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2024年8月23日，国务院新闻办公室举行“推动高质量发展”系列主题新闻发布会。

在答问环节，有关加快构建房地产发展新模式部分，住房城乡建设部副部长董建国表示要重点抓几个方面的工作，其中包括“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。”

其中建立“房屋养老金”机制成为社会热议话题。

据《中国人口普查年鉴-2020》各地区按住房建成时间分的家庭户住房状况数据显示，2000-2009年是全国家庭户住房建成时间最高的年份，无论是户数、间数还是面积都占30%以上，2000年之前占比达35%以上。

即当前全国至少有65%以上的房子房龄在15年以上，其中有35%的房子房龄高于25年。

“房屋养老金”虽然目前还是一个相对陌生的概念，但在此之前，对于房屋的维修管理，很多城市在交房时会要求业主一次性交一笔“住宅专项维修资金”。

据董建国介绍，个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，当前试点的重点是政府把公共账户建立起来。

目前，上海等22个城市正在试点。

8月23日“推动高质量发展”系列主题新闻发布会上，住房城乡建设部提出研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制。上海等22个城市正在试点。

据悉，上海今年先行在浦东等区开展试点。

在近日举行的上海市十六届人大常委会第十五次会议（扩大）上，上海市市长龚正明确，截至2023年底，上海全市城镇既有住房建筑面积超过7.6亿平方米，大量房屋开始步入“中老年”。为此，上海将探索实施三项制度。

一是房屋定期体检制度，主要是定期对房屋进行全面检查，及时发现房屋存在的问题，对症下药消除安全隐患。

二是房屋安全保险制度，在房屋面临较大风险、需要动用较大资金时，发挥保险托底作用。

三是房屋养老金制度，主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋“小修小补”的支付。

会议明确，上海考虑分两步推进：第一步，今年先行在浦东等区开展试点；第二步，在试点基础上，明年全市推开。

什么是“房屋养老金”？

从上海探索实施的三项制度中的“主要服务于房屋体检、房屋保险以及房屋‘小修小补’的支付。”描述来看，这与之前很多城市提前缴纳的“住宅专项维修资金”有些类似。

据住建部《住宅专项维修资金管理办法》的规定，房屋专项维修资金是专项用于房屋共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。这笔资金，通常在居民购房时便已缴纳，从2004年开始，住宅专项维修资金已是办理房屋产权证时必须缴纳的费用。

随着部分住宅楼逐渐老化，维修一直都是居民关心的问题，但从当前住宅专项维修资金使用情况来看，面临支取门槛高、合理使用难，甚至有个别小区就会出现维修资金被滥用的现象，没有发挥应有的保障作用。

上海市房地产科学研究院一份报告指出，目前，全国住宅专项维修资金结余超过1万亿元，上海、北京、杭州等城市结余超过百亿元。

正是在这背景下，住房城乡建设部提出建立“房屋养老金”。

住房城乡建设部副部长董建国表示：“个人账户通过缴纳住宅专项维修资金已经有了，试点的重点是政府把公共账户建立起来。”

对此，我们可以认为，“房屋养老金其实是这之前已经缴纳的“住宅专项维修资金”基础上进行的统一升级和探索。

从“推动高质量发展”系列主题新闻发布会答问环节来看，建立“房屋养老金”机制是加快构建房地产发展新模式的一部分，也是适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系发生重大变化新形势作出的重大部署。

《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，全国45791305户居民按住房建成时间分的家庭户住房状况中，2000-2009年建成的住房占比最高，达30.34%，其次是2010-2014年和1990-1999年，分别达21.46%和20.55%。

若按整体房龄划分，房龄10年内房子约占13.20%，房龄25年以上房子约占35%。

这就意味着全国范围内每3户居民就有1户居住在房龄25年以上的老房子，随着房屋的逐步老化，这些房子即将或者已经面临维修难题。

此次住房城乡建设部选择将上海等22个城市试点，主要还是考虑到各地的房地产市场发展阶段不同。

从上海来看，房屋“老龄化”程度远高于全国水平。《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，上海901732户居民按住房建成时间分的家庭户住房状况中，同样2000-2009年建成的住房占比最高，达28.85%，其次是1990-1999年和1980-1989年，分别达28.02%和16.52%。

可以看到，与全国住房建成时间集中在1990年至2014年不同，上海住房建成时间集中在1980年至2009年，上海住房建成时间整体交全国早约10年，这也较符合上海是全国商品房较早发展的城市之一。

从目前上海整体房龄来看，房龄10年以内的房子仅约8.31%，房龄15年以上的房子约占79.23%，其中，25年以上的房子约占50%

《中国人口普查年鉴-2020》数据显示，14个省市2000年前建成住房占比高于全国35%水平，分别为上海、辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江、北京、江苏、黑龙江、湖南、广东、福建、吉林。

其中，上海是一个占比达50%的城市，也是此次率先公开的22个试点城市之一。

除此之外，辽宁、天津、山西、河北、山东、浙江，2000年前建成住房占比在40%以上，可以算是仅次于上海“房屋老龄化”的第一梯队。

至于北京及包含另外两个一线城市广州和深圳的广东，两者2000年前建成住房占比分别为39.36%和36.19%，虽然仍高于全国水平，但较其他梯队省市低。

需要注意的是，虽然北京和广东2000年前建成住房户数占比相对上海较低，但两者2000-2009年建成的住房占比较高，别分达达32.70%和35.01%，若以2009年前建成住房占比计算，北京及广东则仅次于上海和辽宁。

2023年7月，住房和城乡建设部、国家发展改革委等七部门印发《关于扎实推进2023年城镇老旧小区改造工作的通知》，部署各地扎实推进城镇老旧小区改造计划实施，通知提出，要合理安排2024年城镇老旧小区改造计划。明确重点改造2000年底前建成需改造的城镇老旧小区。

其中强调了要加快更新改造老化和有隐患的燃气、供水、供热、排水、供电、通信等管线管道，整治楼栋内人行走道、排风烟道、通风井道、上下小道等，开展住宅外墙安全整治。大力推进有条件的楼栋加装电梯。

据住房城乡建设部副部长秦海翔透露：2019年以来，我国累计新开工改造城镇的老旧小区25.88万个，惠及了4434万户、约1.1亿居民。在城镇老旧小区改造中，共改造提升了水电气热等老化管线32.6万公里；加装电梯12.5万部，增设了养老、托育等各类社区服务设施7.27万个；同步还实施建筑节能改造4.23亿平方米；增设停车位360万个，电动汽车充电桩11.7万个，电动自行车充电桩75.5万个

此次“房屋养老金”机制的建立和探索在一定程度上也是对城镇老旧小区改造计划的配合和支持。

从整体来看，当前政策主要为两个部分，一个是“保障”，一个是“市场”。

从保障来看，除了之前的“加大保障性住房建设和供给”之外，现在又强调了要“研究建立房屋体检、房屋养老金、房屋保险制度，构建全生命周期房屋安全管理长效机制”。这是对当前存量城镇老旧小区改造的推进和探索，也是民生工程的重要组成部分。

从上海将率先落地“三项制度”来看，我们认为，这对于改善老旧小区居住环境有一定的积极意义，同时也能解决部分住宅专项维修资金“不好用不管用”的乱象。