正文

  引导语：在楼市上，除了住宅外，商铺产品也备受关注。商铺的回报率较高，曾有“一铺养三代”的称号，但买商铺也考验着购房者的眼光，一旦买错了，商铺就变成了鸡肋。购买商铺应遵循哪些原则呢？一是选择核心地段上的底商，二是选择靠谱的品牌开发商，三是有稳定可靠的消费群体。按照上述原则去寻找海口市面上的商铺产品，有个品质大盘的底商惹人注目，它的住宅基本已售完，且位处海口重要发展片区内，具备相当可观的消费群。

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海口琼山区| 融创无忌海

  楼盘亮点

  两镇中芯商铺首付低

  项目位处云龙镇和红旗镇交汇处，处在美兰机场南侧，且毗邻海口江东新区，利于汇聚八方客源，且商铺面积段广，小户型首付约41万起，做生意的前期店铺成本较低。

  社区及房源高品质兑现力 物业口碑受认可度高

  项目楼间距大于19米，绿化率约40%，每一户都能有私密保障和良好的赏景视野。项目针对海南独有的环境对房间内部构造进行了小细节处理，防止潮湿及蚊虫困扰，给业主营造更舒适安心的居家生活。

  项目的物业公司为融创物业，具备壹级物业管理资质，也是中国物业管理协会常务理事单位，是国内高端精品住宅领跑者，拥有品质保障。

  占据江东新区后花园 区位发展潜力大

  项目邻近云龙产业园及临空经济区，前者是作为服务海口乡村振兴战略实施的复合型产业园区，后者属于江东新区组团范围内，作为辐射圈，项目后期能享受自贸港政策带来的人才、第七航权、交通等多重红利。

  湖居生活自然环境优越

  项目坐拥千余亩原生态湖泊资源，水域面积辽阔，植被绿化覆盖广，两者构成的微生态系统能进一步提升空气质量指数，居住的幸福指数较高。

  综合推荐购买人群：适合首付预算在41-87万的投资经营客群。

  测评1 产品特色

  简要信息·楼盘特色

  建筑设计精良依湖之旁 成熟社区

  融创无忌海依托千亩原生态湖泊而建，开发理念是以高端、舒适环境为主，主要由两个板块组成，分别为纯住宅区与乐养生活配套区。

  项目住宅区总占地面积约13.6万㎡，总建筑面积约21.3万㎡，车位数为1402户，车位配比是1:0.8，容积率1.2，绿化率约40%。项目体量大，绿化率高，社区内种植着苏铁、红豆杉、香樟、南天竹、木槿等10余种不同乔灌木。

  项目楼栋的主要朝向间距均大于19米，楼栋山墙间距大于6米，整体的建筑密度低，观景视野较佳，能够充分保障每个房间的私密性。（山墙俗称外横墙沿建筑物短轴方向布置的墙叫横墙，横向外墙一般称为山墙。它的作用主要是与邻居的住宅隔开和防火。）

  项目在社区休闲配套上，设有临湖约1.1万㎡的全龄化湖滨公园，公园内还打造了儿童探索乐园、穿梭之丘、听湖小筑等功能配套，此外，还针对老年父母群体开设了幸福农场等设施，满足业主的全龄化居住需求。

  在日常生活配套上，项目打造约6000㎡的中式商业街，不出社区，即可满足日常的购物所需。此外还规划有融创休闲酒店，如果有更多家人朋友过来，可以在此休憩。

  项目主要分为三期开发，目前一、二期已经售完，三期住宅暂无房源可售，仅商铺户型在售。

  除了社区大环境外，项目针对海南独有的气候环境，在建筑设计上进行了小细节处理。

  ①为了防止过度潮湿，项目在墙面上涂刷艺术肌理防霉防潮漆后，再增加一层肌理漆罩面处理，进一步提高立体图层的装饰效果，有效提高墙面的美观性和防水性，同时在厨房、卫生间，门套底部安装了天然石材脚座，有效的减少门套基层腐烂和发霉变形问题。

  ②为了防止蚊虫侵扰，每户的门套基层进行了加固处理，并对其进行防火防潮防虫处理，从而让业主的起居生活免受潮湿、蚊虫等情况的困扰。

  ③为了防止雨天出现窗台板渗水情况，项目采用了造价更高的石英石材料，因为其具有较高的耐磨性、耐刮性、抗渗性以及抗腐蚀性，能保证表面光滑，保障业主的居住体验。

  ④在安全配备上，室内配有可视对讲系统与紧急报警按钮，为业主生活提供安全保障。

  这一系列举措，能为业主的康养生活打下坚实基础。

  测评2 主力户型介绍

  方位·采光解析

  小面积纯临街商铺

  6号楼商业街

  6号楼第一层覆盖的商铺户型有建筑面积60.77㎡、73.78㎡、98.15㎡、122.99㎡、144.96㎡，第二层覆盖的商铺户型有建筑面积114.44㎡、119.89㎡、126.41㎡、252.13㎡。

  6号楼前方为223过道，首层层高约5.95米，为了满足客户的体验感及增加活动空间，首层入口可做挑高二层的空间，增加上下层互动性，适合用作花艺店、便利店、发廊、奶茶店、衣服店等产品业态。6号楼的第二层为纯大户型铺面，适合用作餐饮、培训机构等业态。

  13号楼、14号楼商业一层

  13号楼和14号楼处于楼栋内侧，两栋楼相对立。13号楼覆盖的商铺户型有建筑面积53.52㎡、89.14㎡、98.05㎡、103.44㎡、104.43㎡、104.44㎡，14号楼覆盖的商铺户型有建筑面积85.07㎡、86.32㎡、87.15㎡、113.33㎡、117.68㎡。

  13号楼边户两侧为小户型铺面，14号楼两侧为大户型铺面，所有户型均为方正结构，首层5.9米的挑高，利于多业态布局，13号楼和14号楼涵盖的小户型铺面较多，面积小，但空间使用率高，自主经营灵活性强。

  测评3 区域概述

  区域信息·板块动态

  江东新区后花园占据红利政策

  融创无忌海位处海口市中南部琼山区，东连美兰区和文昌市，南接定安县，西邻龙华区，北临美兰区，区域内现还保存有闻名中外的琼台书院、鼓楼、号称“海南第一楼”的五公祠以及丘浚故居、海瑞故居、琼州府治旧址等，历史文化韵味浓厚。

  琼山区涵盖着国兴、府城、滨江、凤翔四个街道，国兴、滨江沿路多为新建的高端居住生活区，大型商圈配套丰富，府城、凤翔沿路多为成熟小区，生活氛围浓厚，人口较为密集。

  依托自贸港的发展，琼山区不断提速重点项目建设，在2020年，琼山区完成府城中学、琼山十二小教学楼、椰合幼儿园、白驹学校椰海分校等4所学校建设，共增加学位4300个；新建琼山妇幼保健院、海口市第四人民医院二期、琼山区疾控中心等多家医疗机构，并加快推进大英山、滨江、凤翔、云龙等六个重点片区土地征收工作，进一步提升现有生活配套设施。

  融创无忌海位处琼山区红旗镇，红旗镇曾荣获“全国文明村镇”称号。通过《海口市琼山区红旗镇总体规划（2011-2030）》文件显示，红旗镇定位是以发展花卉产业为主的农副产品加工业、商贸及旅游的风情城镇，并将继续打造全国重点镇，发展红色生态旅游区，项目在售的商业街，后期可借助乡镇的旅游定位，促进门店品牌资源引流，为商铺灵活经营开拓更广阔的可能。

  融创无忌海毗邻江东新区组团之一的临空经济区及海口重点园区之一的云龙产业园区。

  江东新区是海口市“一江两岸，东西双港驱动，南北协调发展”的东部核心区域，同时也是“海澄文一体化”的东翼核心。根据海口市相关招商政策，进驻江东新区企业可享受两大类近20项优惠奖励政策。目前，海口金融中心、大唐总部、中银、鸿宝集团总部大楼、江东国际能源中心等项目已进驻且建设有序推进中。

  根据政策文件，海口临空经济区的重点是推动自贸物流、飞机维修、航空总部、航空金融、会展贸易、市场交易、新兴消费等产业发展。

  项目邻近的云龙产业园主要是承接海口市区产业转移和临空产业园产业辐射，规划重点发展烟草制造、农产品加工、食品加工等产业和培育壮大环境装备、机械制造、现代物流等产业。

  尽管两个园区目前还处在建设阶段，但综合来看，在临空经济区与云龙产业园的发展带动下，结合项目自身的品质及口碑，增值空间客观存在。

  测评4 交通信息

  轨道交通·公共交通·自驾

  四条高速环绕紧邻美兰机场

  轨道交通：

  项目距高铁站点较远，其中距美兰站13.9公里，距海口高铁东站24.5公里，距城西站26.4公里。

  通过高铁站，业主不仅能轻松畅游海南东线各个市县，还能在高铁站乘坐城际列车，短程内可到达海口市长流、秀英等地，还可通达澄迈老城镇，可全面覆盖商务出差、休闲旅游、探亲访友等人群。

  公共交通：

  项目周边公交线路较为匮乏，10公里内仅设有3个公交站点，其中距冯白驹纪念馆站3.2公里，距海科大云龙校区站6.4公里，距临时3号站9公里。

  游5路经过冯白驹纪念馆站，营运时间开始为8:30，由万绿园出发，途经国贸商圈、明珠商圈、国兴商圈，三大商圈内覆盖着友谊阳光城、上邦百汇城、博爱南路百货一条街、国兴大润发等热门逛街购物场所。

  K1路经过海科大云龙校区站、临时3号站，营运时间为6:10-19:00，由南国威尼斯城开往海口高铁东站，需搭乘高铁列车出远门的业主可以乘坐该班次前往高铁站。

  在“十四五”期间，海口将力争开通70条定制公交线路，所有乡镇实现公交2小时进城、半日往返，届时，从项目到达主城区的公交线路匮乏情况或将得到很大改善。

  自驾：

  项目紧邻海榆东线，左侧为海南环岛高速，环岛高速全程无收费点，往南一路行驶可到达定安、琼海、万宁、陵水、三亚等市县；右侧为海文高速，可到达文昌市；南侧为文临高速，可到达澄迈、临高；北侧为海口绕城高速，可通达观澜湖、江东新区、海口主城区，四条高速线路环绕，自驾出行便捷度高。

  从项目出发，沿着海榆东线、海口绕城高速行驶18公里，可到达美兰机场，美兰机场二期将于12月2日正式投入运营，其中，T2航站3楼出发厅C岛内设有高端旅客值机柜台、经济舱人工柜台、自助行李托运柜台等柜台，旅客在此可快速办理购票、值机及自助行李托运等。随后前往安检通道可凭身份证“秒刷”过安检，这较T1航站楼更加顺畅、便捷。值得一提的是，自助值机旁还设有临时身份证自助办理机，遗失身份证的旅客只需约2分钟便可快速打印临时身份证明乘机。

  测评5 周边配套

  教育·医疗·商业·公园

  镇级1公里生活配套圈

  教育配套：

  项目1公里内可享受镇级教育配套，涵盖幼儿园、小学、中学、职业学校等。其中距幸福第二幼儿园577米，距海口市琼山区红旗中学635米，距海口市琼山区红旗职业技术学校709米，距红旗中心小学1公里，距文多小学1公里。

  海口市琼山区红旗中学创办于1956年秋季，目前，红旗中学的综合评价指数已经进入了全市公办农村学校的前十名，每间教室及实验室都均配置多媒体，其它部分教室均设为教学辅助用房，心理咨询室、卫生保健室、图书室、阅览室、美术室、书法教室等。

  医疗配套：

  项目所处板块目前医疗配套一般，主要依托镇卫生院、药房等基础配套。其中距红旗镇卫生院888米，距振德堂道崇大药房941米，距广安堂药品超市1公里，距云龙镇卫生院6.6公里，距海南省第五人民医院18.8公里。

  海南省第五人民医院开设有急诊科、外科、妇产科、皮肤内科、皮肤外科、中医皮肤科、医学美容科等临床医技科室，且先后引进皮肤CT检测、308准分子光疗、窄波UVB光疗、光动力疗法、表皮移植术、以色列Bodytite黄金微针射频/点阵射频等光电设备及中药汽疗、中药药浴等新技术。

  公园配套：

  项目除了内部配套的湖滨公园外，距镇上的红旗文化公园约有1公里，距红旗花卉风情小镇三角梅农庄6.9公里，三角梅农庄是市民游客郊外休闲度假的热门乡村旅游点之一，待到开放时节，业主可携家带口或邀请朋好友前往，在花海中嬉戏拍照。

  项目距新市水库1.2公里，距道崇水库4.7公里，闲暇时刻可前往垂钓。

  其他配套：

  项目区域内的商业配套稍显不足，主要以社区底商与红旗镇上的超市、菜市场为主，日常采购均可满足，其中距红旗集贸市场1公里，距离最近的大润发国兴店约29公里，无车一族可通过班车或共享汽车前往。

  测评6 价格分析

  价格现状·潜力分析

  商铺均价1.2万/㎡ 小户型低门槛

  根据历史行情，项目的住宅均价约14000元/㎡，但目前无住宅可售。周边的竞品约有3个：椰海润景均价13500元/㎡，仍有70年产权的住宅新房在售，选择性丰富；海口·十里春风均价为15000-16000元/㎡，有新房在售，养老系配套完善，但为商业产权性质；凤凰山庄均价14000元/㎡，于近期刚取得新的预售证，有望近期加推新产品。

  项目现有建筑面积约68-145㎡的沿街商铺产品在售，均价12000元/㎡，首付约41万起，有小户型商铺，可以省下不少预备资金。

  价格潜力：

  对于商铺产品而言，项目处在两镇的中心交界处，有效覆盖两镇约有5.5万的常住人口，项目本身就涵盖1753户业主，且依托两个乡镇的乡村旅游吸纳人口，商业前景可期。后期随着美兰机场二期的营运及三期的扩建，加上产业园与经济园区的人才入驻，核心客流不断增多，商业氛围更加优渥。

  项目不足：

  项目暂无住宅新房在售，对于想买房养老居住的朋友而言，只能关注二手房，选择性少。项目住户多为旅居养老人群，周边无大型医疗配套，虽然项目内部规划了高规格的康体运动中心，但还未完善，大病就医稍显不便。江东新区还处在发展建设阶段，商铺目前的客流量较少。