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  乐居买房讯 2021年是中国楼市跌宕起伏的一年，300城“卖地”收入6年来首降、融资的三道红线让众多房企的目标由完成年度KPI考核转为“活下去”、出现地产裁员潮和中介闭店潮现象、年底返乡置业潮不显著……众多网友发问“楼市还有救吗”？

  就在2022年开端，楼市迎来了利好“大礼包”，降准又降息、加大保障性租赁住房的贷款力度、鼓励房地产并购融资等举措，让大家看到了回暖信号。在“房住不炒”的总基调下，整个楼市正处于积极调整通道，冰雪总归融化，春天终归到来，2022年的楼市或是预期向好的一年。

  海南楼市：高压下，“稳控”为主，催生“四方向”

  反观地方层面，2021年是海南楼市“高压”的一年：全省上半年全面清理整治房地产企业和中介机构违法违规行为，海口升级全域限购，商办类产品“限小”，海口三亚出台“限制价令”，三亚发布二手房指导价……严苛的政策撕开了行业的一道缝隙，但必须承认的一个事实是海南在逐渐摆脱房地产“一枝独大”的局面，那道缝隙背后或将是更加健康有序的房地产市场未来。

  结合海南自贸港建设实际，房地产发展主要由新建商品住房、安居房、老旧小区等为主导方向，此外，有别于其他城市，海南的商办市场异军突起，尤其是海口市场，商办产品销量不断创新高，铺就了一条特有的楼市“康庄大道”。

海口一项目施工进度图

  商办市场：战略引导价值备受看好

  2021年前7月海南新增市场主体23.34万户，其中企业9.27万户，同比增长43.47%，全年实际使用外资35.2亿美元，同比增长16.2%，企业、资金的涌入，引得商办市场热度升高。

  海南的商办市场以海口为“领头羊”，随着各类营商利好政策的出台，总部企业、互联网新兴产业等办公需求持续强劲，伴随着“海澄文一体化”及重点园区的加速推进，让江东新区及西海岸区域的热度不断攀升，几乎每个区域都出现了典型的商办项目，西海岸有华盛御秀，龙华区有龙湖光年及绿地领海广场，海口湾片区有华彩·海口湾广场，江东新区有绿地空港GIC，美兰区有海南富力首府，各自独领风骚。整体而言，自贸港发展将支撑优质商办项目去化，整个地产需求内生动力将会持续增强，或迎来发展上升周期。

  新建商品住宅：产品两极分化明显

  单拎海口区域分析，受土地市场成交缩量的影响，西海岸片区、滨江新区、江东新区及观澜湖片区作为供应主力，但新盘出圈少，单是拿证的住宅新项目仅有“观澜湖•星光里”，值得关注的是，在所有货量当中，90%均为改善类的大户型住宅，如北辰府建面128㎡的三房、佳元·江畔锦御建面约167-270㎡的揽江阔宅，罗牛山·璞域计划近期推出的建面约235-573㎡也是属于板式大平层，给改善类群体增加了不少选择。而刚需类的小户型产品稀少，市区内仅有龙昆南的中国城、南渡江边的海南世茂璀璨时代两个“独苗”，随着楼市的换代升级，后期的购房主力军或以改善群体为主。

  安居房市场：自贸港红利惠及刚需群体

  为了将海南自贸港的建设红利惠及本地居民及引进人才，海南施行了安居型商品住房建设，每平方米销售均价按照项目所在市县上一年度城镇居民家庭房价收入比不超过10倍确定，或者不得高于所在市县上一年度市场化商品住房销售均价的60%。北辰集团、碧桂园等品牌房企均积极涉足安居房市场，但安居房房屋数量少、申报人数多，不过作为保障性住房，大批量项目的建设无疑给刚需购房者吃下一颗“定心丸”。

  展望2022年：海南坚持“房住不炒”定位仍旧不变，在稳房价、稳地价的基础上，加大推进安居房项目建设，让居者有其房，走上良性循环的高质量发展之路。