正文

  引导语：截止至2021年12月23日，海口存量住宅用地总面积达2860.1亩，涉及的项目达51个，存量住宅项目主要分布在西海岸新区、海口南区、滨江新区、江东新区、主城区。但近半年来，海口市面上多为安居房新项目推售，但凡有新项目推出，那才是真难得的楼市“熊猫”。观澜湖·星光里便是海口少有的新项目，目前仅推出商铺产品，后期的洋房及叠拼产品值得置业者关注。

  买房，需要从实际出发，根据自己的需求列出楼盘的各个维度，用地段、价格、户型、配套、品质、园林等来考量楼盘。

  乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。在您想买房之前，我们走进项目进行实勘，看园林、看户型、看规划、看配套，多角度、多形式对楼盘进行剖析。让每个有购房意向的用户，宅在家里也能了解到最新、最全的楼盘指南。

  本次测评的楼盘是

  海口龙华区| 观澜湖·星光里

  点评内容：坐落观澜湖，围绕电影公社开发，主推洋房、叠拼别墅，在售建面162㎡低层商业。

  项目亮点：

  一、自贸港重点园区潜力无限

  海口观澜湖现已发展成为集运动休闲、康养娱乐、美食购物、影视制作、长居短栖为一体的综合性世界旅游目的地和宜居、宜学、宜养、宜游的良好人文居住地，以休闲为主的产业与企业入驻，大量的人才聚集于此，居住生活配套逐渐完善，项目能坐享板块优越的自然环境资源及发展红利，承接人才居住购买力的内溢需求。

  二、坐落景区里生活场景丰富

  项目围绕电影公社开发，整个小区的定位是相互独立封闭式社区，将打造高品质洋房住区及休闲康养叠拼别墅区，部分户型的阳台上可看到电影公社的景观，瞰景性能丰富。

  三、高品质户型满足多重居住属性

  项目主打洋房及叠拼产品，首期推售的户型建面在105㎡及以上，最大的面积可达建面约145㎡，刚需、改善属性强烈，对于三口之家的刚需家庭或是三代同堂的改善族都非常友好，不用担心功能性上的问题。

  四、低容积率居住环境惬意

  项目的容积率仅为1.2，在住宅土地资源稀少的现状下，低密度房产具备了更高的价值空间，且低密度的属性也意味着更宽阔的楼间距，业主的居住舒适度也能得到更高提升。

  综合推荐人群：洋房、叠拼适合追求低密度、高舒适居住环境的刚需改善群体及旅居度假客群。低层商业适合用作零售部、小型旅游公司办公场所、小型超市等。

  测评1 价格分析

  分值：7.5分 ★★★☆☆☆

  项目现仅有2-1#、2-2#的低层商业新品上市，产品建面约161.12-161.4㎡，备案均价为33888元/㎡，首期将推售建筑面积约105-130㎡洋房和建筑面积约125-145㎡叠拼户型，价格暂未公布。观澜湖片区内，同为住宅产品的观澜湖君悦公馆均价约18000元/㎡，观澜湖观园均价约22000元/㎡，别墅产品的观澜湖观悦总价为300万元/套起，预估项目的住宅价格与其他楼盘价格相持平。

  项目处在观澜湖旅游度假区北区的入口位置，相较于其他项目而言，更靠近海口主城区及观澜湖新城，能享受到更为便捷的交通及商业配套。根据开发商资料，项目的洋房住宅及叠拼产品的产权年限是70年，在海口楼市为数不多的住宅系列中，项目在推出后将有可观的发展空间。

  评测师有话说：观澜湖·星光里作为观澜湖片区的新盘，带来的产品将提升片区内的住宅货量，且坐落于景区内，户型面积多为两至三房，适合刚需偏改善类的客群，但目前片区距离海口市区较远，对于无车一族稍有不便。

  测评2 楼盘规划

  分值：8.0分 ★★★★☆☆

  观澜湖·星光里位于海口市龙华区羊山大道东侧观澜湖华谊冯小刚电影公社内，项目总占地133333㎡，总建筑面积为210000㎡。项目总户数1521户，其中住宅950套，商业571套，车位有1516个。首期主推建面105-130㎡的洋房及125-145㎡的叠拼别墅。

  项目围绕电影公社开发，业主于社区、于家中可看到电影公社精心设计复刻的建国前老式建筑、南洋风情建筑、影人星光大道等著名景观。

  项目的定位是相互独立封闭式社区，容积率仅1.2，是一个密度极低的舒适型社区。中式建筑风格，纯净的墙面，经典的瓦屋面，坡屋顶线条简洁利落，一楼为公共活动区域，设立球室、茶室等业主休闲娱乐区域，休闲会客皆宜，让业主在享受景区风景的同时也能享受悠闲舒适的居住氛围。

  测评3 户型分析

  分值：8.0分 ★★★★☆☆

  洋房B户型建面约106㎡，两室两厅两卫格局，全明通透。

  客餐厅一体化，面积约32㎡，室内空间无遮挡，整体环境显得更加通透宽敞，就餐人数较多时，可借用客厅空间巧妙拓展容客率，场景功能丰富。客厅衔接着约5.8㎡的生活阳台，可根据喜好打造成休闲区、晾晒区、健身区等，延伸活动空间外，还能提升室内的通透采光效能，由于是开放式阳台，雨天时要做好防潮防水措施。

  厨房约6.4㎡，L型格局，水槽-操作台-灶台的布局，符合烹饪的动线需求，空间内也预留了冰箱位置，可容纳2-3人于此备餐。

  该户型采用动静分区设计，两间卧室集中在内侧，可以保持休息区的安静环境。主卧约17.6㎡，带有小型衣帽间及主卫，主卫约4.6㎡，内设一字型淋浴房，配有开窗，能及时通风，避免潮湿滋生细菌。次卧约11.2㎡，带飘窗台，可放置被褥充当储物区，也可容纳1-2人于此盘坐瞰景。约4.2㎡的客卫紧邻次卧，与主卫相同布局，两卫搭配，方便日常起居活动。

  评测师有话说：两房配置，面积适中，适合在观澜湖片区工作的刚需客群，亦或是旅居度假养老的置业者。

  上叠别墅户型，建筑面积145㎡，三房两厅三卫。

  一层主要为活动区，分布客厅、餐厅、厨房、客卧、卫生间等功能区。

  客厅与餐厅通过玄关起到合理分区作用，两者功能互不打扰，独立餐厅空间阔绰，可容纳6-8人于此就餐。一层的客卧可用作老人房，邻近客卫，无需爬楼，方便日常起居，且室内带有小型飘窗，可用于摆放小型物品，亦或是充当休闲区，但飘窗面积小，两人盘坐或稍显拥挤。

  二层主要为休息区，分布着两间套房卧室，主卧套房带独立景观阳台，可用于晾晒衣物、休闲瞰景。次卧套房带飘窗，可提升物品的容纳度及活动动线。

  评测师有话说：该户型适合全家度假旅居、本地工作的偏改善家庭置业者，但户型仅设有一个阳台，休闲功能不足。

  测评4 交通出行

  分值：7.5分 ★★★☆☆☆

  轨道交通：观澜湖·星光里距离海口东高铁站6.9公里，距离美兰高铁站12.1公里。海南环岛列车覆盖东西两线，可短程内到达其他市县，出行便捷。

  无车一族可乘坐公交车前往海口东高铁站，步行300米至民航职业学校站上车，搭乘K3路途经6站达山高村口站下车，步行520米可达海口东高铁站。

  公共交通：周边1公里内覆盖6个公交站，有77、K2、K3等线路途经，可达万绿园、省图书馆、龙昆南商圈、九二八医院等地。

  2021年11月15日，“海口观澜湖新城南线（观澜湖御璟——巴迪奥超市）”公交线路正式开通，大幅度提升了业主的出行速度。

  自驾：观澜湖·星光里坐落于羊山大道东侧，向北可进入龙昆南互通、迎宾大道，可达新城吾悦商圈，全程约8.6公里。向东经由海口绕城高速可达美兰机场，全程约14公里。往东北经由海口联络线、琼州大道，可达国兴商圈，全程约14.4公里。

  测评5：周边配套

  分值：7.0分 ★★★☆☆☆

  教育配套：观澜湖·星光里距海南观澜湖双优实验学校850米，距海南华侨中学观澜湖学校2.1公里，距海南大学（观澜湖校区）2.1公里。

  海南大学观澜湖校区建设项目是海南省重点工程，规划建筑总面积约32万平方米，共分为三期建设。其中，一期项目建筑面积8.2万平方米，可满足2000名学生学习和4000名学生生活需求，一期项目将于2023年春季学期正式交付使用。

  医疗配套：观澜湖·星光里距龙桥镇卫生院1.7公里，距九二八医院7.7公里，为了满足片区内居民的就医需求，观澜湖片区新增一所海南省人民医院南院（观澜湖），该医院正在建设中。

  海南省人民医院南院（观澜湖）项目设置床位1000张，该项目服务范围涵盖海口南部片区、观澜湖国际旅游度假区，辐射海南省域。

  商业配套：观澜湖新城内有深免海口观澜湖免税城和海免观澜湖奥特莱斯购物中心等热门商业场所，业主日常购物便捷。

  深圳免税海口观澜湖免税城已于今年开业，总体规划面积10万平方米，一期营业面积2万平方米，主营全球高端免税商品，入驻近500个国际品牌，其内部所售商品涵盖腕表珠宝、美妆香化、时装配饰，以及智能手机和3C电子产品等多个品类。

  公园配套：观澜湖·星光里位于观澜湖旅游景区冯小刚电影公社内，电影公社内配有影人星光大道、1942街、南洋街等景区。此外还能乐享观澜湖的旅游配套，包括10个高尔夫球场、观澜湖矿物质温泉乐园、狂欢水世界等。