正文

  导语

  随着海南自贸港的快速发展，各项红利政策纷纷落地，越来越多的目光投向海南。其中不乏各种品牌地产，例如万科、雅居乐、绿地、碧桂园、融创等，以及其他企业开发建设的地产项目。目前，在海南的房地产项目繁多，类型多样。购房者如何在众多项目和产品中，精准选择适合自己的房子呢？

  乐居楼盘测评系列是来自专业测评师的现场踩盘。可帮助您购房之前，让楼盘的真实情况呈现在您的眼前。本系列会陆续覆盖海南全部新房，敬请期待。接下来，请您用几分钟的时间聆听我们真实的测评心声，测评师将重点从区位、产品、户型、交通、配套、价格等条件入手进行楼盘测评。

  项目概述

  凤凰山庄项目位于海口云龙镇海榆北路62号，在售106-118㎡两至三房，均价1.4万元/㎡。适合首付预算在40万元左右，园区的工作人员、附近居民改善性住房或养老人群等。

  一、区位

  地处云龙镇区 产业特色突出

  项目正位于海口市云龙镇镇区地段——镇区核心。云龙镇位于海口市半小时生活圈内，毗邻美兰国际机场和东环高铁美兰站。规划产业结构为“一核两轴三园四片区”，性质是海口市近郊产业型卫星镇。全镇辖区总人口20955人，其中农业人口16914人，农业户数4657户。

  云龙镇发展的总体目标：海南省新型城镇化示范镇、海口市的首善之镇。表现为产业特色突出，镇域特色鲜明，设施配套完善等。镇区以较大动力带动各片区、中心村、基层村的经济快速发展。目前，主要依托云龙产业园，高新低碳产业已初具规模，临空经济园正在加快推进。

  项目正位于云龙镇镇区的城镇公共服务中心。镇区功能结构规划构筑“一心一环、一园四区”。“一心”指城镇公共服务中心; “一环”指环城水系构成的围绕镇区的景观带，由水系湿地、公共绿地、田园景观等组成环状景观廊道；“一园”指云龙产业园；“四区”包括四个居住片区，分别布置在城镇公共设施服务中心的三个居住片区和云龙产业园东北边的一个居住片区，分别为东部居住片区、南部居住片区、北部居住片区和西部居住片区。

  项目所在的区域主要发展产业经济，且红色文化独具特色，历史人文得天独厚。红色文化旅游、生态休闲旅游、旅游地产、职业教育培训等现代服务业在云龙镇正蓬勃兴起，第三产业所占比例逐渐提高。

  二、产品

  花园洋房 全景视野空间

  海口凤凰山庄项目是由7栋6-8F花园洋房组成，总户数仅340户，停车位有342个，停车位配比率是1:1。目前，项目首开5#住宅楼，共三个单元，建筑面积约106-117㎡。4#、7#于本月获取预售许可证，总套数56套，建面104.69-209.61㎡两至三房。

  社区内的园林景观别致，集合“退、错、露、院”的空间营造手法，起伏有致的地势，自下而上随着地势层层递进借势建园林，使建筑景观视野达到更大维度。

  项目每栋楼的层高仅7层，一楼享有独立花园。部分户型带有入户花园，或景观超大阳台，或地下庭院等。实际得房率≥95%，是N+1全能房型。

  三、户型

  阔绰阳台 全能视野

  A户型117㎡三房两厅

  该户型整体空间宽阔，且拥有三个花池、两个阳台、一个入户花园，明厨明卫，采光通风效果俱佳。家居功能明确，左侧主要为休息区，右侧为活动区，隔绝外部打扰，提高睡眠质量。

  进门第一步，引入眼帘的是面积达11㎡的独立入户花园，配备一个约2.4米长的花池。平日可种植喜爱的花草植物，清新空气。厨房的窗户面向入户花园，达到对流空气、采光明亮的作用。厨房采用L型橱柜设计，约3.1米的操作台面，却预留冰箱位置，空间利用合理。

  继续往里走即到达餐厅，接着是方正格局的客厅，总体进深长达约8.3米。客厅对外连接超长阳台，阳台长达4.2米，可满足日常休闲观景需求。阳台与客厅相连，在视觉上达到放大空间的功能。

  该户型设计三间卧室，主卧配备长度约2米的飘窗、独立卫生间、观赏阳台，室内空间面积达15平（不含卫生间）。其他两个次卧皆配置飘窗，空间分布较为均匀，面积分别约为12平、11平。适合3~5口的一家人居住，也可根据需要，将主卧的阳台设置为小书房使用，或用于扩大相连次卧的空间。

  B户型106㎡两房两厅

  入户玄关面宽有1.7米，进深达2.5米，可在此定制鞋柜进行收纳。从玄关进入室内后，可见餐客一体的格局设计；餐厅与客厅并联一起，分区明确。整个餐厅与客厅进深总计8.1米，且客厅连接外部阳台，整体空间彰显宽阔大气。外部阳台面宽达4.5米，还设计了花池的区域，业主可在此种植喜爱的花草，可净化空气。值得注意的是，室内还另外设计了一处阳台，面积约11㎡，可根据需要改成书房。

  厨房与客卫并排，皆有窗户，采光明亮。厨房有总长约6米的L型操作台，整体空间合理分配。客卫干湿分离，采用马桶设计。

  主卧与次卧皆为飘窗，主卧飘窗面向南边，配置干湿分离的主卫，预留了衣柜的位置。次卧飘窗设计成L型，格局中规中矩，空间宽敞。

  四、交通

  毗邻海渝北路 交通便捷

  1.公共交通：

  项目周边2公里以内，有4个公交站点，分别是云龙墟公交站、琼崖红军改编旧址公交站、山湖海小区公交站、海南红塔公司公交站，可搭乘公交仅k1路、游5路公交车。

  从项目出发，步行380米可到云龙墟公交站搭乘k1路公交车，也可步行860米到山湖海小区搭乘k1路，k1路首班06:30，末班19:00；从海口高铁东站始发至南国威尼斯城，途经16个站点。

  从项目出发，步行408米可到琼崖红军改编旧址公交站搭乘游5路公交车，首班车8:30，末班车15:30，游5路从万绿园始发至冯白驹纪念馆，途经9个站点。

  2.自驾：

  根据项目所处位置来看，周边有学校群、景点、高尔夫场地、机场等，孩子上学与日常自驾游玩较为方便。在教育方面，自驾行驶816米以内，可到云龙镇中心小学、海口市云龙中学。

  在自驾游玩方面，自驾行驶533米可到红军云龙改编旧址，自驾1.7公里可到国瑞云龙湖，自驾5.2公里可到冯白驹故居，自驾10.2公里可到三角梅共享农庄。若想自驾前往周边市县游玩，自驾约30公里即可到达定安县，自驾约69公里到达文昌，自驾约71公里到达澄迈。若想出岛游，可自驾行驶11.2公里到达美兰机场。

  在日常娱乐方面，自驾行驶3.8公里可到达中信台达高尔夫，自驾行驶约9公里可到依必朗高尔夫球会，自驾行驶约21公里即可到达江东新区。

  五、配套

  成熟生活圈 配套齐全

  1.教育配套：

  项目周边3公里以内，有云龙镇中心小学、海口市云龙中学、海南科技职业大学（云龙校区）三所学校。其中，云龙镇中心小学现有47个教学班，学生2214人，教职工92人，专任教师88人。

  海口市云龙中学现有教学班6个，在校学生248人，教职工36人。海南科技职业大学全日制在校生共计16000多人，其中云龙校区约2000人，近三年毕业生就业率均在96%以上。

  2.医疗配套：

  周边3公里内，仅黄正康中医内科诊所、云龙镇社区委员会北区卫生室、云龙镇卫生院、海南康农堂等小型医疗配套。可解决常见的一般疾病，如感冒、咳嗽、消化不良等轻微症状。

  项目距离大型医院较远，海口市人民医院（滨江分院）距离项目12.1公里，海南省第五人民医院距离项目12.5公里，海口市第四人民医院（总院）距离项目14.9公里。

  海口市人民医院（滨江分院），设有内科、外科、急诊科、医学检验科、医学摄像科等，不设传染病科。海南省第五人民医院暨海南省皮肤性病防治中心、海南省皮肤病医院是海南省卫生和计划生育委员会直属的公立医疗机构。重点科室为皮肤科，先后引进皮肤CT检测、表皮移植术、韩国得玛莎Derma Shine 水光注射系统、美国Cynergy闪光灯泵浦燃料激光、以色列Record光子嫩肤仪。海口市第四人民医院（总院）为二级甲等综合医院，是省、市社保、居保、新农合、“三无人员”和“五保户、低保户”医疗定点医院。重点科室为妇产科；医院拥有64排螺旋CT、1.5T核磁共振、腹腔镜、纤维支气管镜、胃肠镜、C形臂X射线机、全自动生化分析仪、血液透析机等高端设备及核算检测实验室。

  3.公园配套：

  无。

  4.其他配套：

  项目周边500米内可解决生活所需，步行218米即可到达云龙农贸市场，步行399米可到生活连锁超市，中石油加油站距离项目192米，另外，附近的政府单位含云龙镇政府、云龙镇检察院、云龙镇人民法院等。

  六、价格

  均价1.4万/㎡ 总价偏高

  项目主要推售5#住宅，建面约104.69-209.61㎡两至三房，均价14000元/㎡，总价区间在144-287万元/套；全款97折，按揭98折。近期拿证的4#、7#楼栋，建面约105-210㎡两至三房，备案均价为13499元/㎡，物业费是3元/㎡·月。

  项目周边的竞品项目有3个，分别是榕庄、山湖海、南国威尼斯城。其中，榕庄在售建面约60-93平1居-3居，均价12000元/㎡，物业费为1.96元/㎡·月；山湖海在售建面约66-88平1居，均价14780元/㎡，物业费为2元/㎡·月；南国威尼斯城在售住宅建面约64㎡一房和80㎡两房，均价17500元/㎡，物业费为1.96-3元/㎡·月。

  云龙镇目前在售的商品房住宅项目，面积段皆为小户型，均价区间在12000-17500元/㎡，总价区间为72-140万元/套。对比来看，凤凰山庄户型较大，总价偏高，物业费也高，因此，产品总价不占优势。且周边分布村落、产业园区较多，远离市中心，未来价值上升的潜力不明显。

  七、项目亮点

  1.得房率高

  约103-136㎡花园洋房，均88%高得房率，匠筑理想人居，不辜负每一寸空间，“屋”超所值，花同样的价钱，享更大的空间。

  2.花园洋房 全能房型

  项目整体由7栋6-8层的花园洋房组成，户型自带入户花园，或景观阳台，或地下庭院等。N+1全能房型，可扩大空间。通风采光俱佳，带来的全景视野。

  3.生活配套齐全

  项目周边500米内可解决生活所需，步行218米即可到达云龙农贸市场，步行399米可到生活连锁超市，中石油加油站距离项目192米。且项目处于云龙产业园区，处学校及医院配套辐射圈内。

  八、项目不足：

  项目整体在售户型较大，造成总价偏高，目标客群范围较小；社区物业费用也高。