正文

  导语

  随着海南自贸港的快速发展，各项红利政策纷纷落地，越来越多的目光投向海南。其中不乏各种品牌地产，例如万科、雅居乐、绿地、碧桂园、融创等，以及其他企业开发建设的地产项目。目前，在海南的房地产项目繁多，类型多样。购房者如何在众多项目和产品中，精准选择适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖海南全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声，此次测评项目为昌茂·万泉星光。

  （昌茂•万泉星光效果图）

  昌茂•万泉星光

  昌茂•万泉星光项目临近万泉河，是万泉河旅游区风光带的中心，项目周围水景环绕，大片槟榔园和原生态绿色景观保存完好，围绕万泉河畔景观带，项目将致力打造度假私属公园、亲水公园，将自然景观、槟榔园等合理的保留及适当的整改，让万泉星光成为万泉河边景观最优美的度假居所。

  昌茂•万泉星光由中国房地产500强企业——海南昌茂集团斥巨资规划开发，这也是昌茂集团首次落子琼海。项目将打造集度假、商业、旅游、康养于一体的万泉河畔景观至优的旅居胜地。

  目前，项目分E33、E34两个地块进行开发，规划建设10栋多层低密度产品。首期计划推售1#、2#楼。主力户型约52-88㎡商业，整体均价1.3万/㎡；项目适合首付预算28万元起，家庭度假、养老旅居，或是创业办公及看好琼海未来发展的客群。

  接下来，测评师将会从项目的区位、户型、交通、配套、价格、项目亮点、项目不足的方面入手，带领大家更加深入地解析项目价值，详情如下。

  一、区位

  昌茂·万泉星光项目位于琼海市万泉镇文雅街；万泉镇地处琼海市西部，该镇是宜居、宜业、宜游的万泉水乡风情小镇，是万泉河旅游带重要的绿化，是河休闲节点小镇以及万泉镇的政治、经济、文化中心。该镇内开发的房地产项目较少，以本地居民为主。

  2017年，琼海市制定的《琼海市城乡建筑风貌管控暂行办法》，对建筑高度提出要求，新建居住建筑主城区不得高于60米，特色产业小镇和其他乡镇不得高于20米。

  万泉镇的2023年发展目标是打造高品质建成水乡风情小镇，建成全域型生态旅游景区，建成深化“产业强、城乡美、百姓富、社会和”的休闲生活性小镇。因此，该镇的居住用地，建筑限高为12-20米；商业金融用地限高12-36米；行政管理用地限高12-24米；教育机构用地限高15-21米；文体科技用地限高9-24米；医疗保健用地限高12-21米；集贸市场用地限高9米；工程设施用地限高9-15米。对于楼体高度的限制一定程度上加强了琼海市城镇与乡村对城市风貌的建设管理，保障城镇与乡村空间的公共利益，塑造城镇与乡村风貌、城镇与乡村特色，提升城镇与乡村品位。

  昌茂·万泉星光项目地处于琼海万泉镇东部居住组团内，属于镇域产业布局中的万泉水乡风情小镇。万泉镇镇区功能结构分为“一中心、二廊、三区”，其中，“一心”是指城镇公共服务中心；“二廊”是指包括万泉滨河景观带和文曲河景观带，均为滨水绿地景观带，即在万泉河北岸设置200米防护绿地带，在文曲河两岸设置10-100米以上的公共绿地带；“三区”包括三个居住组团，分别布置在城镇公共设施服务中心的四周，分别为东部居住组团、中部居住组团和西部居住组团。

  二、户型

  商业产权 多样户型选择 

  A1户型：建面约51.9-61.4 ㎡开间

  该户型格局方正，整体空间一目了然，采光效果俱佳，功能分区明确，灵动设计也可进行多功能使用。

  若作为度假旅居使用，整体空间功能齐备，开放式厨房，厨房和餐厅一体，均位于入户门口位置，总进深4.7米。明亮卫生间，进深约2米，设置背面小窗户，方便通风。

  内部休息区域划分了客厅和大床的位置，总进深约5米，连接外部阳台；阳台与内部空间的总长一致，总长3.5米，进深1.5米，增加室内采光效果。

  若作为个体经营、工作室、直播室等办公空间，可根据需求，将原设厨房或阳台的空间进行扩展利用。整个户型总进深达10.7米，总面宽4.7米；预计可容纳10个工位，仅有一个卫生间，后期使用过程中可能会有影响。

  B1户型：建面约68.36㎡LOFT

  该户型使用空间较大，一层的价格，可以使用两层，上下两层的整体设计了3个房间、2个卫生间、1个阳台，空间功能明确，使用率高。

  首层入户后即是厨房与楼梯的位置，为扩大使用空间，楼梯设计较窄，但符合人机关系。入户右手边的厨房为敞开式，总长3.75米，是loft常见的厨房设计；首层卫生间无窗户，内部干湿分离，进深1.7米。客餐一体，分区明确，总进深3.5米；客厅连接外部阳台，阳台面宽与客厅一致，面宽2.9米，阳台进深1.8米，阳台空间较为宽敞，朝向南面，通风采光俱佳。首层卧室空间方正实用，南面窗户，进深5.3米，使用空间较大。

  二层空间设有2个房间，1个卫生间；南面卧室空间较大，拥有长度2.9米的衣帽间，设有两个窗户，采光较好。西北角的卧室呈L型，南面小窗户，更适合作为书房使用。

  该户型适配使用功能较多，适合家庭度假、养老旅居，或是创业办公使用。

  三、交通

  紧邻省道 交通便捷

  1.公共交通

  项目附近1公里以内，有6个公交站点，分别是沐湟大队站、大雅小学站、万泉卫生院站、万泉市场站、万泉镇、红星大队站。6个公交站点的可搭乘公交仅1辆——琼海12路公交车，从万泉镇始发至石化加油站，途经18个站点，首班为6：10，末班为18：00，全程票价3元。

  其中，距离项目较近的是沐湟大队站，从项目出发至沐湟大队站仅184米。

  2.自驾

  项目西面紧邻省道301，距离环岛高速1公里内，交通便捷。

  在自驾出游方面，可自驾行驶3.9公里到达万泉河景区；自驾4.6公里到达红色娘子纪念园；自驾9公里到达白石岭景区；自驾17.6公里到达博鳌东方文化苑；自驾19.7公里到达博鳌亚洲论坛永久会址景区；自驾20.8公里到达玉带滩。

  在岛内或出岛旅游方面，自驾行驶7.5公里可到达琼海动车站，可搭乘动车，畅通全岛。自驾行驶12.9公里，可到达琼海博鳌机场，在此可搭乘飞机出岛，它是博鳌亚洲论坛的重点配套项目，通航8个城市，含成都、武汉、广州、深圳、北京、上海、揭阳、温州。

  在日常生活所需方面，采购生肉、冷冻品、蔬菜、酱料、生活百货等，可自驾行驶724米到达万泉集菜市场，或自驾768米到达万泉镇农贸新市场，或自驾1.1公里到达百乐佳超市，或自驾2.7公里到达千百汇超市，自驾4.3公里到达百佳汇超市（银海店），或自驾4.4公里到达嘉积北门农贸市场。

  在医疗需求方面，可自驾行驶5.1公里到达琼海市人民医院，自驾5.2公里到达琼海市妇幼保健院，自驾6.2公里到达琼海市中医院。

  在学校教育方面，自驾495米到达万泉雅小学，自驾4.8公里到达琼海市嘉积中学海桂学校，自驾5.1公里到达嘉积中学，自驾5.4公里到达海南省第三卫生学校。

  四、配套

  成熟居住区 教育医疗齐全

  1.教育配套

  项目周边10公里有10所学校，分别是万泉大雅小学、琼海市嘉积中学海桂学校、海南软件职业技术学校、嘉积中学、北京市海淀外国语实验学校（海南校区）、海南省第三卫生院学校、嘉积第二中学、盐群小学、琼海市职业中等专业学校、明德小学。

  其中，琼海市嘉积中学海桂学校距离学校4.8公里，该校是在秉承琼海市嘉积中学名校优良办学传统的基础上创办的，同时也是海南省规模最大的民办中学；现有在校生9000多人，教职工700多人。

  嘉积中学距离项目5.1公里，该校创办于1917年；2005年被评为海南省一级甲等高级中学。学校现有教学班61个，学生3200人，专任教师283人。

  海南软件职业技术学校距离项目5.6公里，它是公办全日制高等职业院校。学校现有教职工515人，在校生8507人。

  2.医疗配套

  项目周边6公里内，有2家三甲医院，分别是琼海市人民医院、琼海市中医院。

  其中，琼海市中医院分为东风路院区和跃华路院区两个院区，该院是综合性三级甲等中医医院。琼海市中医院（跃华路院区）距离项目4.9公里，琼海市中医院（东风路院区）距离项目6.2公里；该院的省级中医I类重点专科有心病科、骨伤科、妇科、老年病科、儿科、康复科，省级临床II级重点专科有普外科、妇科、产科、放射科。医院设备齐全，拥有直接数字减影血管造影系统（DSA）、飞利浦1.5T核磁共振(MRI)、血液透析机等设备。

  琼海市人民医院距离项目5.1公里，该院是一所三级甲等综合性医院，是琼海市医保定点医院。设有一、二级临床医疗和医技科室40个，其中肛肠、泌尿系结石、妇科肿瘤3个专科为省医学重点扶持/特色专科；心血管内科、ICU、急诊科等6个科室为院级医学重点专科。医院医疗设备先进，拥有GE公司超导型1.5T核磁共振(MRI)、美国贝克曼全自动生化分析仪及各门类齐全的腔镜（奥林巴斯电子胃肠镜、十二指肠镜、胶囊内镜、关节镜、经皮肾镜、史塞克腹腔镜、宫腔镜）等设备。

  另外，昌茂万泉星光项目距离博鳌乐城国际医疗旅游先行区13.9公里，乐城先行区被赋予九条优惠政策，园区试点发展特许医疗、健康管理、照护康复、医美抗衰等国际医疗旅游相关产业，旨在聚集国际国内高端医疗旅游服务和国际前沿医药科技成果，创建国际化医疗技术服务产业聚集区。

  目前，博鳌乐城国际医疗旅游先行区已有16个项目开工建设，其中9家医疗机构已开业运营，包括海南新生泉国际细胞治疗医院、启研干细胞抗衰老医院、博鳌一龄生命养护中心、博鳌超级医院、中国干细胞集团海南博鳌附属干细胞医院、博鳌未来医院、慈铭博鳌国际医院、博鳌恒大国际医院、博鳌国际医院。医疗体系逐步完善，已在肿瘤防治、辅助生殖、医美抗衰、干细胞研究等领域初步形成产业集聚，已引进院士专家团队51个。

  3.公园配套

  项目周边大型公园不多，距离较近的是龙寿洋万亩田野公园，从项目出发须10.2公里到达。龙寿洋万亩田野公园利用现代技术与景观相融合，从艺术角度向游客展示海南生态旅游资源魅力，将自然村庄、传统农田改造、升级、转型，建设成“农民的家园，市民的公园，游客的乐园”。游客在公园里参观游览可乘坐观光火车、电瓶车、骑自行车或漫步自由行走。公园内有咖啡厅、农家乐、农家旅馆等服务行业，还有大客厅、农耕走廊、槟榔谷等休闲景点。

  园内的观光火车属海南第一个，总规划线路全长28公里。配置一辆敞篷火车和一辆硬顶火车，可载客159人，火车沿途共设站5座，全程观赏时间约为90分钟，它标志着龙寿洋农旅文结合步入新的发展轨道。

  进入该园需收取门票，项目票价约39元起，目前已成为琼海的打卡圣地。

  4.其他配套

  周边生活配套齐全，有2个中国石化加油站、阿少师傅轮胎店、建娇娇水果店、坤记大排档、顺丰速运、悦天众茶店等。

  五、价格

  均价1.3万/㎡ 价格适中

  昌茂万泉星光项目10600元/㎡起，整体均价为13000元/㎡，首付28万元起。2021年的“618”期间推出特价房源5套，建面约52-65㎡，特惠总价约55-84万元/套，物业费3.6元/㎡/月。

  目前，项目所在镇区内无其他价格参考项目。竞品范围扩至7公里的嘉积镇镇区，有3个项目，分别是海伦世家、碧桂园星钻、世茂幸福里。

  海伦世家在售住宅，建面约102-141㎡2居-3居，均价约15500元/㎡，总价约158万元/套起，首付47万元，物业费2元/㎡/月；70年产权年限。

  碧桂园星钻在售loft，建面约49-68㎡3居，均价约15000元/㎡，总价约74万元/套起，首付37万元，物业费4.2元/㎡/月；40年产权年限。

  世茂幸福里在售高层，建面约44-46㎡1居、65㎡1居、85㎡2居以及建面约96~196㎡2居-5居跃层户型；均价约14600元/㎡，总价约64万元/套起，首付19万元起，物业费2.8元/㎡/月；70年产权年限。周边均价区间在14600-15500元/㎡，首付在19-47万元左右。项目均价处于中等水平，首付较低，物业费用相比于同等产品较低；因此，项目在价格上具备一定优势，且地处万泉河畔，靠近琼海市中心市区，地段优越，性价比高。

  万泉镇未来发展目标是高品质建成水乡风情小镇，以居住为主；目前，未来商业价值上升的空间较不明显。

  六、项目亮点

  1. 多样户型 商业产权

  项目规划建设10栋多层低密度商业住宅产品。首期计划推售1#、2#楼。产品是40年产权的创享空间，含平层与loft，主力户型有约52-88㎡，空间灵动，多样变化随心设计。

  2. 名企开发 品质保障

  昌茂•万泉星光由中国房地产500强企业，海南本土旗帜性企业——海南昌茂集团斥巨资规划开发，这也是昌茂集团首次落子琼海，筑造精品，献礼海南自贸港。

  3. 生态社区 万泉河畔

  项目位于琼海市万泉镇，地处万泉河旁，水景环绕，大片槟榔园和原生态绿色景观保存完好，万泉河风光带自然景观尽收眼底。项目将打造集度假、商业、旅游、康养于一体的旅居胜地。

  4. 交通便捷 配套齐全

  周边交通配套齐全，门前为城市主干道，旅游公路，通达性好，距嘉积中心城区6公里，生活无忧；项目内部配套了万泉河观景台、亲水公园、业主食堂、生活小超市、儿童游乐园等。

  七、项目不足

  项目距离河边较近，海南季候台风天气频发，季节性阴雨较多。因此，项目可能会受台风风力，降水量较大以及潮湿感的影响。此外，目前项目所在片区以居住为主，旅游经济发展缓慢，未来价值上升空间较不明显。