正文

  引导语：据海南省统计局数据显示，前三季度海口折合销售均价约16430元/㎡，一万六的均价，还是让不少刚需及养老群体退避三舍。如何能以低价格住好户型，以低价格享旅居配套，海口琼山区这个项目值得一看！均价1.35万/㎡住在原生态云龙湖畔，绿地、花系、水系、人文等景观丰富，首付预算低又想住新房的刚需朋友们，可以仔细查阅本篇测评。

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海口琼山区| 椰海润景

  楼盘亮点

  一、小户型 总价低 房源充足

  项目在售的产品均是小户型，总价低，且刚加推房源，房源数量较为充足。海南已停止批准建筑面积在100平以下的商品住宅，项目的小户型也成了稀缺资源，总价低也能缓解购房者首付的压力。

  二、紧邻重点园区 后期利好显著

  项目紧邻云龙产业园和临空经济区，政府的大力扶持将使园区的周边配套得到不断改善与提升，项目也能频接利好。

  三、家家观景 户户观景

  项目的楼间距高达86米，周边无大型建筑物遮挡，房间的光照较好，视野开阔，其中建面80平的两房均带两个阳台，做到了南北通透的效果。

  四、养老系配套 生态环境优美

  项目旁边聚集着湿地生态公园、花卉基地、原生态椰林、自然湖泊等多重自然资源，空气环境质量高。

  综合推荐购买人群：适合首付预算在25万-32万元左右，刚需年轻购房族及养老群体。

  测评1 产品特色

  简要信息·楼盘特色

  低密小高层 户户观景

  椰海润景总占地130亩，分三期开发建设，一期共有7栋建筑，包含1栋8层综合楼与6栋11层的小高层，二期在东北方向，三期在西北角方向，北侧是天然湖泊，南侧的售楼部一层为占地2000平的商业街。一期的综合楼主要是用作业主的休闲配套，如业主餐饮区、棋牌室、老年活动中心、阅览室等。

  项目鸟瞰图

  项目的外立面设计结合了东南亚热带的建筑风格，色彩上较为清新，内部呈现中心围合式大花园布局，楼间距最高可达86米，且户户设有观景阳台、半落地式凸窗等，提升了户内景观与通风效能。建筑外墙材质3层以下为干挂石材，4层以上使用更加防潮防裂、耐碱性强、抗紫外线的品牌真石漆。

  项目在拿地后，只拿了20%的土地盖住宅，剩余80%的土地全部用作社区配套，一期内部中心设有约500平方米的游泳池，分为儿童区和大人区；小区内部的道路宽约4米，相对其他小区狭窄的道路而言，在社区内可做到轻松散步。此外，小区会定期举办业主活动，丰富业余生活。

  项目效果图

  测评2 主力户型介绍

  方位·采光解析

  主力户型分析：方正两房 户户观景

  A户型 建筑面积约80㎡ 两房一厅一卫 分布在楼栋的边户两侧

  从入户门进去，便可看到客餐区域，整体呈现竖厅布局，客餐之间由过道区分，起居室和待客室有明显界限，各个区域都有较好的独立性。客厅面宽3.5米，带进深1.6米的观景阳台，餐厅面宽2.9米，带生活阳台，南北双阳台的配置，不仅能给室内提供流畅的空气与充足的自然光，还能增添更多储物与活动地带。由于楼间距较宽，能户户观景，景观阳台可以当做观景区、休闲区、品茶区等功能空间，生活阳台可以当做储物区、晾晒衣物区，物尽其用。

  独立厨房，处在入门口的右侧，L型设计，双水槽设立在窗户前，利于及时通风换气，避免水渍残留。双灶台的配置，能满足业主同时烹饪多种菜肴，节省更多时间。

  主卧面宽约3.2米，进深3.7米，次卧面宽3.2米，进深3.25米，两间卧室均带飘窗，飘窗的台面较宽，且都能看到园林景观，视野与舒适度都较为上乘。卫生间处在两房中间，进深约2米，带有开窗，可以经常换气，保持清爽的卫浴空间。

  B户型 建筑面积约61平 两房一厅一卫 分布在楼栋的内侧

  客餐厅一体，面宽约3.3米，进深4米，衔接景观阳台，阳台面宽同客厅，进深约1.6米，拓展了室内的走动空间，阳台上可以看到小区的园林美景，楼间距较宽，从房间往外延伸的视野较为广阔。厨房L型设计，备菜、洗菜、炒菜等功能依次排开，活动动线简洁，方便家人烹饪。

  两间卧房相连，主卧面宽与进深同为3.1米，次卧面宽3.1米，进深2.5米，主卧带观景飘窗，也可利用飘窗台进行简单的收纳，充分利用空间。卫生间处在入门口右侧，面宽和进深同为2米。

  测评3 区域概述

  区域信息·板块动态

  临空云龙两园区助力 占位江东新区

  椰海润景位处海口市琼山区，琼山区是海口主城区之一，整个片区内涵盖了日月广场免税加跨境电商等高端消费商圈、环红城湖休闲消费商圈、云美花卉产业集聚区、振发路特色餐饮文创街区等配套设施。自《海南自由贸易港建设总体方案》正式公布以来，琼山全区新增市场主体7755个，环比增长69%，在2020年，琼山区先后与阿里巴巴、梨视频、丝路视觉、武大绿洲、特康控股、重庆对外经贸集团等500强、行业领军企业达成合作，涵盖城市更新、农旅融合、乡村振兴、跨境电商等领域，覆盖主城区及7个镇，经济活力不断释放。

  海口海航日月广场效果图

  椰海润景项目紧邻江东新区6个重点组团之一的临空经济区，以美兰机场为核心的临空经济区是海口产业集聚发展的重要阵地，是江东新区“一港双心”中的“大空港”引擎，未来将构建以航食加工、航空维修、航空租赁、飞机拆解及改装、航空培训、跨境电商、航空物流和临空商业商贸为主的国际化产业集群，目前，多家世界500强物流企业已进驻园区，如京东、菜鸟以及邮政集团，此外，国内四大知名公务机企业也已相继落户。

  2019年，《海口临空产业园区（南区）控制性详细规划》出炉，根据规划内容可以看到该园区将形成“一廊两区两片，绿链花田湖院”的空间结构，活力的区位加上优质的政策与良好的生态环境配套，该园区未来将逐步实现港产城景融合发展的美好蓝图，成为海口高质量发展的增长极。

  项目的西北方向12公里处，是海口重点园区之一的云龙产业园区。根据官方资料显示，该园区规划范围面积约为336.11公顷，将依托邻近美兰机场及临空产业园的区位优势，承接海口市区产业转移和临空产业园产业辐射，规划重点发展烟草制造、农产品加工、食品加工等产业和培育壮大环境装备、机械制造、现代物流等产业。政府重点发展园区，会引进大量的企业与人才入驻，同时会改善周边的交通配套及生活配套，椰海润景从区位上可以优享园区的发展利好。

  椰海润景位处红旗镇的镇中心位置，该镇是具有“23年红旗不倒”光荣历史的革命老区，按照《海口市琼山区红旗镇总体规划（2011-2030）》来看，红旗镇定位是以发展花卉产业为主的农副产品加工业、商贸及旅游的风情城镇，并将继续打造全国重点镇，发展红色生态旅游区，虽然离城区有些许距离，但从规划中可以看到政府对红旗镇的重视程度颇高。

  测评4 交通信息

  轨道交通·公共交通·自驾

  5+1条主干道 半小时出行圈

  *轨道交通：

  离项目最近的高铁站为美兰站，距离20公里，无车一族可乘坐乡镇大巴车或开共享汽车到达。

  *公共交通：

  项目1公里内无公交系统，较近的站点为冯白驹纪念馆站，距离4.6公里，游5路公车经过，从万绿园出发，经9个站点到达冯白驹纪念馆，首班发车时间为8:30，末班车时间为15:30。

  为了节省时间，红旗镇上的居民多是通过乡镇大巴车到达海口主城区。《海口市交通运输“十四五”发展规划（征求意见稿）》显示，“十四五”期间，海口将力争开通70条定制公交线路，所有乡镇实现公交2小时进城、半日往返，届时，从项目到达主城区的公交线路匮乏的情况会得到很大改善。

  *自驾：

  项目处在海榆东线上，右侧是海文高速，南侧是文临高速，左侧是海南环岛高速，北侧是223国道和海口绕城高速。从海文高速可达文昌、琼海东线等市县，从文临高速可达定安、澄迈、临高等中西部市县。目前，项目北边还建设着一条三永公路，该条线路从美兰、三江穿过红旗、云龙两个板块，穿过南渡江可到达观澜湖旁边的永兴镇。

  从项目出发，往北自驾约20公里可到达海口美兰国际机场，除了一期之外，美兰国际机场二期也将于12月2日正式投入运营，新建的T2航站楼面积约30万平方米，共有5个值机岛、110个值机柜台、40条安检通道、36个廊桥登机门、21个远机位登机门，免税商业面积将近1万平方米。

  从项目出发，往西北边自驾36公里，途经海榆东线、海口绕城高速可达观澜湖度假区；往西北方向自驾34公里可达府城区域。对于有车一族，不论早晚班飞机或者区其他市县游玩都非常便捷。

  测评5 周边配套

  教育·医疗·商业·公园

  原生态云龙湖畔 养老系配套

  *教育配套：

  红旗镇区域覆盖幼儿园、小学、中学等全龄教育配套。项目距百灵鸟幼儿园（白玉路）377米，距红旗中心小学851米，距海口市红旗中学1.1公里，距海口市琼山区红旗职业技术学校981米。

  项目位处江东新区后花园，可受到教育辐射利好，江东新区板块内已引进两所国际名校：海口哈罗学校（距29公里）、海口德威英雅学校（距25公里），前者已开学，后者总投资14亿元，计划2023年年底竣工，据悉，400年来，德威一直致力于打造世界一流的高品质教育。每年伦敦德威公学都有10%-15%的毕业生入读牛津、剑桥以及美国的常春藤联盟院校。

  海口德威英雅学校效果图

  *医疗配套：

  项目1公里内覆盖多家药品超市及卫生院，其中距广安堂药品超市587米，距百广堂药业609米，距振德堂道崇大药房691米，距红旗镇卫生院739米。

  项目20公里外有多家完备的医院配套，如海南省第五人医院（距离20.2公里）、海口市中医院（距离28公里），还有江东新区新建的海南省中医院新院区（距离28.6公里）、

  作为海口江东新区首批新建医院项目，海南省中医院新院区占地近15万平方米，设置1000个床位，项目是海南省发展和改革委员会批准建设的三级甲等中医院，将打造成集医疗、科研、教学、保健、康复等功能为一体的，具有中医文化特色的省级现代化综合性龙头中医医院。

  海南省中医院新院区总体鸟瞰效果图（东南侧）

  *公园配套：

  项目周边自然景观、人文景观丰富：

  绿地资源：项目距依必朗高尔夫球会5.1公里，距现代万亩椰林种植基地9.3公里，万亩椰林环绕，负氧离子超过10000个/立方厘米。

  花系资源：项目距三角梅共享农庄6.1公里，农庄占地约800亩，里面约有136款三角梅品种，每年的1-4月是游客最多的时候。项目距云雁洋睡莲基地4.8公里，该地是海口特色乡村旅游的推荐地，每年6月睡莲盛开时节，都吸引了众多游人来游玩观赏，也是不少居民周末自驾游、乡村体验游的好去处之一。

  水系资源：距新市水库2.9公里，距道崇水库3.9公里，可步行到达，为业主提供了一个散步及垂钓的好去处。

  文化景点：距琼崖红军云龙改编旧址8.3公里，距本立村3.8公里，红旗镇本立村是海南岛建立中共党支部最早入党人数最多的革命老区之一，具备浓厚的红色文化氛围。

  *其他配套：

  项目周边无大型商超，除了农贸市场外，小型超市覆盖较多。生活中的柴米油盐、厨房用具、零食、日用品等采购基本都能满足。

  项目距红旗镇集贸市场481米，距佰汇超市400米，距铭记超市482米，距乐来超市488米，距海供超市513米，距家顺和超市574米。

  测评6 价格分析

  价格现状·潜力分析

  均价1.35万元/㎡ 刚需养老首选

  椰海润景一期在售的全是两居室产品，项目已于11月9日加推新品房源，本次加推2#楼，建面约60-80㎡，参考均价为13500元/㎡。

  项目周边的竞品有5个：榕庄均价12000元/㎡，在售建面60.12-93.43㎡的一至三居；融创无忌海均价14000元/㎡，在售建面66-99㎡的一至三居室；云龙凤凰山庄14000元/㎡，在售建面约106㎡两房和118㎡三房；海口十里春风均价16000元/㎡，产品主要为建面47-63㎡的小户型公寓；南国威尼斯城均价17500元/㎡，产品多为别墅户型，有少量的建面64㎡一居和建面80㎡两房在售。

  项目周边具有同等竞争力的项目主要是榕庄和融创无忌海，面积段相似、价格相仿。榕庄更靠近海口市区，融创无忌海相对而言总价偏高。虽然椰海润景稍微远离市区，但处在镇中心位置，日常的生活配套都能在短时间内享受，且小区楼间距大、户户观景，能满足有景观需求的养老群体。

  *价格潜力：

  项目目前均价较为刚需，且在售产品全是经典两房，空间适中，对于养老群体而言，是可重点考察的小区。项目紧邻的云龙产业园和临空经济区都是海口重点发展的园区，后期将大力引进企业和人才入驻，待园区具有一定规模且配套完善，项目将辐射到配套利好，届时具有较高的升值潜力。

  项目不足：

  项目虽紧邻江东新区的重点组团，但其配套完善还需一定时间，短时间内的升值空间不高，目前项目只能享受红旗镇现有的镇级配套，对于无车一族而言，出入市区较为不便。