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  乐居财经 发自海口 近日，位于海口新埠岛的碧桂园中央半岛的君澜湾6号楼取得预售证后进行了交款认筹锁房号，虽然低调进行，不搞宣传，临时通知开盘，连现场也没有开盘字样，甚至绑定车位，装修加价，但挡不住开盘的火爆，开盘当天，房源已所剩不多。无独有偶，上个月，绿地·领海广场御峯城芯写字楼精装大堂&实体样板间开放，当日成交1.1亿元。

  据海南中原数据，海口年度市场处于高爆发期，供销失衡严重，年度供销比0.63。海口1-10新房住宅累计成交面积已与2020年全年基本持平。这不仅反映了海口当下的市场需求以及买家的强大购买力，还从侧面证明了现在住宅是供方市场的时代。

  某位业内人士表示，现在很难在海口买到合适的房子，开发商捂盘现象严重，要么说卖完了，要么捆绑车位销售，都想涨价再卖。新房捂盘销售、加收指标费、搭售车位等情况并不少见。通常来说，海口新房指标费8万-40万元，要选好楼层还要买车位。

  不仅仅是新房，二手房同样处于卖方市场，愿意卖房的人比较少。某交易平台数据显示，10月29日海口二手房挂牌量仅6028套。客多房少成为推动海口二手房价格上涨的重要原因。

  海南去地产化

  2019年1月宣布要调整政策，将海南现在的3.1万亩存量商品住宅用地不用于住宅开发。

  这个新政被很多人称作是海南“壮士断腕”，因为这是直接把土地供应给切断了，3.1万亩对于海南来说是什么概念呢？

  在过去六年之内，每年海南才成交900-12000亩左右，六年加起来的成交住宅用地还不到3万亩。

  另外看一个数据，2021年市场化商品住宅用地供给：全省前10月仅成交3幅市场化住宅用地，可建面积不足9万㎡，供给严重不足，一定程度上推高了出让单价，再创新高。

  另外一个原因，是海南实施现房销售，在2020年3月8日后，通过出让取得的土地建设商品住宅的，均实行现房销售制度。换句话说，今年供应的9万㎡的住宅也要等到1年半到2年后才能进行市场化销售。

  人才引进的口子

  再有一方面，在全国「最低」企业所得税的政策催化下，企业的第二、第三总部选择海南，成了最势利的趋势。趋势带动的人口和人才的涌入，恰好为地产发展提供了底层逻辑。据统计，在自贸港政策和人才引进政策吸引下，海口实施“百万人才进海南”行动计划两年多，共办理引进人才落户逾7.25万人。未来随着产业结构升级，经济快速发展，海口在内的海南对人口的虹吸效应还将进一步凸显。

  总得来说，“自贸港”带动市场预期，人才、市场主体流入加速，需求持续旺盛；供给不足，受现房销售政策的影响，新增供给入市节点更晚，供不应求，量升价稳，市场焦虑加剧，政策承压巨大。

  以建设自贸港为契机，三年以来，海南凭借“壮士断腕”的决心，多产业发展替代房地产一业独大，产业开发已是主赛道。全域限购和现房销售显示出打击房地产市场投机、摆脱土地和房地产依赖的决心，新自贸港人正成增量主力。安居型商品住房成为海南房地产换挡期内的“武器”之一。

  房企折戟

  熟谙海南市场的头部房企项目负责人刘刚指出，“对于房企而言，未来在海南可拿的商用宅地越来越少，而且地价水涨船高，现房销售，门槛高压力大；然当下商办市场库存量高，未来运营难度大，当下企业主要的任务是前期货量收尾工作，同时开始调研，考虑布局广西、云南、湛江等地。”

  政策收紧的同时，大型房企对于海南的布局投入也在收缩。2019年，融创宣布海南区域与广深区域合并，成立新的华南区域。再早之前，旭辉海南事业部宣告降级为城市公司，而泰禾直接退出海南市场。

  大浪淘沙 剩下的才是王者

  2019年1月28日，海南省自然资源和规划厅厅长丁式江指出，“鼓励和引导存量商品住宅用地转型用于以旅游业、现代服务业和高新技术产业为主导的产业项目。”同年3月24日，海南省便将该意见落实为政策出台。

  海南省房协执行秘书长王路认为，“近30年来，过度依赖房地产给海南的产业结构以及相关领域带来太多的问题。如果海南想建设自贸港，就必须放弃房地产龙头老大的地位，聚焦发展旅游业、现代服务业、高新技术产业。”

  值得一提的是，排名前20的房地产企业中超过一半均已布局海南。而且，不少房企近年来的布局，也已积极转向文旅、康养等服务和商业运营，有的甚至已深耕多年。

  2009年，号称“中国第 壹 盘”的雅居乐清水湾项目登场海南三亚。此后10余年间，雅居乐以清水湾项目作为起点，探索观光式旅游、体验式度假、沉浸式生活等场景，不断深挖社群营造。

  龙湖也在2019年拿下三块商业用地，作为中国商业地产“优等生”的龙湖，携天街旗舰重仓海南，或将重新定义海口这座城市的商业格局。

  近几年，更有万科地产、北辰地产、绿城管理、中交海投、碧桂园地产、保利地产等房企纷纷布局安居型及公共租赁住房建设中。

  在房地产市场被限制的情况下，房企的多元化业务可以与自贸港建设相契合，以此在新的赛道换取空间。过去地产是前沿，康养地产、产业地产、文化地产、教育地产等都是以地产为中心。但是在海南自贸港的大背景下，地产不再是中心，而是基础空间、环境空间、氛围空间、文化空间的营造者，是服务者或者共生者，不再是引导者。

  海南不是“壮士断腕”，是期盼“凤凰涅槃”。