买房无小事，细节是大事。帮助购房者在买房前，全面透彻的了解一个项目的优劣就是我们的工作。由专业的测评师用最理性、全面的测评帮您了解项目的优劣。我们会现场实勘，帮您挑热盘、赏户型、看配套，给您最真实人居体验。
乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。让您足不出户了解到最新、最全的楼盘指南。今日测评的楼盘是：
楼盘亮点
地理位置优越
海南自贸港门户，江东新区沿江创新创业组团核心位置，美兰机场必经之路，每年2000万客流+财富洪流。
交通便捷
美兰国际机场、美兰高铁站、G98环岛高速、绕城高速近在咫尺。
恢宏规划
规划1365亩纯别墅社区，0.30超低容积率，38000㎡私家内湖。
超大花园，匠心升级之作
有天有地，户户享有私家大花园，足不出户可闻花草香，空间分配布局合理，户户享大面宽、大露台。
酒店品质服务延伸
鸿洲埃德瑞园林皇家酒店为业主提供房务/房屋管理、餐饮服务、康体泳池、交通服务、酒窖、马术俱乐部、商务服务等。
测评1 产品特色
简要信息·楼盘特色
纯别墅社区 上万平米私家内湖
鸿洲江山位于海口市江东新区海榆大道188号，项目总规划为五期：一期云庭、二期云岸花悦溪、三期云邸、四期江山·步行街、五期云墅，首期规划总占地面积约1365亩纯别墅社区，0.30超低容积率，38000㎡私家内湖。五期云墅占地面积约225亩，总建筑面积约5.3万㎡，绿化率为45%，容积率大0.21。该项目雄踞海南自贸港门户，江东新区沿江创新创业组团核心位置，海口美兰机场的必经之路，每年途经2000万客流。
项目内部配套醇熟，涵盖鸿洲埃德瑞皇家园林酒店、中西餐厅、温泉泳池、健身房、悦湖轩会所、酒窖、会议中心、宴会厅、怡SPA等休闲设施。鸿洲埃德瑞园林皇家酒店为业主提供房务/房屋管理、餐饮服务、康体泳池、交通服务、酒窖、马术俱乐部、商务服务等高端酒店品质服务项目；且由该项目建设的江山步行街运营成熟，由开放商统一招商运营，现生活超市、酒店、私房菜、餐厅等基本配套已开业运营；经项目10余年运营，打造了成熟实景园林，所见即所得。
项目独栋别墅空间分布合理，户户享大面宽、私家大露台，上下三层的空间体验，配置阔尺私家花园、专属私家车位，能满足上层客户的的高品质生活享受。
鸿洲江山效果图
测评2 主力户型介绍
面积·动线解析
奢阔空间 双露台 全明格局
A4户型
鸿洲·江山五期云墅中主推A4户型，建筑面积约253.86㎡，花园面积约320㎡。该户型均为70年产权的江景独栋住宅别墅。该户型上下三层空间分别为建面约108.72㎡的阳光地下室、91.65㎡的首层、53.49㎡的二层，根据三代同堂的居住需求，划分出合理的动静分区。
首层——生活功能区
首层平面图
·独立入户玄关
入户玄关面宽约2.4米，进深约3.5米，面积约8.4㎡。独立的玄关门厅，可连接室内与室外的过渡区域，不仅可以形成视觉屏障保护业主隐私，还可充分利用空间，打造鞋柜与储物柜结合的储存空间，满足实用需求。此外，在玄关恭迎宾客既亲切温馨，又多了几分仪式感。
·客餐厅一体化设计
该户型采用客餐厅一体的设计，整体面宽达6.6米，进深约10.35米，面积约为68.31㎡。奢阔大气的空间，可利用沙发作为软隔断摆放成“L”形或“U”形，使其起到分隔作用，这样可使两个区域相互独立又连接一体，让空气更为流通，采光更为明亮，让空间得到充分利用，营造出的家居氛围也更温馨。
·“U”型厨房
厨房面积约8.76㎡，采用“U”型橱柜设计，可明确划分为洗涤区、烹饪区、操作区、储存区，分区明确保证了烹饪动线流畅，可多人共同操作，互不干扰，空间利用率高。且面积较大，储存空间充足。
·大尺度景观阳台
阳台面宽6.6米，进深2.1米，整体面积约13.86㎡。阳台与客厅相连接设计，同时采用大尺度的全景玻璃窗设计，约46㎡户外平台绿意盎然的自然风景可引入室内，无需开门即可观赏景观，整体视野开阔，同时更增添了空间采光，采用玻璃门设计，推拉便捷，设计科学合理。
·全明双卧房 动静分离
首层的两间卧室面积分别为11.78㎡、13.3㎡。作为家宅的核心，首层空间充分考虑三代同堂的需求，考虑到老年人的身体状况、生活需求，可将首层卧室打造成便利性十足的老人房。既可以避免上下楼梯对老人的关节造成影响，动静分区设置可保证父母的安静休息与睡眠。两间卧室均带玻璃窗户，天井设置保证充足阳光照射，预防老年人骨质疏松。首层卫生间面积约为7㎡，两间卧室距离洗手间较近，使用动线无障碍，可避免磕碰。
二层——观景休息区
观景休息区
·奢阔主卧套间
奢阔主卧套房总面积约为75.83㎡，涵盖面积约为10㎡的衣帽间、10.8㎡的主卫及23.72㎡阔尺度露台。主卧空间平直宽大，可放置2米宽的大床，亦可有额外空间开辟出独立的一方书桌及化妆桌，打破卧室只作为睡眠的功能区间。独立的衣帽间，可释放穿搭灵感，增加丰富的储物空间。主卫可形成干湿分离洗漱空间，洗浴区空间充足可放置浴缸，自带明窗可通风换气，释放水汽与潮湿。主卧套间功能齐全，满足男女主人不同生活需求，且设计格局人性化，为一家之主打造的独立天地，彰显居者风范，提升居住幸福感。
·静谧书房
主卧与儿童房由面积约为13.32㎡的书房相隔开来。书房既是办公室的延伸，又是家庭生活的一部分，可作为阅读、书写、学习以及工作的空间。书房与儿童房共用露台空间，总面积约为57.63㎡，超大观景露台可当作茶歇区，可在此区域纳凉烧烤、种植花草、赏星观景，使用功能性较为丰富。
·温馨儿童房
儿童房卧室面积约为14㎡，自带面积约为8㎡的卫生间及8.2㎡的衣帽间。全景观阳台玻璃推拉门，保障空气流通，光照充足，观景方便。
负一层——休闲娱乐区
休闲娱乐区
地下负一层总面积约为108.72㎡，附带面积约为5.4㎡独立卫生间及14㎡卧室，可以改造为保姆房或客房，空间与上层起居相连但相对独立，完全不用担心影响主人的休息。
即使在地下，宽大的采光井也可以满足室内的阳光照射和空气流通，舒适感毫不减分。剩余空间可根据主人需要，改造为健身房、书吧、酒窖、儿童娱乐室或其它休闲娱乐功能区域，可塑性较强。
测评3 交通信息
轨道交通·公共交通·自驾
毗邻高铁站机场 公交搭乘方便
轨道交通：
海南无地铁轨道，距离项目最近的高铁站是美兰站，仅3.8公里，途经机场互通及美兰机场路，可到达高铁站。高铁站覆盖全海南各市县，北起海口，南至三亚，环岛各市县间可乘坐动车出行十分方便。铁路交通方面，项目距离海口东站15.9公里，使用铁路出行需通过火车轮渡途经琼州海峡跨海，前往内陆各地。海口美兰站与海口东站每天有34班可互通的高铁，转乘方便。
公共交通：
项目门口设有鸿州江山公交站，仅183米。途经公交线路有21路、41路、41路快线、218路，周边公共交通较为便捷。21路从白沙门出发，沿线途径海甸五路，龙昆路，椰海大道，新大洲大道，到达美兰机场，方便了业主前往海口美兰机场或市区的出行。乘坐此路可达白沙门公园、金海岸酒店、海南省税务局、龙泉渔村、和信广场、海南师范大学龙昆南校区、九二八医院、凤翔湿地公园、安泽实验学校、市疾控中心、华英小学、琼山中学新校区 、灵山中心小学等地。41路公交车可达海事局、海口汽车西站、金牛岭公园、海南省华侨中学、海口市第九中学、明珠广场、南宝商场、民生市场、海南省林业厅、海口汽车东站、五公祠、琼山区第一小学、城东市场等地。
自驾：
项目位于海榆大道上，右侧是海文高速，南侧是机场互通路及海南绕城高速，毗邻G98环岛高速。从海文高速可达文昌、琼海东线等市县，从环岛高速可达文昌、琼海、万宁、陵水等市县。从项目出发，往南自驾约3.8公里可到达海口美兰国际机场，除了一期之外，美兰国际机场二期也将于12月2日正式投入运营，新建的T2航站楼面积约30万平方米，共有5个值机岛、110个值机柜台、40条安检通道、36个廊桥登机门、21个远机位登机门，免税商业面积将近1万平方米。
从项目出发，往西边自驾22公里可达国贸商圈。对于有车一族，不论早晚班飞机或者市区及、其它市县游玩都非常便捷。
测评4 周边配套
教育·医疗·商业
环绕四大高尔夫球场 邻近免税城
教育配套：
项目直线5公里范围内覆盖28个学校，其中有灵山中学、海南师范大学附属中学、海口市灵山镇中心小学、海口琼山中学等。且周边公共交通线路多搭乘方便，极大地满足了业主子女上学问题。
距项目4公里的海口琼山中学是创办于1913年4月15日，由民国初年的琼山县县立第一高等小学发展而成，源于宋明年间的琼崖“雁峰书院”。该校占地258亩（含老校区和新校区），总建筑面积约12万㎡，规划合理，设施先进，功能齐全。该校有高中教学班69个，在校学生3956人；教职工378人，其中专任教师328名；特级教师7人，高级教师89人，中级教师122人，省级骨干教师22人，市级骨干教师50人，省级学科带头人6人，省级教学能手5人，市级教学能手13人。该校先后获得了全国群众体育工作先进集体、全国精神文明建设工作先进单位、全国优秀（示范）家长学校、全国“五·四”红旗团委创建单位、北京2008奥林匹克教育示范学校、体育传统项目学校、海南省文明单位、海南省人才建设成果显著单位、海南省现代教育技术实验学校、海南省中小学校容校貌评比一等奖、海南省体艺工作先进学校、海南省“校本培训示范学校”、海南省关心下一代工作先进单位、海南省德育工作先进单位等30多项省级以上荣誉称号。
医疗配套：
项目周边医疗资源较为缺乏，距项10公里范围内有海口市第三人民医院（原琼山区人民医院）。该院建于1896年，占地面积约30亩，至今已有121年历史，1996年被评为二级甲等综合性医院，海口120急救中心网络医院。该院有员工1004人，其中正高职称13人、副高职称100人、中级职称272人、初级职称590人，技术人员占全院人数的76%。医院开放病床490张。该院设置职能、临床、医技等51个科室。该院有飞利浦64排螺旋CT、万东永磁磁共振（MR）、万东血管造影机（大C）、全数字化电子胃肠镜系统、DERAY数字化X射成像系统、日本岛津X光机（DR）、超声彩色多普勒超声仪、飞利浦三维彩超1部、日本全自动生化仪等先进设备
公园配套：
距项目10公里内有8个公园，其中玉龙山湿地公园仅6.1公里。玉龙泉湿地公园，项目规划用地面积11700亩，其中领湿地公园占地9218.48亩。内部涵盖海口国际三角梅主题公园、体育公园。利用现状采石坑坑底和坑壁，形成瀑布、草坪、沙坑、景观岩壁等景观。
商业配套：
该项目外部配套较为丰富。美兰机场免税店、奥特莱斯、绿地国际旅游城、航空旅游城等高端配套环绕。周边配有大型超市、影城、银行等基础生活配套。该项目环绕四大高尔夫球场：观澜湖高尔夫、三公里高尔夫、美兰高尔夫、台达高尔夫。完全可以满足业主日常购物及休闲娱乐的需求。
测评5 价格分析
价格现状·潜力分析
均价约3万/㎡ 性价比较高
鸿洲江山均价约30000元/㎡，总价约在860万以上。类比海口市场的别墅，均价较低，性价比较高。适合追求高端住所的高净值改善群体购买。
目前鸿洲·江山主推五期独栋别墅、临街商铺、湖景商墅产品。项目规划建设200户，预计2022年6月五期G4地块毛坯交房。针对项目的市场定位均价较低，在售产品涵盖商业别墅及住宅别墅，空间奢阔，对于高净值改善而言，是可重点考察的项目。且该项目紧邻的江东新区组团是海口重点发展的片区，后期将大力引进企业和人才入驻，待园区具有一定规模且配套完善，项目将辐射到配套利好，届时具有较高的升值潜力。
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