正文

  引导语：近日在2021中国文化和旅游高峰论坛主论坛上，正式发布了“中国康养旅游城市百强榜单”，其中，海口位居榜首！海口是全国少有的热带滨海旅游度假休闲城市，绿化覆盖率43.5%，年平均气温24.3℃，环境空气质量常年位居全国之首，更是荣获全球首批“国际湿地城市”、“世界健康城市”、“国家园林城市”、“中国最具幸福感城市”等称号，不断成为国内外游客康养旅游的首选地之一。海口的养老盘数不胜数，但有个项目当属度假神盘，由业主自立创办艺术大学，园区风景更是婚纱摄影的青睐地，有颜值有文化有风景，你当真别错过！

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海口琼山区| 南国威尼斯城

  楼盘亮点

  亮点一：产品形态丰富客户可选择性多

  项目住宅主打小户型，建面约64-80㎡，带装修交付，别墅产品建筑风格多样，建面254-307㎡，毛坯交付，均为现房现证，满足多类人群购买需求。

  亮点二：配套不断升级，稳站高端住区C位

  项目周边分布着两条支线（云文线、海榆东线）与四条主干道（海口绕城高速、文临高速、海南环岛高速、海文高速），来往市区与其他市县尤为方便快捷。项目处在南郊旅游度假区内，且邻近云龙产业园，能辐射到丰富的旅游资源及自贸港大背景下的红利政策。

  亮点三：社区自然环境优美社团文化氛围浓厚

  项目南临三十六曲溪湿地公园，生态环境优良，社区整体呈欧美罗马建筑风格，具有欣赏价值。项目已入住的业主文化素质程度较高，自建的候鸟文化大学与体育会馆能满足居住客群对精神文化造诣的追求。

  综合推荐购买人群：适合首付在33.6-42万的养老度假客群，及首付在290-387万的高净值改善客群。

  测评1 产品特色

  简要信息·楼盘特色

  一江两湖水岸新城

  南国威尼斯城的开发商为海南南国置业有限公司，属于南国控股旗下，集团于本世纪初进驻海南，先后开发凯撒豪庭、南国威尼斯城、南国威尼斯滨海假日酒店、海南滨海国际金融中心等热门项目。

  南国威尼斯城是南国控股集团倾十年匠心铸造，总投资超40亿元，占地面积为347余亩，总建筑面积为84万余平，绿化率超60%，容积率仅为0.78，且整体楼间距较宽，业主的居住体验感较好。

  项目的别墅区环湖而建，用地外部依偎南渡江，用约20000㎡的内湖活水循环打造了一个养生度假大盘，整体的自然环境优美。在配套上，社区内建设了海口首家温德姆花园品牌酒店——海口南国温德姆花园酒店，同时设有风情商业街、超市、银行、4000㎡主题体育会馆、文化艺术大学、滨江养生长廊等，能全方位的满足业主的生活需求。

  南国威尼斯城不仅作为一个居住社区项目，同时也是一个富有欧式风情的艺术小城。项目以凯旋门、大公馆、威尼斯湖为南北中央轴线，以体育会馆、罗马广场、罗马中轴景观、温德姆花园酒店为东西轴线，将整个社区合理布局，尤为关注的是社区的中心喷泉，面积超过5000㎡，也是国内现有最大的社区景观喷泉。在社区内，罗马柱、浮雕、神话人物雕塑等欧式皇家风格建筑随处可见，不仅吸引着众多慕名而来的游客，还成为了各大婚纱摄影公司的取景地。

  项目于2010年10月首次开盘，目前在售产品有：住宅建面约64-80㎡，别墅建面约254-307㎡。

  测评2 主力户型介绍

  方位·采光解析

  户型方正现房现证 即买即住

  A户型01房

  本户型建筑面积64.11㎡，一房两厅一卫格局，分布于罗马园3期28、29栋。

  该户型带一个入户花园，进深3.4米，面宽2.6米，空间足够阔绰，既可充当储物间满足居家储物需求，还能作为入户的缓冲带，对居室起到私密保障作用，业主也可将快递物品堆放此处，避免携带细菌进入屋内。

  户型客餐分区，整体进深3.5米，面宽3.8米，衔接观景阳台，阳台进深2.1米，业主可于此赏景、种养植物，引景入室，丰富视野颜色，阳台面积较为宽裕，能为室内提供充足的光照与流畅的通风。

  餐厨相连，方便端菜上桌，两者面宽均为2.7米，厨房操作台为一字型设计，水槽前设有开窗，便于水渍风化，保持烹饪空间的干燥度。由于餐厅正对卫生间，在用餐时需注意卫生间是否关门，避免影响家人食欲。

  主卧进深约3米，面宽3.8米，带瞰景飘窗，飘窗台面空间适中，只能满足一人休憩，可用此充当书架、小型物品的摆放区。

  卫生间约2.7米的面宽，设有淋浴房，干区带有窗户，干湿分区利于后期清洁打扫，也避免室内出现水流堆积造成滑倒情况出现。

  户型为带装修交付，小户型格局，适合1-2人居住的养老度假客群。

  伦敦园南加别墅B户型

  本户型建筑面积264.27㎡，四房三厅三卫格局，该别墅由美国殿堂级建筑设计公司BLA大师执笔，主打卡纳风格的建筑外观。

  地上一层，建筑面积103.97㎡：空间南侧坐落客厅、餐厅、厨房等功能区，北侧分布客房与书房空间。客厅设有三面大型落地窗，采光面大，室内日照充足，通透明亮。开放式厨房格局方便多人准备餐食，餐厅做到了双面采光，且空间容纳度高，能满足家庭聚会与会客招待需求。客房与开放式书房均与户外庭院连通，拓展活动空间。

  地上二层，建筑面积50.40㎡：整个二层空间由主卧独揽，居住空间面宽约4米，左侧为衣帽间与书房相结合的空间，进深4.2米，面宽3.7米，在一个空间内能同时兼具多重功能，实用性强，且空间不计入建筑面积。卧室的入门口处设有主卫，进深2.4米，带淋浴房设计，给业主提供更高的私密保障。卧室的对门是大露台区域，9.1米大面宽，可观湖瞰江。

  地下一层，建筑面积105.76㎡：多功能地下室格局，设有采光井，整片区域也能照射到阳光。该层主要分布着家庭酒吧、家庭影院、健身房、小客房等功能区，主要用作休闲区。

  户型为毛坯交付，适合高净值追求高品质的改善客群及度假旅居群体。

  测评3 区域概述

  区域信息·板块动态

  南郊度假区产业园红利不断加持

  南国威尼斯城位处海口中南部的琼山区，为迎合自贸港发展，琼山区不断升级完善“五网”配套，推动公共型A3类通用机场“金林甲子通用机场”落成，力促美舍河凤翔湿地公园、红城湖公园、椰博小学等一批民生项目建成投入使用，新建琼山妇幼保健院、海口市第四人民医院二期、琼山区疾控中心等重点项目。

  在总部经济发展上，琼山区先后与阿里巴巴、丝路视觉、特康控股等500强、行业领军企业达成合作，并与中航美林区域总部、梨视频区域总部等签约，覆盖了主城区及7个镇。与民生相关的商圈配套上，琼山区引进知名品牌“首店”、旗舰店和体验店，打造日月广场高端商务、忠介路等4个商业聚集区。

  南国威尼斯城位处琼山区中北部的云龙镇，云龙镇红色文化浓郁，镇区内有全国百家爱国主义教育基地——琼崖红军改编旧址，曾先后荣获“全国生态文化名镇”、“海南省文明村镇”、“海南省十大最美小镇”、“海南省级卫生镇”等荣誉称号。

  在今年第二季度，海口市自然资源和规划局曾对云龙镇区A片区推出了土地征收方案，方案显示云龙镇发展定位为依托云龙产业园、江东新区临空产业园，建设成为以工业化带动城镇化的范例，后期通过完善镇区的基础设施和公共服务设施配套，为云龙产业园提供就近的配套服务和支持，吸引工业就业人口到镇区消费、置业，形成工业区和小城镇的良性互动。在规划上主要以居住用地为主，占比46.56%，规划北部高层、南部多层的住宅；商服用地为6.8204公顷，用于建设综合商场、金融机构、餐饮、购物街、休闲商业街、酒店等，同时适时配建中小学校和幼儿园，整个开发周期为五年。

  南国威尼斯城处在海口市南郊片区，片区内涵盖着火山群世界地质公园、长影海南世纪影城、观澜湖度假区等项目，片区内的旅游价值不断凸显。

  南国威尼斯城东北方向9公里处是海口重点园区之一的云龙产业园区，整个规划区人口规模为2.8万人，主要由环境装备及机械制造区、食品加工区/现代物流业区、烟草生产汲配套业区、研发及办公区和生活配套区组成，未来将依托邻近美兰机场及临空产业园的区位优势，承接海口市区产业转移和临空产业园产业辐射。

  根据产业园区的控规内容显示，未来将结合产业园区东南侧居住用地设置，完善文化站、卫生所、便利店、社区服务站等公共服务设施，规划红利持续加码，未来该片区的各项配套将更加完善，居住功能与品质也将进一步提升，项目也能因此获得更高的区位价值。

  测评4 交通信息

  轨道交通·公共交通·自驾

  紧邻云龙线4条高速线覆盖

  轨道交通：

  项目与高铁站的距离稍远，其中距美兰站12公里，距海口高铁东站19公里。业主可通过乘坐K1路公交直达高铁东站，可通过K1路转乘41路/21路/K4路前往美兰站。

  海南环岛高铁由东环铁路与西环铁路连接成完整闭环，可满足业主环岛出行需求。根据《海口市国土空间总体规划（2020-2035）（公众版）》显示，海口将利用环岛高铁现状打造城际快线连接澄迈、文昌，并且规划海口至三亚中线高速铁路，形成“环+格”放射状轨道网，全面覆盖海口及周边重点功能区。目前从海口到澄迈的城际快线已开通，可通过美兰站与高铁东站搭乘前往，未来业主有望通过高铁站直达海南中线市县，出行方式更加便利。

  公共交通：

  项目门口设有一个公交站点，为南国威尼斯城公交站，距离416米，K1路经过，首末班时间为6:10-19:00，由南国威尼斯城开往海口高铁东站，全程共15个站点，全程票价6元，途经府城生活区、龙昆南商圈等，此外，项目设有业主班车开往海口市区，公交车与班车两者相搭配，业主来往海口主城区尤为便捷。

  自驾：

  项目左侧贴近云文线，右侧邻近海榆东线，通过两条线路往北进入海口绕城高速、往左进入海南环岛高速、往东进入海文高速、往南进入文临高速等，交通网线发达，自驾出行顺畅。

  从项目出发，往东北方向途经云文线、云定路、将军街、文明街，行驶5.7公里到达云龙镇镇中心，业主可到云龙镇农贸市场采购瓜果蔬菜及生活用品。

  从项目出发，途经云定路、海榆东线、海口绕城高速，全程行驶17.4公里可达美兰机场站。美兰机场二期将于12月2日投入使用，新建的T2航站楼面积约30万平方米，位于T1航站楼北侧1公里处。

  从项目出发，往西北方向行驶30公里可达新城吾悦商圈，周边覆盖火车头万人海鲜广场、九二八医院等生活配套，居住人群密集，城市配套完善度高。往西北方向行驶31.5公里可达观澜湖度假区，该片区是市民与游客热门打卡点之一，也是电影及综艺节目青睐的录制场所。

  测评5 周边配套

  教育·医疗·商业·公园

  镇级生活圈社区全方位配套

  教育配套：

  项目距红街小学2.1公里，距岭脚墟小学2.3公里，距岭脚场中心小学2.5公里，距儒林小学2.9公里，距海南科技职业大学云龙校区3.1公里，距海口市云龙中学4.9公里，距云龙镇中心小学5公里。

  项目的业主95%以上为高级知识分子、教授、医生、离退休老干部、大型企业管理层、艺术家等，也是海口为数不多的高端人群聚集社区，由业主们共同创立了社区文化艺术大学，这也是海口少见的候鸟人才大学，每年会自主开设十多场讲座，此外还有京剧社团、乐团、合唱团、摄影团、舞蹈团等兴趣团体，社区生活丰富多彩。

  医疗配套：

  项目5公里内覆盖5家药房及1家卫生院，20公里内覆盖3家大型医院配套，内部设有928合作门诊，小病就医方便。

  项目距福信堂大药房384米，距鸿春堂药房4.7公里，距华荣大药房5公里，距康惠堂药品超市5公里，距松法药店5公里。

  距云龙镇卫生院5公里，距海口市人民医院滨江分院15公里，距海口市第四人民医院总院17.5公里，距海口市第三人民医院20公里。

  海口市第四人民医院是省、市社保、居保、新农合的医疗定点医院，拥有64排螺旋CT、1.5T核磁共振、腹腔镜、纤维支气管镜、胃肠镜、C形臂X射线机、全自动生化分析仪、血液透析机等高端设备及核算检测实验室。

  公园配套：

  项目10公里内配有3座公园，其中距三十六曲溪湿地公园1.6公里，距新旧沟湿地公园6公里，距红旗文化公园7.5公里。

  项目南侧便是三十六曲溪湿地公园，整个公园规划总面积278.46公顷，包含永久性河流、草木沼泽、稻田3个湿地类，其中湿地率为84.82%，公园附近的稻田连片种植较为壮观，每到稻田插秧、成熟、收割季节，不仅吸引众多摄影师前来拍摄，还成为了市民游客乡村游的打卡点之一。

  其他配套：

  从项目出发，往东北方向直线行驶5.7公里到达云龙镇，镇上分布着农贸市场、商品批发行、茶店、超市、快递站等日常配套设施，基本能满足业主的日常生活采购需求。

  测评6 价格分析

  价格现状·潜力分析

  住宅1.75万/㎡ 高品质度假首选

  南国威尼斯城主要由别墅和住宅类型组成，目前在售建面约64-80㎡的住宅、建面约254-307㎡的别墅，住宅参考价17500元/㎡起，别墅价格区间为37950-42000元/㎡。

  项目周边带别墅的竞品较少，相对于绿城·桃李春风均价55000元/㎡的价格，项目别墅仍具有较高的竞争力。从住宅来看，周边主打养老性质的竞品较多，榕庄均价12000元/㎡、椰海润景均价13500元/㎡、云龙·凤凰山庄均价14000元/㎡，本项目的均价稍微偏高。

  价格潜力：

  项目作为养老度假大盘，得益于海南自贸港与国际旅游岛的发展前景，前者会吸引大批高端人才涌入，作为高净值的改善客群，项目的别墅产品具有市场可瞻性。后者会吸引大批候鸟群体入住，规划政策红利不断加持，片区价值攀升，在很大程度上能带动整个项目的置业热度。

  项目不足：

  就住宅而言，项目的均价偏高，不适合刚需养老群体，且周边住宅竞品较多，无性价比优势。