04-F07地块，面积为29701.96平方米（合约44.55亩），是上半年成交的市场商品房宅地中面积最大的地块。

该宗地块于海口江东新区国际综合服务组团，被海南控股旗下的海南海岛临空产业集团有限公司以81005万元的成交价拍下，溢价率为13.64%，成交楼面价约为9091元/㎡，土地用途为零售商业用地 、城镇住宅用地。 

2022年计划供应1829亩市场化宅地

除去常规的土地挂牌出让，海南的土地供应上半年还有一件大事，就是海南“土地超市”制度的建立。6月6日，海南“土地超市”平台正式上线，上架的第一批土地共168宗、面积约7000亩，当日即完成三个首单。

“土地超市”制度，即通过建立“土地超市”信息平台，实现归集产权明晰的存量建设用地、发布公开透明的土地信息等服务监管为一体的土地全生命周期监管制度体系。

在建立“土地超市”制度的基础上，海口同步实施“万亩千亿”闲储置换行动，开展已缴清土地价款、落实项目资金，但因国土空间规划依法修改造成闲置的土地与政府储备土地竞价置换工作，推动完成“土地超市”年度交易400亿元的任务。

近日，海口公布了《海口市2022年度国有建设用地供应计划》。依据公示计划，海口市2022年拟供应国有建设用地163宗，总面积700.15公顷（合10502.25亩）。住宅用计划供应154.56公顷（合2318.4亩），其中市场化商品住房121.96公顷（合1829.4亩），占比宗宅地供应面积约为78.9%。

多渠道、多元化的供地渠道，加上“5.15”新政持续加持，相信海口的土拍市场将迎来更为明朗局面。

新房房价先抑后涨 二手房价首次下降

海口新房价格指数自去年11月至今年2月经历一轮降温之后，抑住涨速后，3至5月连续上扬，恢复涨势。据国家统计局公布数据，海口新房指数5月上涨0.5%，二手房价格指数方面在超过20个月连涨之后，5月下降0.1%，是近两年二手房的首次下降。

最高限价打破，可预知拥有更优质资源的住宅商品获批备案价将会上涨。据海口发改委为网站公布的数据，尤其在6月下旬，海口持续有住宅商品房公示备案价，除去西海岸南片区以及江东南部，处在开发初期的区，海甸岛、西海岸北片区、市中心商圈等的住宅备案价都可以申请超过18000元/㎡以上的价格。

除去新政影响，海口住宅持续的供不应求也是造成价格稳步上升的主因。

据海口住建局公布数据，2022年1-5月海口一共有26616套商品获批预售，可观的数据背后，车位预售量占据约7层的比例，住宅新增预售只有6146套住宅（包含别墅等低层住宅），供销依旧失衡，新房市场依然存在住宅供不应求。商办方面也收缓新房供应，1-5月只有1138套商办产品取证预售，。