海口中介的“矛盾论”:市场难做,却有人逆风而行!

2021-09-26 14:52:42|来源:乐居买房
摘要| 海口中介淡定面对楼市的巨变。

  编者按:楼市调控持续深入,土地溢价被控,新房价格被限、二手房价被“指导”,“自主买卖平台”频繁敲打,房地产进入“深冬”,多城二手房交易量直接下滑,中介人员流失严重,面临楼市变革大势,房产中介应该如何抉择?乐居深入一线,直击全国重点城市房产中介生存现状。

  乐居海口讯 焦换女发出 房产市场难做,但从事中介的人没有减少,海口中介行业现状是一个矛盾体。

  全区域限购,住房市场由卖方主控,住宅项目不签分销,佣金收入减少,自由经纪人和传统中介分羹夺食。海口中介市场迟迟未等到一场春天的到来。

  来客量急剧下降 金九银十不吃香

  “二手房难做。”海口德佑大华门店的店东吴总直言道。

因为海口新房供应减少的原因,二手房需求增加,去库存很快,价格水涨船高,海口出现了二手房价倒挂的情况,业主不怕房子卖不出,中介佣金也随着减少。

  乐居海口在大华店中了解到,门店在3到7月份的业绩很好,直到8月出现拐点,海口天气逐渐炎热,加上疫情反复不定,来客量急剧下降,现在9月每天上门的自来客只有4-5组,成交量自然更低。

  “好卖佣金降、不好卖佣金涨”,中介和卖方身处杠杆的两端。

现在的海口楼市是卖方市场,大部的新楼盘住宅不签分销、不签代理,楼盘成交1套房顶多给中介3000-5000元的奖励,可以给出1个点位的算是高佣金。

  新房没佣金,二手房则是要面对业主的各种突发情况。“业主临时涨价,谈妥之后又变卦,时不时还会跟你玩失踪。”聊到二手房交易的种种难处,吴总哭笑不得。

  住房供应减少 房价普遍上涨

  海口的二手房存量少吗?据海口市自然资源和规划局网站公布的数据,海口近一年的二手房单月销量没有很大起伏,除了今年2月份,每个月销售量都保持在2千套左右。

海口中介的“矛盾论”

  在贝壳找房官网数据显示,目前海口挂牌的二手房有6900多套,如果参考上面的数据,六千多套房3个多月就能去完库存。

海口中介的“矛盾论”

  截止至8月,海口仅成交市场性商品宅地3宗,成交面积不足38亩

海口中介的“矛盾论”

  据悉,在海口买房的以外地落户的新海南人居多,海南自贸港建设红利以及一系列的落户福利,吸引外地人才资源,这批购房主力军的需求在增加,由于海口的宅地供应受限,住宅供货减少,需求大于供给,造成房价上涨。

  9月国家统计局公布的数据,2021年截止8月海口新房价格指数涨幅在0.3-1%之间浮动,二手房涨幅为0.4-1.3%,海口二手房8月涨幅为0.8%,相对7月涨幅回落,已连续上涨15个月。

海口中介的“矛盾论”

  二手房价倒挂新房在海口楼市上演,中介对此早已司空见惯。

  名下有6家门店的海南嗨享家房地产有限公司吴静总经理,分析海口主要区域的二手房房价现状:国贸、国兴、海甸岛、新埠岛房价比较稳定,房价依循小区和地段的优势在合理规律中上涨,如海口湾有海景资源的楼盘价格比较高,不靠海的老旧小区的价格就会比较低,房价也难上涨;国兴则是看小区,海航豪庭、国瑞城具有代表性,地段、环境上乘的小区二手房价格上涨空间大;西海岸今年的二手房涨得很快,有的新小区二手房在3、4月还是15000元/平的价格,到9月业主已将房价提到了25000元/平。

海口中介的“矛盾论”

图为吴静总经理

  为了小孩将来能在海口上学,应晴(化名)打算把澄迈老城的房子卖掉,计划在离上班地点近一些的西海岸再买一套房,“一定要在海口买房。”对此,应晴态度十坚决,她现在最担心的问题是把老城的房子卖了,能不能凑够西海岸房子的“首付”。这里说的“首付”,不止是最低三成的那部分房款。

  “除了首付,新房要求买车位,还有装修要另外加价的,老城的房子是一套小户型,也不知道能卖得了多少钱。”新房房价望而却步,应晴也去了解了西海岸的二手房,可二手房也不便宜,对此她很是担忧。

  时代未到 不妨逆风而行

  因为海口新房住宅减少,曾有专家预言海口未来的楼市将以二手房和商办产品为主,不过从目前新房和二手房、住宅和商办的交易占比上看,这个“未来”迟迟不到。

  据海口市自然资源和规划局公布的商品房和存量房交易登记数据,今年截止8月,海口商品房(新房)登记交易占比超过7成,而二手房不足3成,新房交易中,住宅占比75.8%,商办占比10.8%。

海口中介的“矛盾论”

海口中介的“矛盾论”

  楼市没有进入“二手房和商办为王”的时代,中介却早早地依靠二手房市场存活,由卖方市场主控的海口楼市,愿意分给中介的利润很少。

  市场不好做,却没有人因此退缩。经过2018年全区域限购的大洗礼之后,不管政府后续出台什么样调控政策,见识了大风大浪的海口中介反应都很“佛系”。

  乐居海口了解到,在西海岸与吴静总经理同家品牌的中介门店由原先的9家,现在已增加到了20多家。

海口中介的“矛盾论”

  中介本来就是流动性很大的行业,人员去留都是常事。“大浪淘沙,能赚到钱的会留下,赚不到钱、没业绩就会离开。”吴静总经理说道。这是销售行业的自然规律。离职的中介中,尤其是有多年经验老中介人,大多会换家中介公司或平台继续从事与房产相关的工作,很少选择转行。

  转行不是容易的事情,意味着要从头开始,放弃以往的经验、积攒在手里的人脉资源,而且海口房产市场虽不如从前,但远没有想象中那么槽糕。

  由装修转行过来的新中介人万鹏先生很看好海南房产市场。万先生从事中介半个月时间里,带看8组客户中意向客户有3组,其中有要买房,也有租房的客户,他表示在海口买二套房的人很多,等11月天气转凉,来海口看房、买房的人增多,海口冬季置业旺季也将到来。

海口中介的“矛盾论”图为德佑大华店的置业顾问万鹏

  面对全区域限购,有人出局,也有人入局。杨女士(化名)2018年末在海口开了一家房产中介公司。“房地产就是一口大池子,成交一套房就有几万的佣金,这不是其他行业能比得了的。”谈到海口的中介市场,杨女士一直保持乐观的态度。

  面对市场的变动,中介不会选择坐以待毙,而是不断在挖掘市场,寻找行业的出路。新房住宅没有市场,还有二手房、商办产品、城市边郊楼盘、其他市县的项目、需求越来越旺盛的租房,只要有市场,中介就不怕分不到一杯羹。

  结语:9月海口发布了限购新政,这次限购升级对中介的刺激远比2018年全区域限购小了很多。海口中介在政府调控压力、卖方市场主导的海口楼市,以一种“阿甘精神”淡定面对楼市的巨变。

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