正文

  引导语：早在2015年，海南省就公布了首批绿色生态小区，分别是海口的开维生态城、三亚的万科森林度假公园、万宁的石梅山庄。其中石梅山庄的“含氧量”更是惹人注目，四期地块的绿化率就高达60%，比开维生态城的45%及万科森林度假公园的50%绿化率更高。作为无缝对接国家4A级景区的石梅山庄，总占地5000亩，其中1240亩用于开发，其余土地都是雨林保护区，可想而知，住在这样的环境里该是多么享受的一件事情，想给自己买套度假房、给父母买套养老房的朋友，不妨往下翻翻，项目还有小户型洋房在售！

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海南万宁| 石梅山庄

  楼盘亮点

  亮点一：社区成熟高，入住即可享受

  项目的开发周期较长，容积率0.8，绿化率60%，5800亩养生度假大盘已基本成熟，内部的商业街、养生会馆、业主会所等配套皆已投入使用，且提供电瓶车接送业主在小区内进行社区活动，基本能满足业主度假的吃住行需求。

  亮点二：现房带装修在售，户户取景

  项目目前在售的产品为现房，减少了购房者延期入住的顾虑。项目的两房户型朝向或南或北，三房和四房全部是南北通透的板式大平层，户户以取景为导向，追求薄板连体功能空间的合理与舒适度。

  亮点三：独享5大度假旅游区配套

  项目位处兴隆旅游度假区内，邻近石梅湾、南燕湾、神州半岛、日月湾四大滨海湾区，作为海南重点发展旅游的市县，规划前瞻性较高，随着各项配套的完善与升级，项目可就近享受旅游发展的红利。

  综合推荐购买人群：适合首付预算在52万-119万，追求高品质环境的度假、养老客群。

  测评1 产品特色

  简要信息·楼盘特色

  建在半山 俯瞰石梅湾

  石梅山庄是海南省住建厅认定的首批绿色生态小区，同时也是入选“海南建省30周年官方纪录片”的民营房地产项目。整体坐落于兴隆地势的龙脊之处，最高海拔102米，园区对接5800亩国家4A级景区兴隆热带花园，原始森林覆盖率达50%，空气中负离子的含量高达8万个/立方厘米，是天然的大氧吧，且聚集着山、林、湖、海、泉、谷、园七重美景。项目紧邻石梅湾景区，集坡地住宅和海景住宅用地于一体。

  项目社区配套丰富，涵盖约10000㎡风情商业街、约3000㎡业主活动中心（含3个室内温泉泡池、乒乓球室、健身室、瑜伽室、桌球、沙弧球、桌上足球、书屋等活动设施，温泉泡池开放时间为每日下午的16:00-19:00）、约2500㎡的社区泳池及五星级儿童水上乐园、约760㎡国际幼儿园，此外，社区内设有28个庄主文化协会，连续多年举办小区春节联欢晚会，属于业主特有的“庄主社区文化”。

  石梅山庄占地约5000亩，总开发用地约1240亩，总开发周期为4期，总户数是10699户，是自成体系的养生、文化、生态小镇。四期·传奇已正式开盘，绿化率为60%，容积率仅0.8，由别墅级洋房、独栋商业组成。

  测评2 主力户型介绍

  方位·采光解析

  电梯花园洋房 户户有景

  02/03户型，建筑面积69.77㎡，两房两厅一厨一卫。

  入户门左侧即为厨房空间，总体面积达5㎡，厨房为L型橱柜配置，双灶台旁预留冰箱位置，单水槽设在窗户前，采光充足。

  餐厅无明显区分，餐厅总面积达7.4㎡，贴邻厨房，方便端菜上桌，客厅面积达10.9㎡，衔接阔景阳台，阳台面积达14.4㎡，延伸至次卧。

  次卧面积达9.5㎡，通过推拉门连接阔景阳台，拓展活动空间。主卧空间达13.2㎡，飘窗长2.45米，宽0.9米，可以看到园林景观。

  卫生间设置了两段式分离，洗漱区设在外边，如厕区与淋浴区设在门内，方便多人共同使用。

  大板01/02户型，建面约143㎡，四房两厅一厨两卫。

  从入户门进入，右侧可放置小型玄关柜，用来存放外出鞋子等物品，避免造成鞋物堆积情况。左侧配置一间次卧，带有一字长型飘窗，可满足储物和赏景多重功能。

  别墅级6米宽厅，客厅与餐厅之间无阻隔，开放式空间视野较为开阔，两者通过过道进行分区，既合理分布功能区，又能增强家人间的交流。客厅带阳台、餐厅带阳台，形成南北通透的格局，在客厅阳台可以看到湖水景色，在餐厅阳台可以看到园林景色。

  厨房设成一字型橱柜，配有地柜能存放更多碗筷与厨房用具，开窗设在水槽前方，利于水汽蒸发。

  室内具有较为明显的动静分区格局，双卫及三房皆处在静区，北侧分布两间次卧，南侧为主卧，最里侧为客卫。

  北侧两间次卧均带窗户，面向社区园林景观，可根据居住需求改造成卧房或者书房、健身房等。主卧内设有飘窗，面向湖景，飘窗台面大，可满足2人坐在飘窗上赏景，主卧带有主卫，淋浴房内带窗户，可随时保持空气洁净状况。客卫三段式分离，洗漱、如厕、淋浴区域有墙隔断，空间不重叠，可供任意3个人同时使用。

  测评3 区域概述

  区域信息·板块动态

  旅游度假区内 优享高端配置

  区域概述：

  石梅山庄位处海南东南部沿海的万宁市，年平均气温24.8℃，海域面积约2550.1平方公里，海岸线长达109公里，海岸线上有十多个优质海湾、2个内海、7个岛屿和半岛，滨海旅游资源丰富。在“十四五”期间，万宁将继续推动旅游产业发展，实施八大产业园区战略，重点推进日月湾冲浪小镇、石梅湾-神州半岛旅游区、乌场海洋经济区、工厂化水产养殖园区尽快形成规模，推进槟榔产业园、礼纪新型工业产业园做大做强，推进兴隆健康旅游产业园、山钦湾旅游度假区加快发展，把园区打造成为承接产业项目落地、实现高质量发展的主阵地。

  石梅山庄位处万宁市兴隆镇兴隆旅游度假区内，兴隆年平均气温24.5℃，自然条件优越，是著名的华侨之乡、世界长寿之乡、冲浪胜地。度假区位处海南“丰字高速”的中部位置，享三机场、双高铁、高速的便捷交通，整体以其侨乡文化优势和旅游发展底蕴备受青睐。万宁市在“十四五”期间将实施“重振兴隆”旅游品牌行动计划，打造旅游产品，促进旅游产业转型升级，在现有的资源上，万宁将在兴隆打造通用航空旅游度假区定位以通用航空为主题，以航空主题观光与项目体验为特色，并集航空教育培训与交流、低空临港经济、海上救助与民用保障、医疗、复合式旅游配套于一体的航空旅游度假区。

  随着自贸港建设项目的火热推进，资源涌入、人才引进、设施设备更新升级，兴隆旅游度假区将会成为支撑海南自贸港旅游发展不可小觑的中坚力量。

  板块概述：

  石梅山庄位处兴隆旅游度假区西南片区规划范围内，根据控规资料显示，整个规划区面积约18.64平方公里，度假居住人口1.89万人，过夜游客0.26万人，服务人口0.16万人(外来服务人口)，村庄人口0.66万人，共2.97万人。整个片区将规划形成“一轴、一带、四区”空间结构，一轴指兴梅大道发展轴，一带指花园路核心观光旅游带，四区指咖啡文化园、世界热带花园景区、东南亚风情小镇和兴梅博冯养生区。整体的功能定位为以热带生态观光体验为依托、以东南亚风情旅游为内核、以健康旅游产业为支撑的兴隆特色生态旅游区，总体目标为兴隆健康旅游产业园的重要组成部分、健康养生高质量融合发展区、全球健康旅游目的地之一。

  测评4 交通信息

  轨道交通·公共交通·自驾

  紧邻高速口 双高铁便捷通行

  轨道交通：

  万宁市共设有2个高铁站，项目距神州站11公里，距万宁站24公里，通过高铁站点可通达海南东线、西线各个市县。

  公共交通：

  项目2公里内覆盖5个公交站点，其中距石梅山庄站324米，距石梅湾商业街站1.2公里，距石梅湾加油站1.8公里，距印尼村站/三角梅主题公园站1.9公里。

  兴隆5路、兴隆8路途经上述多个站点，首班时间为8:10，途经兴隆汽车站、兴隆风情街、石梅半岛、日月湾等重要旅游景点。

  万宁旅游三经过印尼村站点，发班时间为6:30，途经北师大附中、社保局、火车站、商业广场、万城镇中学、印尼村、石梅半岛、兴隆风情街、兴隆汽车站、兴隆植物园等日常场所。

  自驾：

  项目距离海南东线环岛高速口约1.8公里，通过高速往北行驶66公里可达琼海博鳌机场，往北行驶168公里可达海口美兰机场，往南行驶120公里可达三亚凤凰机场。

  从项目往西北方向行驶10公里，途经兴梅大道、温泉大道可达兴隆镇，往东北方向行驶12公里，途经侨乡路、X425路可达礼纪镇，两个镇区的日常生活配套已然醇熟，后期随着规划还有更进一步的提升。

  测评5 周边配套

  教育·医疗·商业·公园

  折扣店商圈 千亿级旅游配套

  教育配套：

  项目周边教育配套较为稀缺，10公里内覆盖5所学校，其中距礼纪镇新梅小学2.6公里，距兴隆第五小学5.6公里，距兴隆第一中学7.9公里，距万宁市礼纪中学9公里，距南林中学10公里。

  项目内部的幼儿园现已正式开园。

  医疗配套：

  项目2公里内覆盖2家药店，距德祥堂药品连锁超市474米，距德广堂药品超市1.9公里。

  项目10公里内覆盖3家医院及卫生院，距万宁兴隆吉康医院8.8公里，距兴隆红十字医院9公里，距礼记镇中心卫生院9.5公里。项目周边大型的医疗诊所在20公里以外，其中距万宁市妇幼保健院22公里，距万宁市人民医院26公里。

  万宁市人民医院拥有高端CT、核磁共振、数字减影血管造影机（DSA）、数字X线诊断系统、超高清电子胃肠镜系统、高清腹腔镜系统、电子鼻咽喉镜系统等多种先进医疗仪器设备，医疗设备总价值已达2.5亿元以上。万宁市将在十四五期间重点推进万宁市人民医院二期建设，届时全院总建筑面积将达8.3万平方米。

  公园配套：

  项目3公里内覆盖3个公园，其中距三角梅主题公园1.9公里，距兴隆热带花园2公里，距西岭公园3公里。

  兴隆热带花园被联合国旅游组织评为“世界自然生态保护最完美的植物园”，园区内热带物种已到达4000多种，约有60多种珍稀名贵植物，如龙血树、青皮林等，另外还建有户外拓展基地、环保教育基地、农家乐、兴隆咖啡品尝区等，如果要逛完所有景区，开电瓶车大约需要2个小时，步行则需要花上近一天时间。

  其他配套：

  生活配套：项目周边覆盖兴隆风情街（距8.7公里）、奥特莱斯世界名牌折扣店（距7公里）等中大型商圈，日常采购及购物需求皆可满足。

  休闲配套：项目周边涵盖千亿级高端旅游配套，如高尔夫球场（距兴隆康乐园高尔夫俱乐部7公里，距海航兴隆橡树林高尔夫球场8公里）、游艇码头（距华润石梅湾国际游艇码头4.5公里）、五星级酒店（石梅湾艾美度假酒店、康乐园海航度假酒店）、冲浪基地（距冲浪国家队培训基地7公里、日月湾冲浪俱乐部7.5公里）。

  景点配套：项目距石梅湾度假区5公里，距南燕湾度假区8公里，距日月湾度假区11公里，距神州半岛度假区14公里。

  测评6 价格分析

  价格现状·潜力分析

  均价2.3万/㎡ 高端度假首选

  项目主打高端旅游度假社区，目前的均价为23000元/㎡，在售建面约76-172㎡半山墅级洋房，总价区间为175万-396万。

  项目周边的竞品有3个，石梅春墅均价31000元/㎡，石梅半岛洋房均价18000元/㎡，华润石梅湾23000元/㎡，第一个的价格高于石梅山庄，无较强竞争力。华润石梅湾的价格与项目持平，华润石梅湾在售的均为建面100㎡以上的户型，导致总价偏高，竞争力较弱。石梅半岛洋房产品的价格低于石梅山庄的价格，且户型面积段相似，存在较大的竞争力。

  价格潜力：

  项目处在兴隆旅游度假区内，紧邻石梅湾、日月湾、神州半岛、南燕湾四大旅游度假区，属于海南东线少有的高端度假片区，吸引着岛内外各种高端度假客群前来居住。作为旅游城市，连续举办多种体育选美、潮流活动等赛事，且片区内涵盖着奥特莱蒂斯折扣店，方便区域内的人购物与娱乐，也为项目后期带来了巨大的溢价空间。

  项目不足：

  项目价格偏高，不利于刚需度假客群购买，且周边大型医疗较少，对于有慢性疾病需治疗的业主稍有不便。