正文

  导语

  随着海南自贸港的快速发展，各项红利政策纷纷落地，越来越多的目光投向海南。其中不乏各种品牌地产，例如万科、雅居乐、绿地、碧桂园、融创等，以及其他企业开发建设的地产项目。目前，在海南的房地产项目繁多，类型多样。购房者如何在众多项目和产品中，精准选择适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖海南全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声，此次测评项目为海城时代广场。

（海城时代广场项目效果图）

  海城时代广场

  海城时代广场位于琼海市爱华东路与兴海南路交接处，地处嘉积镇城南片区的高铁门户中心板块，毗邻琼海高铁站，占地面积309.4亩，集步行街、大型商场、超市、电影院、幼儿园、五星级酒店、住宅为一体的综合性社区；产品包括21栋17-27层住宅、32栋2-4层商业、1栋4层大型商场、1栋16层星级酒店，其中住宅33万㎡，总户数为3790户，商铺 10万㎡，停车位有3535个。

  社区内部整体绿化达40%，结合欧式与中式园林设计，立体景观次第呈现。并选用名贵树种，形成步一景，步移景异，再塑当代庭院情怀。此外，内部配套了五星级酒店、幼儿园、游泳池等各种娱乐、休闲设施配套，更有近3万平米的商街满足日常所需。

  目前，项目主推约70-113㎡两至三房，均价1.35万/㎡，适合首付预算28万元起，首次置业或改善型置业的刚需客群。

  接下来，测评师将会从项目的区位、户型、交通、配套、价格、项目亮点、项目不足的方面入手，带领大家更加深入地解析项目价值，详情如下。

  一、区位

  海城时代广场项目地处琼海市嘉积镇的城南片区，位于嘉积镇爱华东路与兴海南路交汇处。

  琼海市为加强和规范嘉积城区，于2019年将嘉积镇规划为城南片区、城北片区、滨河片区、老城片区。其中，城南片区发展定位为万泉河生态旅游经济带活力中心，城市文体科教中心和城市新客厅。片区主要功划分为：

  1. 商业商务；联动商业步行街，结合滨河地区存量土地空间，优地优用，重点发展商业商务综合体，为游客和居民提供各种旅游、大型购物中心、酒店宾馆、综合商场、零售商业、餐饮设施、高端金融信息服务与办公场所等，打造万泉河生态旅游经济带的商业商务中心区。

  2. 文体科教；结合文体中心、教育新区，布局剧院、体育馆、文化馆、 博物馆、图书馆、中小学等内容，打造嘉积城区文体科教中心。

  3. 门户客厅；提升高铁站站前形象，打造集交通、旅游集散等功能为一体的门户客厅形象区。

  4. 生态宜居；建立优先满足本地居民需求居住功能为主体的生态宜居功能区。

  5. 特色旅游；结合老城特色街区，建立服务于游客的特色旅游商业功能，包括特色商业街区、家庭酒店、酒吧街、特色餐饮等设施。

  对外交通将统筹区域交通发展，新建万泉河第二大桥，完善人民路南延 长线，加强与博鳌机场、文博高速公路等区域重要交通的联系

（图源琼海市人民政府网）

  海城时代广场项目距离琼海动车站仅需步行240米，项目地处嘉积镇城南片区的高铁门户中心板块。琼海站总占地面积200亩，是海南省东环铁路在琼海设立的第一个火车站，也是东环铁路线上的大站之一。可搭乘动车畅通全岛，同时也是其他市县前来琼海的必到地点。片区将提升高铁站站前形象，打造集交通、旅游集散等功能为一体的门户客厅形象区。

  目前，城南片区整体形成“一链一带，六心四区多轴”的空间结构。

  其中，“一链”是滨水绿链，活力水岸。沿万泉河形成的滨河生态链以及公共性功能集聚的活力水岸。

  “一带”是双沟溪滨水生态绿带。“六心”是文体中心、2个商业商务中心、特色商业服务中心、教育中心以及高铁门户形象中心。“四区”是东北部创新研发功能区，中东部教育新区，南部文体旅游综合功能区，北部传统商住旅游综合区。“多轴”是沿人民路、爱华路、兴海路、201省道以及规划外环路形成的多条重要功能轴线。

（图源琼海市人民政府网）

  二、户型：方正实用 户户飘窗

  ① B1户型：建面约73㎡两房

  整体布局为典型的刚需性质户型，方正实用，南北通透，每个空间皆明亮。入户即见分区明确的客餐厅，进深达5.4米，连接客厅的的外部阳台，面宽3.5米，面宽1.8米。整体日常活动区域宽敞，采光俱佳。

  北面设置厨房和一间次卧；厨房进深约3米，北面设计小窗户，配置L型操作台，活动空间足够三口之家使用。北面次卧享受飘窗设计，户型面积约8㎡。南面主卧同样配置了飘窗，相比次卧，飘窗长度较短，户型面积约12㎡。整个户型仅一个卫生间，进深2.4米，设置南面小窗户，干湿分离。

  该户型布置适合三口之家、用作婚房、小资单身人士的刚需性质客群。

（海城时代广场户型图）

  ② C3户型：建面约113㎡三房

  该户型空间较大，内部客餐一体，总进深达7.6米，连接外部阳台，阳台长达4.1米，进深1.8米。整体可利用空间较大。厨房、两间次卧并排于户型的北面，进深长度一致，皆为3米。厨房内部设置L型操作台，面宽2米，活动空间较足，日常聚会时，可容纳3人同时进行烹饪。两间次卧方正实用，布局中规中矩，皆配置飘窗，观景与采光效果俱佳。南面的主卧采用套房式设计，享独立卫生间、南向飘窗。主卧卫生间与外部客卫的窗户朝向一致，干湿分离。

  该户型更适合一家四口、与父母共住的资金充裕客群。

（海城时代广场户型图）

  三、交通

  紧邻高铁站 畅通琼海及全岛

  1.公共交通

  项目1公里内有7个公交站点，分别是嘉积镇政府站、嘉博棕榈园站、琼海动车站、勇敢村、花半里站、新天地阳光城站、人社局站。可搭乘公交车含7路、琼海6路、琼海7路、琼海81路、琼海11路内环、琼海11路外环。

  其中，嘉积镇政府公交站距离项目较近，从项目出发仅214米，可搭乘7路、琼海6路、琼海7路、琼海81路公交车。7路公交车从南堀村始发至琼海动车站，途经22个站点，首末班为6：00-22：00，全程票价2元。琼海6路公交车从高速路口始发至琼海动车站，途经15个站点，首末班为6：40-22：00，全程票价2元。琼海7路公交车从纳帕溪谷始发至琼海动车站，途经17个站点，首末班为6：30-20：20，全程票价2元。琼海81路公交车从麦迪塞尔医疗中心始发至琼海动车站，途经29个站点，首末班为7：30-18：00，全程票价6元。

  2.自驾

  项目西临嘉博南路，南面为车站路，北面为爱华东路，东北紧邻琼海火车站。

  在自驾出游方面，热门景点众多，可自驾行驶641米到达门山园多河文化谷；自驾2.1公里到达红色娘子军雕像；自驾3.1公里到达万泉河景区；自驾11.8公里到达博鳌东方文化苑；自驾12.1公里到达白石岭景区；自驾12.7公里到达中国（海南）南海博物馆；自驾13.9公里到达博鳌亚洲论坛永久会址景区；自驾14.7公里到达玉带滩。

  在岛内或出岛旅游方面，自驾行驶548米可到达琼海动车站，可搭乘动车，畅通全岛。自驾行驶11.5公里，可到达琼海博鳌机场，在此可搭乘飞机出岛，是博鳌亚洲论坛的重点配套项目，通航8个城市，含成都、武汉、广州、深圳、北京、上海、揭阳、温州。

  在日常生活所需方面，超市商超繁多，可选择性多样，采购生肉、冷冻品、蔬菜、酱料、生活百货等，可自驾行驶212米到达家惠乐超市；自驾433米到达多宝利超市；自驾461米到达美佳惠超市；自驾578米到达千百汇超市（兴海中路店）；自驾988米到达千百汇超市（爱华路店）；自驾1.4公里到达东门农贸市场；自驾行驶2公里到达琼海市中心市场；自驾2.1公里到达百佳汇超市（琼海东风店）；自驾2.4公里到达西门农贸市场；自驾2.8公里到达嘉积北门农贸市场。

  在医疗需求方面，常见疾病的治疗可自驾行驶318米到达琼海嘉积廖国伟诊所；自驾470米到达海南省皮肤病医院琼海门诊部；自驾768米琼海市嘉积镇城东卫生服务中医心。若需要前往大型医院就诊，可自驾1.7公里到达琼海市中医院，自驾行驶2公里到达琼海市人民医院，自驾2公里到达琼海市妇幼保健院。

  在学校教育方面，自驾214米到达米诺街舞；自驾710米到达希望美术教育（琼海分校）；自驾973米到达嘉积第二中学；自驾1.3公里到达嘉积中学分校；自驾1.3公里到达文翰堂教育；自驾1.4公里到达琼海市实验小学；自驾1.6公里到达琼海中学附属中学；自驾1.7公里到达海南软件职业技术学校；自驾1.8公里到达嘉积中学；自驾1.9公里到达海南省第三卫生学校；自驾2.4公里到达嘉积三中；自驾3.7公里到达琼海市嘉积中学海桂学校；自驾3.1公里到达琼海市职业中等专业学校。

  四、配套

  教育资源聚集 配套齐全

  1.教育配套

  项目周边3公里内分布有20所学校，分别是嘉积第二中学、海南软件职业技术学院、嘉积中学、海南省第三卫生学校、琼海市实验小学、嘉积中学分校、琼海中学附属小学、琼海市嘉积中学海桂学校、嘉积三中、琼海市职业中等专业学校、琼海市永威华星学校、琼海市第一小学、第一小学（山叶校区）、琼海市职业中专学校联先教学点、嘉积第三小学、琼海市嘉积一小、联先小学、晓雯音乐学校（海南琼海分校）、嘉积第二小学、琼海市嘉积镇中心学校。

  其中，琼海市实验小学距离项目1.4公里，该校是一所直属小学，也是琼海市当前规模最大，全省师资设备一流的小学。目前学校开设教学班68个，在校生4706人，教职工210人。

  海南软件职业技术学校距离项目1.7公里，它是公办全日制高等职业院校。学校现有教职工515人，在校生8507人。

  嘉积中学距离项目1.8公里，该校创办于1917年；2005年被评为海南省一级甲等高级中学。学校现有教学班61个，学生3200人，专任教师283人。

  琼海市嘉积中学海桂学校距离学校3.7公里，该校是在秉承琼海市嘉积中学名校优良办学传统的基础上创办的，同时也是海南省规模最大的民办中学；现有在校生9000多人，教职工700多人。

  2.医疗配套

  项目周边3公里内，有3家三甲医院，分别是琼海市人民医院、琼海市中医院（跃华路院区）、琼海市中医院（东风路院区）。

  其中，琼海市中医院分为东风路院区和跃华路院区两个院区，该院是综合性三级甲等中医医院。琼海市中医院（跃华路院区）距离项目1.7公里，琼海市中医院（东风路院区）距离项目2.1公里；该院的省级中医I类重点专科有心病科、骨伤科、妇科、老年病科、儿科、康复科，省级临床II级重点专科有普外科、妇科、产科、放射科。医院设备齐全，拥有直接数字减影血管造影系统（DSA）、飞利浦1.5T核磁共振(MRI)、血液透析机等设备。

  琼海市人民医院距离项目2公里，该院是一所三级甲等综合性医院，是琼海市医保定点医院。设有一、二级临床医疗和医技科室40个，其中肛肠、泌尿系结石、妇科肿瘤3个专科为省医学重点扶持/特色专科；心血管内科、ICU、急诊科等6个科室为院级医学重点专科。医院医疗设备先进，拥有GE公司超导型1.5T核磁共振(MRI)、美国贝克曼全自动生化分析仪及各门类齐全的腔镜（奥林巴斯电子胃肠镜、十二指肠镜、胶囊内镜、关节镜、经皮肾镜、史塞克腹腔镜、宫腔镜）等设备。

  另外，昌茂万泉星光项目距离博鳌乐城国际医疗旅游先行区10.3公里，乐城先行区被赋予九条优惠政策，园区试点发展特许医疗、健康管理、照护康复、医美抗衰等国际医疗旅游相关产业，旨在聚集国际国内高端医疗旅游服务和国际前沿医药科技成果，创建国际化医疗技术服务产业聚集区。

  目前，博鳌乐城国际医疗旅游先行区已有16个项目开工建设，其中9家医疗机构已开业运营，包括海南新生泉国际细胞治疗医院、启研干细胞抗衰老医院、博鳌一龄生命养护中心、博鳌超级医院、中国干细胞集团海南博鳌附属干细胞医院、博鳌未来医院、慈铭博鳌国际医院、博鳌恒大国际医院、博鳌国际医院。医疗体系逐步完善，已在肿瘤防治、辅助生殖、医美抗衰、干细胞研究等领域初步形成产业集聚，已引进院士专家团队51个。

  3.公园配套

  项目周边大型公园不多，距离较近的是龙寿洋万亩田野公园，从项目出发须3.8公里到达。龙寿洋万亩田野公园利用现代技术与景观相融合，从艺术角度向游客展示海南生态旅游资源魅力，将自然村庄、传统农田改造、升级、转型，建设成“农民的家园，市民的公园，游客的乐园”。游客在公园里参观游览可乘坐观光火车、电瓶车、骑自行车或漫步自由行走。公园内有咖啡厅、农家乐、农家旅馆等服务行业，还有大客厅、农耕走廊、槟榔谷等休闲景点。

  园内的观光火车属海南第一个，总规划线路全长28公里。配置一辆敞篷火车和一辆硬顶火车，可载客159人，火车沿途共设站5座，全程观赏时间约为90分钟，它标志着龙寿洋农旅文结合步入新的发展轨道。

  进入该园需收取门票，项目票价约39元起，目前已成为琼海的打卡圣地。

  4.其他配套

  从项目步行至琼海站仅240米，步行至嘉积镇政府仅940米，处于琼海市中心地段，周边配套齐全。

  项目附近的菜市场和超市众多，包括家惠乐超市、多宝利超市、美佳惠超市、千百汇超市（兴海中路店）、千百汇超市（爱华路店）、东门农贸市场、琼海市中心市场、百佳汇超市（琼海东风店）、西门农贸市场、嘉积北门农贸市场等。还有海南省农村信用社、京东便利店、和味馆、台酿酱香酒文化体验馆等。

  内部配套了五星级酒店、幼儿园、游泳池等各种娱乐、休闲设施配套，更有近3万平米商街满足日常所需，开启无忧度假生活。

  五、价格

  均价1.35万/平 性价比高

  海城时代广场项目在售均价13500元/㎡，主推约70-113㎡两至三房，总价95万元/套起，首付28万元起，住宅物业费2.2元/㎡/月，商业物业费3.5元/㎡/月。

  目前，项目所在片区内无其他价格参考项目。扩大竞品范围，周围7公里内有3个竞品项目，分别是世茂幸福里、海伦世家、碧桂园星钻。

  世茂幸福里在售高层，建面约44-46㎡1居、65㎡1居、85㎡2居以及建面约96~196㎡2居-5居跃层户型；均价约14600元/㎡，总价约64万元/套起，首付19万元起，物业费2.8元/㎡/月；70年产权年限。

  海伦世家在售住宅，建面约102-141㎡2居-3居，均价约15500元/㎡，总价约158万元/套起，首付47万元，物业费2元/㎡/月；70年产权年限。

  碧桂园星钻在售loft，建面约49-68㎡3居，均价约15000元/㎡，总价约74万元/套起，首付37万元，物业费4.2元/㎡/月；40年产权年限。

  周边均价区间在13500-15500元/㎡，首付在19-47万元左右。项目均价较低，物业费用处于中等水平；因此，项目在价格上具备一定优势，且位于琼海站旁，地处琼海市中心，地段优越，性价比高。随着琼海未来旅游经济发展，商业价值上升的空间明显。

  六、项目亮点

  1.主城区内 高铁站旁

  项目位于琼海市嘉积镇的城南片区，地处主城区市中心，与镇政府隔路相望，距离高铁站仅需步行240米。片区将提升高铁站站前形象，打造集交通、旅游集散等功能为一体的门户客厅形象区。

  2.配套齐全 交通便捷

  附近配套有嘉积第二中学、嘉积中学、琼海市人民医院、东门农贸市场、海南省农村信用社、万寿洋万亩田野公园等。内部配套了五星级酒店、幼儿园、游泳池，更有近3万平商街，满足日常所需。项目紧邻琼海高铁站，同时享文琼高速，可实现畅通全岛。且周边有多条公交线路，可纵行全城，尽享发展红利。

  3.大型社区 观景园林

  海城时代广场项目总占地309.4亩，集步行街、大型商场、超市、电影院、幼儿园、五星级酒店、住宅为一体的综合性社区，含21栋住宅、32栋商业、1栋大型商场，1栋星级酒店。社区内吸纳欧式园林的浪漫典雅，沿承中式园林的自然内秀，立体景观次第呈现。

  4.人车分流 车位充足

  项目组团内交通采用“人车分流”为主的原则，内部路应作景观化处理并为折线型，以降低小区内车速。三个地块地下均设置自行车库和机动车库。地下停车库出入口尽量安排在主次出入口附近，减少汽车对小区内部环境的影响。项目总户数为3790户，机动车停车位有3535辆，其中地上1061辆，地下2474辆。

  七、项目不足

  项目距离动车站较近，交通便捷，但人流量大，车流较多，末班车时间含晚上11点，可能会受人流嘈杂、车流噪音等影响。