正文

导语

  尽管上海楼市平淡，2024首轮土拍依旧火爆，5地20+房企参拍，4地溢价率9.07%，央国企主导拿地。

  3月14、15日，上海完成了2024年第一批次首轮集中土拍，挂牌的5宗地均成功出让，总建面28.4万平方米，成交总金额约134.1亿元。本次供应质量明显提升，不仅有静安中兴路这样的中心城区优质地块，还有闵行古美、浦东北蔡、杨浦长海等热点板块地块，因此吸引了多家房价参拍，市场热度明显上升，其中古美地块更是超出10家房企竞标，时隔两年再度触及企业打分条款；溢价率来看，除宝山顾村地块5.56%溢价成交外，其余4宗地块均摇号成交，整体溢价率创下2021年集中供地以来的新高，高达9.07%。

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  2024开年楼市表现平淡

  一批次首轮土拍“减量提质”

  CRIC监测显示，上海楼市2024年开局显得有些平淡。尽管1月30日上海已明确表示外环外放松对非沪籍单身人士的购房限制，一系列利好政策并尚未在楼市中激起浪花，购房者观望情绪依然浓厚。2月，上海新房成交仅17万平方米（1445套），成交金额为116亿元，环比降幅超六成，创下历年新低（2022年3、4月除外）2月共5盘入市，1个触发积分（20%），市场遇冷，平均去化率为34%。

  上海2024年第一批次首轮仅挂出5宗地，供应总建面仅28.4万平方米，体量在历次集中土拍中处于较低位，但土地质量不俗。就地块分布来看，本轮供地集中在静安、闵行、杨浦、浦东和宝山等多个地区，各区域均有1宗，既有静安中兴路内环内稀缺地块，又有闵行古美这样的大热门地块。

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  房企参拍热情有所提升，闵行古美地块有多达12家房企/联合体参拍

  据不完全统计，本次挂牌的5宗地除宝山顾村地块仅有2家房企参拍外，其余4宗参拍房企数量超过4家，闵行古美地块参拍房企更是多达12家，房企参拍热情有所提升。不过从竞拍房企名单来看，依然以央国企为主，民营房企仅有大华参拍。

  出让规则方面，上海延续了2023年第二批次开启的利用“封顶摇号”的方式来确定最终竞买者，房企拿地的“运气”成分更高，因此优质地块参拍热情高涨，譬如保利发展、象屿、中铁建等央国企地块均高达三幅。值得注意的是，本次土拍闵行古美地块是采用竞价招标方式出让，有多达12家房企竞拍，因此需要先进行打分以选出前十入围竞价阶段，这在一定程度上提高了房企的拿地门槛，筛选资质更为优质的房企，从而降低出现爆雷、烂尾、交付不合格产品的概率。

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  4宗地封顶摇号、1宗溢价

  市场分化行情仍在延续

  在优质地块的助力下，本轮集中土拍热度创下2021年开启集中土拍以来的热度新高，5宗地块，除宝山顾村地块中溢价成交外，其余4宗均封顶摇号成交，整体溢价率增至9.07%。

  其中，热度最高的当属闵行古美地块，地位于闵行外环内，房地联动价8.58万/平，紧邻古美华府和古美华庭，都是前两年触发积分的热门楼盘。参拍房企就多达12组，包括保利发展、招商、中海、华润、越秀、华发&中铁置业、建发、象屿&金茂、中铁建、绿城、安徽高速、大华，根据竞拍规则，房企数超过10家名额的地块，需先对房企进行打分考核，淘汰末位，只有10家房企能够参与竞拍。最终，大华和安徽高速被末位淘汰，其余10家房企入围竞标摇号，华发和中铁置业成为“幸运儿”，以34.71亿元竞得该地，溢价率10%，成交楼面价55066元/平方米。该地房地联动价85800元/平方米，较一路之隔的华发建发古美华庭的房地联动价82500元/平方米高了3300元/平方米，并且周边的同类楼盘去化均保持不错的速度，因此快速去化是大概率事件，按照其房地联动价85800元/平方米测算的话，地房比为64%，房地差为30734元/平方米，盈利空间比较充裕。

  综合来看，4宗纯宅地成交楼板价与其房地联动价来看，平均地房比为0.61，房地差也均在2.3万元以上，盈利空间还是比较充裕的。

  其中，盈利最为可观的当属静安中兴地块，该地也是本场土拍起始楼板价和房地联动价最高的地块，房地联动价高达12.5万元/平方米（公寓，风貌18万元/平方米），与去年10月保利竞得的280-06地块价格持平。地块周边800米处有天汇世纪玺，该项目被融信集团+招商蛇口+保利发展联合开发，楼板价72000元/平方米，2022年6月首开、10月加推，均当天售罄，成交均价为123894元/平方米，与该地块房价联动价基本持平。不仅如此，该地块面积不大，总建面不足2万平方米，资金压力较小，因此吸引了保利发展、招商、象屿、上海城建等房企参拍，在触发上限价后，进入竞报高品质建设环节，其中3家竞拍人均接受8%公租房比例上限，转入摇号环节，最终象屿中签，成交总价155277万元，溢价率10%，成交楼面价约79779元/㎡，即使按照12.5万元/平方米的新房指导价测算的话，地房比为64%，房地差也超4.5万元/平方米，盈利空间依然较为可观。

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  5宗地被央国企包场，华发+中铁置业运气爆棚、拿下本场最热门古美地块

  上海本轮土拍延续2022年以来央国企为主力的格局，民企仅有本土大华一家（参拍闵行古美地块）。由于大华在竞拍过程中被打分提前淘汰，因此本次挂牌的5宗地块被央国企包场。

  央国企中，当属华发+中铁置业运气较佳，将本场土拍最热门热度、也是参拍房企最多的地块——闵行古美地块收入囊中，可谓运气爆棚。另外，越秀、中铁建+国贸、象屿表现也比较突出，均在摇号中中标，分别竞得杨浦长海、浦东北蔡、静安中兴地块。

  宝山顾村地块位于外郊环间，位置相对较偏，参拍房企仅有2家，也是本场土拍中唯一没有摇号的地块，最终被中建八局以265743万元的总价竞得，溢价率为5.56%，楼面价27974元/平方米。

  整体来看，虽然上海开年楼市表现平淡，但在土地质量提升的推动下，2024年上海一批次首轮土拍保持较高热度，5宗地吸引了超20家房企参拍，其中闵行古美地块更有多达12家房企/联合体参拍。竞拍结果来看，5宗地有4宗摇号成交，整体溢价率增至9.07%，创下2021年集中供地以来的新高。但就实际情况来看，拿地房企仍以央国企为主，民营房企拿地积极性仍在低位。

  值得注意的是，继广州120平方米以上、香港取消限购之后，上海本轮土拍开拍首日（3月14日），新一线城市的风向标杭州也出台重磅楼市新政，全面取消二手房限购，为提振城市购房需求，限购放松的春风或将在一线和新一线城市中逐渐展开，这在一定程度上势必提振房企信心，土地市场热度有望在二季度有所提升。

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文章来源:克而瑞