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  项目概述：罗牛山玖悦台项目位于海口市龙华区滨海大道78号，目前在售LOFT与住宅，住宅约116-577㎡，LOFT约63-73㎡；均价都在32000元/㎡左右。LOFT总价在202-234万/套，住宅总价在371-1846万/套。适合创业人群及企业型客户。将从区位、产品、户型、交通、配套、价格等方面入手进行楼盘测评，详情如下。

  地处滨海地脉 速达各大商圈

  海口湾秀英港规划定位为集商务办公、游轮停靠、国内短途客、公共游艇码头、高档居住区于一体的滨海商务综合新区，规划区总人口规模为2.3万人。不但推动海口与其他海上休闲旅游圈的融合，更极大提升城市环境及居住品位，是海口滨海旅游休闲居住生活的集大成者。辐射区域交通路网密集，轻松畅达海口国贸商圈、西海岸CBD、世茂商圈等，涉及成熟社区、商场、写字楼、学校众多。

  目前，该区域发展步伐较缓慢；码头经济在贸易方面，短期内还未有明显的价值体现，秀英港目前主要是以出岛旅行客流为主。

  海口秀英港作为城市发展重点区域，将分为五大板块来进行开发，第一板块为滨海综合社区、第二板块为邮轮和客运码头区、第三个板块为滨海商务区、第四个板块为滨海居住区、第五个板块为旧港改造区。

  罗牛山玖悦台占据了第四板块——滨海居住区、第五板块——旧港改造区（大型都市时尚游乐区），同时享受世茂与国贸双商圈。项目将打造集高层住宅、其他办公、5A写字楼、商业等业态于一体的城市滨海商业复合体。

  住宅 loft 办公全业态高端社区

  罗牛山玖悦台项目总建面约23万㎡，共计7栋楼，分别由四栋高层住宅、两栋loft组成一座5A写字楼组成。

  社区内有全方面智能化系统，可享人脸识别系统、智能电梯系统、智能入户系统、车库智能化系统、智能呼叫管理中心、智能高空抛物监控、四季恒温室内泳池等，还有24小时管家式物业服务，地下车库；外立面是全幕墙体系公建化。在售产品为住宅与loft。

  住宅产品的主力户型为116-362㎡；配置智能私密入户系统管理、智能中央空调，意大利标准装甲入户门。其中热销户型配备3房2厅+1保姆房+1储物间，双阳台设计，其中一个阳台长度达12米。

  loft主力户型为63㎡、73㎡；户型南面落地窗，北面大阳台，采光通风效果佳，5.49米层高，可通天然气，智能入户空调，一层是入户大堂。

  采光性能强 户型功能全

  住宅：362㎡ 四房两厅

  功能分区明确，整体左面为生活娱乐区，右面为私人休息区。入户进深约4米后向右可到达客厅区域，客厅面宽9.3米，进深6.6米，宽敞大气，可根据需要，将客厅中的部分区域改成书房；客厅连接12米超宽阳台，居住体验感强。

  入户向左到达餐厅，整体大小约30㎡，可召集三两好友欢聚畅饮。保姆房设置独立入户与独立卫生间，直接衔接厨房区域，与业主生活区域进行有效分区。

  三间卧室采用套房式设计，每间卧室都是独立卫生间，干湿分离；主卧还设置独立坐便空间、淋浴空间、泡澡空间、两个洗手台。其中两间卧室配置了独立衣帽间；主卧有270度飘窗，两间次卧有独立阳台。

  Loft：A户型 73㎡

  户型挑高5.4米，可通天然气，配置中央空调。一层有茶水间、单人卫生间，往里走到达接待室，接待室面宽约6米，进深约3.4米，连接一个宽达5米的观景大阳台，办公接待彰显大气。二层配备会议室、经理室、休息室、档案间；该户型的部分房源二层可实现拓展空间的功能，拓出空间达13.86㎡，可增加一间办公室和一个卫生间。整体办公空间较小，投入成本低，适合创业初期的老板购买，可满足小型公司的日常办公需求。

  紧邻滨海大道 畅通海口各地

  1.公共交通：

  项目周边一公里以内，有15个公交站点；其中，距离项目200米以内的站点有爱华汽车广场、滨海幸福里、丽晶路口、东方洋等。可搭乘55路、6路、28路、39路、41路、55a路、92路、7路、37路、6路、28路等到达以上公交站点。

  2.自驾：

  项目交通线路主要依靠滨海大道通往海口市各处。

  从滨海大道左侧直行，自驾沿滨海大道行驶至远大购物广场约11.9公里，沿途路过海口秀英港、西秀海滩公园、假日海滩、西海岸带状公园、西海岸高尔夫球会、五源河森林公园等地。

  沿滨海大道右侧直行，自驾行驶滨海大道5.6公里可到达世纪大桥路口，上桥可通往海甸岛，沿途路过国贸商圈、海口体育馆、万绿园、世纪公园等地。若想到达海口老城区，从项目驶向解放西路地段约8公里，需自驾进入滨海大道后继续直行，驶至长提路即可。

  从竖向线路来看，穿过滨海大道驶向秀英大道约5.8公里到达秀英万达广场，沿途路过长途汽车西站、秀英区政府、海南省人民医院等。到达海口动车东站约11.5公里，即可搭乘动车畅通全岛。

  名校环绕 配套成熟

  1.教育配套：

  距离项目仅572米有1所海口市教育局直属的公办小学——海口市滨海第九小学，截至2020年6月，学校开办有两个校区、一个分校，有班级158个，学生8026人，有在编教师342人。

  另外，项目三公里以内覆盖着海口海港学校、海口中学、海口市第十四中学、海口市第三十三小学、海口市秀峰实验学校等5所学校。

  其中，海口海港学校距离项目1.4公里，是一所完全中学，系海口市教育局直属学校。学校集初中、高中教育为一体。学校专任教师120人。

  海口市第三十三小学距离项目1.5公里，是海口市一级学校，现有23个教学班，1387名学生，教职工70人。

  海口中学距离项目1.7公里，它是一所集幼儿园、小学、初中、高中为一体的民办寄宿制学校，前身为海口双岛学园。现有700余名教职工、6200余名学生。该学校曾被公认为“贵族学校”。

  海口市第十四中学距离项目1.8公里，是海口市教育局直属中学。有教学班38个，在校生2000余人。

  海口市秀峰实验学校距离项目2公里，是一所九年一贯制学校，现有68个教学班(初中部20个教学班，小学部48个教学班)，在校生3859人，教职工193名。

  2.医疗配套：

  项目两公里以内，有多家医院，分别是海南省人民医院、海南省眼科医院、海南和京生殖医院、海南省皮肤病医院、海南省传染病医院与海口市人民医院海港分院等。其中，海南省人民医院创立时间较早，于1881年创立，是省直属的综合性三级甲等医院，现有在职职工4509人，开放床位3000张，医学中心15个，临床医技科室85个。

  3.公园配套：

  距离项目较近的公园只有一个，若步行至龙华区海口湾公园需要2.5公里，路途远，需乘交通工具到达。龙华区海口湾公园面积不大，平常若是只需要满足散步、遛狗、跑步等简单锻炼，这个场地可以满足。

  若是需要附近的大型公园场所进行家庭出游、公司团建、商业活动等，须乘坐交通工具，前往金牛岭公园、万绿园、滨海公园等。

  其中，金牛岭公园占地105公顷，平常锻炼时间的人流量大，几乎是附近居民。但园内部分区域光线较暗，不建议晚上独自前往。

  万绿园总面积1070亩，分为16个景区和许多景点，是老海口人几代人的回忆，多次举办腾讯文创节等大型活动。

  滨海公园占地730万亩，依傍大海，已建成的一期工程梦幻乐园娱乐设施丰富；有反斗穿梭机、过山车、飞天潜水艇等；公园还提供婚纱摄影、购物、美食等服务。

  4.其他配套：

  项目内部自有配套规划有室内恒温泳池、室内篮球场、室内健身房、天际星空双花园、“行政酒廊式”主题泛会所、下沉式景观会客厅、高端琼粤食府等全龄段生活娱乐配套。

  均价3.2万元/㎡ 价格较高。

  项目2栋LOFT产品均价约在32000元/㎡；带装修的高层住宅均价约在32000元/㎡，车位29.8万/个。住宅物业费5.8元/㎡·月，商业物业费6.8元/㎡·月。

  距离项目约2.8公里的保利中央海岸项目，前期住宅均价24000元/㎡（含装修），现商业均价29000元/㎡左右，物业品质一般，住宅物业费2.5元/㎡·月；loft3.9元/㎡·月。距离项目约5.9公里的庆豪天悦近期开盘，定位同是高端住宅产品，均价约32000元/㎡，物业费5.8元/㎡·月。罗牛山玖悦台周边其他新房均价在26000元/㎡左右。而罗牛山玖悦台是典型的高端住宅产品，将精准定位高端客户。

  项目所在板块拥有海口湾湾区资源，未来发展面向国际化，板块规划高端居住区，自身定位高，随着周边港口码头经济未来日渐发展，项目价值上升的空间会逐渐明显。该区域已有成熟社区陆续交房，上万名业主入住，相关配套齐全。周边更是辐射世茂、国贸双商圈。据官方数据统计，海口目前整体新房价格环比上涨已达14个月。

  项目亮点：

 1.社区内全方面智能化系统

  人脸识别系统、智能电梯系统、智能入户系统、车库智能化系统、智能呼叫管理中心、智能高空抛物监控，智能中央空调等，全方面智能化生活，保障住户高端居住体验及安全。

 2.24小时管家式物业管理
海口酒店式物业管理+24h在线服务：嘉逸物业+龙湖智慧服务+第一太平戴维斯。以“一键式管家响应服务+全天候在线”的物业理念，根据业主诉求，一键呼应，为业主解決代洗衣物、送餐订餐、房屋维修、代租代售、车辆租赁等生活需求。

 3.15位全球大师云顶之作

  李嘉诚御用设计师梁景华等15位大师联袂匠筑，现代简洁设计风格，首层星级大堂；立面无管化，园林无井化，幕墙体系化，“三化”设计，擎化海口高阶商办版图。

 4.内部配套以高端住宅标准打造

  下沉式景观会客厅、天际星空双会所、商务写字楼多元互动空间、“行政酒廊式”主题泛会所、臻装地下车库、顶层一户一大堂配置、智慧私密入户社区、匠造艺术园境、全幕墙体系公建化外立面，9大TOP创举，缔造城市封面贵资产。

  项目不足：

  该项目产品价格较高，物业服务费较比同区域价格偏高。