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  项目概述：碧桂园中央半岛位于海口新埠大道，海辰府地处其北侧地段，预售海辰府8-9#商铺，约36-115㎡，价格尚未公布。该产品适合首付预算40万元，适合小成本创业人群。将从区位、产品、户型、交通、配套、价格等方面入手进行楼盘测评，详情如下。

  占据新埠岛北部 交通便利

  海口新埠岛位于海口市的东北部，是南渡江入海口的冲积三角洲。北临琼州海峡，东隔南渡江与江东新区相望，西隔横沟河与海甸岛相望，南依新埠桥与市区连接。它是海口市中心第一个整体开发的滨海用地，具有明显的区位价值。

  目标定位“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌新市镇，将面向商务、旅游度假、养老等高端人群，力求创造国际型滨海旅游度假区及全国理想的第二居住地。人口规划可容纳约7.54万人，现状面积5.6平方公里，海岸线长13.4公里。

  海口新埠岛沿新埠大道引入南北区域服务联动主轴，串联创新、文创、创意三个核心功能组团。划分为六个区域，包括滨海国际社区、创新商贸区、活力休闲社区、商旅文创区、生态休闲社区、人才创意区。

  碧桂园集团购入半个岛进行开发，选址新埠岛北端，占据新埠岛滨海国际社区、创新商贸区、活力休闲社区、商旅文创区等四个区域，总占地达6200亩，将其取名为“碧桂园·中央半岛”。项目涉及的产品内容丰富，含住宅、独栋、联排、商住、商业综合体、游艇码头、学校等。定位为“生态化、泛游艇、岛居型”国际化亚热带滨海旅游度假风貌城市，独岛规划、整岛开发。

  目前该区域主要以刚需居住为主，常住居民是岛上的城中村村民较多，也不乏成熟社区，包括和风花苑、新世界花园等。

  全业态城市综合体项目

  海辰府位于中央半岛项目北侧，北面可瞰海、南面可享湾景，临近约3万㎡圣托里海湾公园与约140万㎡海岸商务群。目前主推产品主要为底商，建面约36-115㎡（毛坯）。商业标准层高6米，可根据需求划分两层使用。屋面设置专用排油烟口，设置上下水，可通燃气，可做餐饮。承重柱设计，室内无柱体，可实现多套可分可合，自由分割。商铺门口有地面停车位，共计57个。该产品产权可至2059年。

  空间灵动设计 自由分割

  海辰府8#商业平面图

  底商整体呈L型，中规中矩的户型格局。各商铺面积段分配均匀，空间较大，约66-115平方米，进深约7-13.6米。层高约6米，可以分割出两层使用，可用来做小仓库或扩充二楼座位数量。整体采用承重柱设计，室内没有柱体，也可以根据需求打通两套或多套，扩大商铺面积。

  地处主城区范围 交通便利

  1.公共交通：

  碧桂园中央半岛周边2公里内有7个公交站点，分别为滨海国际站、广物滨海国际站、横沟二街路口站、豪生大酒店站、海新大桥站、海鲜大世界北门站、海景花园站等。发车时间首班6:30，末班22:00，途经公交含13路、38路、99路、54路、60路、87路、k10路、71路、78路等。

  2.自驾：

  项目周边交通便捷，从项目出发，4.3公里可到达海甸城，6公里可到达海南生生国际购物中心，6.3公里可到达明珠广场，自驾行驶7.7公里可到达友谊阳光城，满足娱乐购物所需；自驾行驶3.3公里可到海口市人民医院，4.5公里可到海南省中医院，6.8公里可到海南医学院第一附属医院，解决医疗需求；自驾行驶1.7公里可到达红联小学，2公里到达海口市海景学校，2.3公里到达寰岛中学，覆盖全龄阶段教育。

  成熟居住区域 配套齐全

  1.教育配套：项目周边五公里内学校众多，覆盖学校共计10个。分别为红联小学、海口市海景学校、海口寰岛中学、海口市白沙门小学、海口寰岛实验学校（初中部）、康格国际帆船学校、海口景山学校（海甸分校）、第二十五小学、海口实验中学（初中部）、海口海天学校等。其中，海口市海景学校是海口市教育局直属九年一贯制公立学校，可容纳小学24个班，在校生1080人，初中18个班，在校生900人，招生实行就近划片入学。第二十五小学为市教育局直属公立学校，现有88个教学班,教职工234人，学生4873人。海口实验中学（初中部）是海口市重点中学，可容纳48个教学班，2400名学生；校内有食堂，宿舍楼，实验楼，报告厅等。

  2.医疗配套：项目距离附近的三甲大型医院有3家，分别是海口市人民医院、海南省中医院、海南医学院第一附属医院。其中，距离海口市人民医院3.3公里，该医院是三级甲等综合医院，为海南省北部区域医疗中心。医院有国家临床重点专科3个（麻醉科、泌尿外科、护理）。医院有大量先进设备，其中达到国际先进水平的有达芬奇手术机器人、PET-CT、双源CT、256排CT、3.0T磁共振成像系统、数字化平板血管造影系统、电子直线加速器等。距离海南省中医院4.5公里，该医院是综合性三级甲等中医医院，国家重点专科有内分泌科、肝病科、骨伤科、妇科、脑病科、老年医学科、脊柱科、骨关节等。另外，医院配置1.5T核磁共振等100多种高端设备及一大批医疗、科研、教学仪器设备。距离海南医学院第一附属医院6.8公里，该医院是三级甲等综合医院，复旦版中国医院综合实力排名（2017年度）中，居华南区第16位。目前已获批的国家临床重点专科2个（急诊医学、肿瘤科）。拥有15个高新设备，包括雅培化学发光免疫分析仪、平板X线血管机、全自动血球分析仪等。

  3.公园配套：碧桂园中央半岛内部配套碧桂园七色岛儿童公园、碧海银滩公园、运动主题公园（规划中）。附近3.1公里左右有1个大型公园——白沙门公园，位于海口市美兰区海甸岛北部，占地60公顷，有海口年轮、欢乐海洋、夕畔海岸、城市驿站四大旅游主题片区。均可满足业主锻炼、遛狗、散步等休闲娱乐活动。

  4.其他配套：项目距离新埠岛国际游艇码头1.6公里，海南新埠岛国际游艇会将建设一个具有较高水准，向国际中高档水平接轨的游艇中心。距离海鲜大世界1.9公里，可在此购买龙虾、鲍鱼、皮皮虾，蟹类等海鲜产品。距离金逸影城(海口星海湾店)1.9公里，它是海口首家双机巨幕影城，拥有7个影厅，可同时容纳1400多人同时观影。

  均价较低 价值上升空间较大

  项目近期拟推售8#、9#商铺，建面约36-115㎡，目前价格尚未公布，前期推售产品售价约22000-25000元/㎡。同属碧桂园中央半岛内的滨海国际2801地块项目7#楼建面约55-98㎡的商铺(毛坯)均价40000元/㎡。

  海辰府具有优越的地理优势，地处碧桂园中央半岛中间位置，区域内配套较为完善，社区也较为成熟，且项目在户型设计及价格区间上都较占优势，价值上升空间较大。

  项目亮点：

  1.区位优势 业态丰富

  项目占据新埠岛滨海国际社区、创新商贸区、活力休闲社区、商旅文创区等四个区域，成熟社区，星海湾商业综合体、重点学校及其他公共配套都较为齐全，生活、教具、娱乐、商务等全业态一体化。

  2.交通便利 出入畅通

  项目所处的新埠岛区域连接海甸岛及江东新区，西南面建立了跨越南渡江的新埠大桥与海口市主市区相连，西侧有海新大桥和海甸岛相连，东侧有新东大桥和江东新区相连。

  3.环境优越 亲海感受

  项目所处的新埠岛是一个三面环江，一面临海的河流冲击的河口岛，东西为海南省最大的南渡江，北面为琼州海峡，西面与海甸岛相望，处于南渡江三角洲。

  项目不足：

  项目所处的新埠岛偏居海口一隅，虽区域内配套较为齐全，日常生活需求均可满足，但距离主城区、机场及轨道交通站点还是较远，远距离出行较为不便。