正文

  买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。让您足不出户了解到最新、最全的楼盘指南。今日测评的楼盘是：

澄迈 | 绿城桃源小镇

楼盘亮点

  项目内部配套完善

  项目精心规划“颐养健康、度假休闲、文体娱乐、居家生活”四大生活服务体系，致力于打造国人向往的当代桃源生活。

  免费富硒温泉泡池

  12个富硒温泉泡池，来自地下约800米火山岩活水富硒温泉，常年水温保持在40℃左右。

  精装交付

  该项目精选家装品牌，省去装修烦恼。

测评1 产品特色

简要信息·楼盘特色

十二个富硒温泉泡池 四大体系配套丰富

  绿城桃源小镇项目总占地面积约552亩，总建筑面积约65万㎡，约1.5容积率，拥有40%高绿化率。该项目目前在售三期，三期占地面积约68亩，建筑面积约12.6万㎡，总共建设7栋17层高层，可入住1071户。在售三期户型面积：约102㎡舒适三房两厅两卫（赠中央空调）、约108㎡超大3+1房两厅两卫（赠中央空调）、约122㎡豪奢2房4厅、约125㎡豪奢2房4厅。均为精装交付，交付标准：2000元/㎡。

  项目精心规划“颐养健康、度假休闲、文体娱乐、居家生活”四大生活服务体系，致力于打造国人向往的当代桃源生活。度假休闲体系：约1500㎡星光泳池、12个富硒温泉泡池（来自地下约800米火山岩活水富硒温泉，常年水温保持在40℃左右）、约3000㎡温泉度假酒店、儿童游乐戏水区（规划中）、温泉中心（规划中）、SPA会馆（规划中）等。居家生活体系：小镇食堂、锦华超市、商业街（规划中）、社区中心（规划中）等。文体娱乐体系：耕心学堂、慧心书苑、艺乐学堂、健身房、棋牌室、多功能厅、户外运动区、邻里休闲区、文体中心（规划中）、幼儿园（规划中）等。颐养健康体系：约1400㎡健康管理中心与计划引入的蓝熙健康，包括名师坐诊、中医理疗、线上会诊、太空舱、健康检测、24小时应急车、颐乐学堂等。

绿城桃源小镇效果图

测评2 主力户型介绍

面积·动线解析

户型方正 阔绰阳台 景观飘窗

  A户型

  A户型是桃源小镇的主力户型，建筑面积约108.66㎡，3房2厅2卫的大格局，该户型主要分布在2梯三户的小高层中，楼间距在40—90米，公摊比例在12-22%，符合住宅公摊正常范围，属经济型产品。

  该户型整体较为方正，入户区有面积较大的玄关走廊，左侧留有空间可安装鞋柜及储物柜，大门的开口方向避开了半公共区，可保障业主的私密性。

  从玄关进入室内后，率先进入的是餐厅，餐厅面积较大，成员较多的家庭或招待客人时多人用餐的场景均可以满足。更值得一提的是，餐厅右侧有一块扩展面积的空地，可由业主改造成阳光房或花园，改造性较强。该户型为餐客一体的格局设计。且客厅连接外部阳台，整体空间彰显宽阔大气，在视觉上达到放大空间的功能，也可满足日常休闲观景需求。

  该户型餐厅与厨房相连接，家务动线较短，方便餐饮的传递与空间的交流。厨房带有明窗，起到了采光明亮、加大了以油烟为主的污浊空气排出的作用。采用“U”型橱柜设计，燃气灶可设在中间区域，左右两边皆有操作台，满足多人烹饪的场景，互不干扰，空间利用率高。可明确划分为洗涤区、烹饪区、操作区、储存区，分区明确保证了烹饪动线流畅，且给冰箱放置留有空地，空间利用率较高。

  三间卧室均分布在静区，且均带有景观飘窗。主卧置于最里面，充分保证了主人的休息及学习的静谧。主卧门开口方向避免了起居室，且带有主卫，可保障主人的私密性。主卧面积平直宽大，可放置1.8米大床，充分提高了主人的生活居住舒适度。

  次卧及小卧室均可放置1.5米左右大床，床头柜、衣柜等家具。且距离公共卫生间近，使用动线端，较为方便。

  卫生间带有明窗，设有封闭式浴室，可保证一定的干湿分离，不易将脏水带入其他区域。明窗的设置可保障空气流通，让室内浊气更简单排出，使空间不易潮湿，不易滋生细菌，保障业主的身心健康。

绿城桃源小镇A户型

  C户型

  C户型建筑面积约125.37㎡，2房4厅2卫的大格局，属经济型产品。

  该户型为双功能独特户型设计，既可作为整间改造成4房使用，也可以在通道处增加隔门，可改造成“子母房”，起居生活各有天地，互不干扰。该户型无入户走廊，入户大门正对公共区，私密性较差。进入室内后，可见餐客一体的格局，客厅连接外部阳台，保障了光照充足和空气流通。厨房家务动线较短，方便餐饮的传递与空间的交流，但冰箱放置在餐厅区域，虽合理利用了空间，但家务动线增加距离，较为不便。橱柜布局呈“U”，进门右侧设置燃气灶，左侧设置操作台，洗菜、切菜、烹饪动线呈三角形，可满足多人操作，一气呵成，布局恰当。

  主卧自带飘窗可放置1.8米的大床，空间方正平直，可防止双床头柜衣柜等家具。

  卫生间洗手台设置在外侧，保证了干湿分离，但距离较远，动线较长，使用较为不便，且洗手洗衣物时容易把水带到其他区域。卫生间带有通风窗户可充分保障室内空气流通，不易潮湿从而滋生细菌。

绿城桃源小镇C户型

测评3 区域概述

区域信息·板块动态

地处澄迈永发镇  北部文化旅游区

  项目所在区域属澄迈县。从整体大范围地理位置来看，澄迈县位于海南岛北部，北部临琼州海峡，隔海与广东雷州半岛相望，毗邻省会海口市，东接定安县，西靠临高县、儋州市，南与屯昌县、琼中黎族苗族自治县接壤，总面积2076平方公里，海域面积470.53平方公里。澄迈县辖11个镇和金安筹备组、191个村（居）委会，境内有1个省级开发区（老城经济开发区）、1个综合保税区（海口综合保税区）和1个枢纽港（马村港），全县户籍人口57万人。海榆中、西干线、环岛西线高速、中线高速、绕城高速、粤海铁路和西环高铁均穿越境内。

  澄迈县先后获得“世界长寿之乡”、“中国绿色名县”、“中国最佳休闲旅游县”、“中国美丽乡村建设示范县”、“十大文化特色旅游名县”、“国家卫生县城” 等六十多项荣誉。澄迈经济总量稳居全省县级行政辖区之首，是全省主要的经济体和投资体之一。2020年，全县地区生产总值实现348.4亿元，同比增长5.4%，是全省连续四个季度实现正增长的市县 。

澄迈县区划图

  项目所在区域属澄迈县永发镇。永发镇位于澄迈县东部，地处北纬19°75′，东经110°20′，东接海口市秀英区东山镇，南与定安县新竹镇相连，西与瑞溪镇相连，北与老城镇、海口市秀英区永新镇相连。永发镇距澄迈县城25公里，离省会海口市33公里，镇辖区境内有G98和G360（在建）两条高速公路穿过，G224海榆中线贯穿全境。永发镇辖共有永发、卜罗、长福、后坡、侍朗、儒林、排坡、卜后、卜岸、东兴、永丰、跃、赛玉、龙楼、参军、南昌、大山、新吴19个村（居）委会。永发镇镇域构建为“一主一副、一轴一带、三区”的空间发展结构。“一主一副”：“一主”以镇区为镇域发展中心，建设永发镇镇域城乡一体化综合性服务中心；“一副”以永跃社区为镇域副中心。“一轴一带”：依托海榆中线形成南北向的城镇联系轴，依托南渡江形成东西向的滨江景观带。“三区”：以古村落及南渡江生态景观为主，打造北部文化旅游区；以农业种植及农业体验为主，打造中部农业旅游区；以福牛、福鸡及鱼鸭混养为主，打造南部特色养殖区。澄迈永发镇交通便利，区位优越，山川形胜，文脉纵横，遗迹诸多，传统文化氛围浓厚。永发镇的著名风景名胜：南轩村的古石桥、明代照壁、大和小的瀑布景观、道吉村、美郎姐妹塔、中国文化大师岑家梧先生故居岑后村、石鼓村有清代探花张岳松家古葬墓、下岭村（现永发村）有明代琼台书院院长谢宝的坟墓、新吴老墟等。

永发镇总体规划图

测评4 交通信息

轨道交通·公共交通·自驾

毗邻海榆中线 有车一族出行较方便

  轨道交通：

  海南无地铁轨道，项目附近无高铁站。距离老城高铁站21.2公里，距离海口东站28.7公里。分别是老城高铁站、长流站、海口站。前往老城高铁（火车站）站，仅5.3公里，途经X260、海榆（西）线，即可到达该站；

  前往海口高铁站，需自驾或乘坐屯昌—海口的大巴车，途经海榆中线、海南环岛高速即可到达该站。高铁站覆盖全海南各市县，北起海口，南至三亚，环岛各市县间可乘坐动车出行十分方便。使用铁路出行需通过火车轮渡途经琼州海峡跨海，前往内陆各地。

  公共交通：

  周边直线351米设有宝华龙馆KTV公交站，途经屯昌－海口中巴车，可步行前往车站乘车。该车首班时间为6点，末班时间为18点，车程约1小时10分钟，全程票价约40元。该车可达屯昌车站、陈七酒家、新竹派出所新序警务室、新序经济饭店、金童幼儿园、永发人民法庭、手拉手超市、世纪华联超市、宝华龙馆KTV、儒林小学、万家鸿超市、永兴社区卫生服务中心、 椰海大道椰塘路、市中医院、 高铁城西站、坡巷村、海口汽车总站等地。

  自驾：

  绿城桃源小镇位于澄迈县224国道与260县道交汇处，项目毗邻224国道，距离海三高速美向互通约4.7公里，距离美兰机场约42公里。224国道从海口—榆林（中）公路，简称海榆中线，全程309千米。由224国道向南行驶可达文临高速。项目左边有海三高速，右边有环岛高速，出行较为便捷。

绿城桃源小镇区位图

测评5 周边配套

教育·医疗·商业·公园

社群班级丰富多彩 旅游资源环绕

  教育配套：

  项目3公里范围内覆盖6个学校，其中有永发中学、永发中心小学、永灵小学、永发中心学校、永发镇江南小学。可满足业主子女基础教育。

  项目附近仅配套小学及中学，暂无高中及大学等高等教育的教育配套。若需高中教育，可前往澄迈市区或距项目27.7公里的海南华侨中学观澜湖学校。海南华侨中学观澜湖学校是海南省重点中学海南华侨中学与观澜湖集团携手创建的一所包括初中、高中在内的完全中学。学校中学部于2016年9月开学，幼儿园2017年9月开学，小学部2018年9月开学，现有在校学生1600余人。学校办学硬件条件优越，按照省市的一级达标学校的要求配备学习、生活资源。

  该项目社区目前已筹建“音乐班、乐器班、模特队、书法美术班、摄影班”等20多个班级社群，每年授课约3000课时，获得“澄迈县社区教育、老年教育办学点”资格。随着小镇服务配套升级完善，未来将举办绿城系列化的全龄社区活动，如“奇妙系列、U-YOUNG系列、长者系列”等。

  医疗配套：

  项目周边5公里内有澄迈县永发镇中心卫生院、东山镇卫生院等。中大型医院有：定安县中医院15公里、定安县人民医院16.7公里、澄迈县人民医院20.3公里、海南省人民医院28.5公里。

  海南省人民医院始建于1881年，是集医疗、科研、教学、预防、保健、康复于一体的全省规模大、综合实力强的三级甲等综合性医院。2019年被《中国医院排行榜》提名百强医院，蝉联华南区第九、海南第一。医院占地面积近400亩，建筑面积34万平方米。医院编制床位2500张，开放床位达到3000张以上。现有在职职工4509人，其中高级职称829人，硕博人员835人。医院开放床位3000张，医学中心15个，23个研究室。医院设有76个临床医技科室，拥有6个国家临床重点专科、32个省Ⅰ类临床重点专科，8个省重点学科，1个省级重点实验室。医院重视医教研协调发展，多项学科技术引领海南区域医疗技术发展，打造了耳鼻喉医学、神经医学、心血管医学、肾脏病医学、医学影像、重症医学等一批国内省内具有影响力的优势学科群；同时心脑血管病介入、腹腔镜技术、老年病学、康复医学等一批新兴学科得到优质发展。建设国家高级卒中中心（排名前20）、胸痛中心，增挂海南省热带病医院。医院拥有PET-CT、医用电子直线加速器、高剂量率三维后装治疗系统、256排和64排CT、3.0T MRI、1.5T MRI、平板DSA、SPECT、达芬奇手术机器人、生化免疫全自动流水线系统等一批大型医疗设备。\

海南省人民医院效果图

  公园配套：

  项目周边旅游资源较为丰富，距项目20公里内有潭丰洋省级湿地公园、定安沿江公园、海南热带飞禽世界、丹桂公园、中国雷琼海口火山群世界地质公园等。可满足业主休闲娱乐、旅游观光的需求。

  中国雷琼海口火山群世界地质公园沿西线高速公路转绿色长廊可达。该公园属地堑一裂谷型基性火山活动地质遗迹，也是中国为数不多的全新世（距今1万年）火山喷发活动的休眠山群之一，具有极高的科考、科研、科普和旅游观赏价值。地质遗迹主体为40座火山构成的第四纪火山群。火山类型齐全、多样，几乎涵盖了玄武质火山喷发的各类火山，既有岩浆喷发而成的碎屑锥、熔岩锥、混合锥，又有岩浆与地下水相互作用形成的玛珥火山。园区总面积108平方公里。主要景点有马鞍岭、双池岭、仙人洞、罗京盘等。

  商业配套：

  该项目周边5公里内配套世纪华联生活超市、万家隆超市、鸿业生活超市、永昌盛生鲜超市、百草羊肉店、永发果菜批发市场、永发镇农贸市场等。大型商业配套较为匮乏，距万达广场25.5公里、距新城吾悦广场27.8公里。海口市万达广场项目选址在白水塘路，占地200亩左右，总建筑面积60-70万㎡，包括大型商业中心、城市步行街、五星级酒店、写字楼、公寓等，集购物、餐饮、文化、娱乐等多种功能于一体，形成独立的省府中轴城市中心商圈。 

测评6 价格分析

价格现状·潜力分析

均价约11800元/㎡

  绿城桃源小镇目前销售的A户型建面108.66㎡三室两厅两卫和B户型建面102.60㎡三室两厅两卫。C户型建面125.37㎡两室两厅两卫，D户型建面约122.63两室四厅两卫。均价约11800元/㎡，总价约37万元起。相较市场同类型产品均价较低，该项目C户型和D户型均可改造成四房，小区内部设有12个富硒温泉池，社区内部社群班级多，适合养老度假群体，性价比较高。

  价格潜力方面，项目所在区域属澄迈县永发镇。项目户型均为大牌全装交付。拥温泉资源，周边旅游资源丰富，但周边配套建设周期长，增值回报时间久。

    项目不足：

  项目周边大型商业配套、大型医疗配套、教育配套都均较为缺乏。

  项目距离澄迈县、海口市均较远，无高铁、需有车出行才较为方便。