2018年527日,由海南锦诚、海南锦麟主办,海口中心独家冠名,海口市房协指导的“新地产 新时代”2018年海南新地产行业峰会在海口喜来登大酒店盛大举办并圆满落幕。此次峰会云集了全国地产精英大咖,把脉自贸新格局下海南地产行业发展现状,共同剖析海南地产行业发展趋势。世联行集团副总裁,世联红璞公寓总经理甘伟带来主题为《长租公寓众生态》的演讲。

世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟世联行集团副总裁、世联红璞公寓总经理甘伟

世联红璞专注为解决中国房地产存量物业空置问题而生的创新平台,瞄准青年租房市场,为城市白领提供设计、质感、乐趣的居住体验。实现全国战略布局,业务发展至北上广深、成都、武汉、郑州等多个城市。甘伟围绕着世联红璞历史发展及变化、主要业务发展、门店运营管理模式、五大优势、公寓产品运营体系等进行了详细的介绍。

多种模式并进,竞争中创造市场佳境

目前,长租公寓市场已经呈现出多主体多渠道特征。市场参与者根据自身的特点和优势选择了不同的运营模式。甘伟介绍了长租公寓运营主体的三种类型:一、政府平台,即政府独立或与社会资本合作,自建或收购房源作为长租公寓房源,以提供保障性或政策性租赁住房;二、国资背景,包括国有房地产开发企业、国有投融资企业,通过自建、购买、资产划拨、租赁等方式获得房源;三社会资本,即民营机构通过各种市场化的手段获取房源开展住房租赁业务。

对于长租公寓运营主体而言,主要有2种主流模式。一种是极轻,只做运营管理,不参与项目任何投资,不碰包租、装修投资、建设投资等;另外一种是极重,通过私募基金、REITs等方式持有项目的产权并开展运营。各有千秋,各有利弊。甘伟表示:无论是重资产运营还是轻资产运营,采用相辅相承的经营模式,两者相结合才能实现利益最大化。

租赁市场挑战众多 机构化为发展趋势

对于长租公寓这一蓬勃发展的领域,存在着多方问题。甘伟认为目前长租公寓面临的多方面挑战:“市场有限,多方企业抢占有限的资源;资金回报周期较长,一般在6年以上,而其他服务收入不足2%,对于企业来说如何盈利如何维持品牌运作也是一大难题;目前企业运营后台系统搭建基础薄弱,整体成熟度不高”。

依据业内相关数据表明,中国住房自有率是世界最高的,租住率几乎是世界最低的。中国去年的新房房产交易市场约有17万亿的成交量,但租赁市场的占比仅为6%,而相邻的日本占比达72%之高,美国占比达50%,足以说明我国租赁市场还处于发展阶段。但未来随着国家出台相关政策扶持和健全租赁市场和体系,以及庞大的流动人口租赁需求,国内租赁市场将迎来新的机遇。甘伟现场总结提炼了美国、英国、德国、日本等租赁市场的运营发展情况,数据表明个人房源直租比率远低于机构化持有运营或托管,分析认为成熟的运营体系,且机构化、品质化是市场趋势。 

消费升级背景下 租赁市场需升级 

在客观背景下,房价持续攀高,全国流动性人口增加,首次购房年龄的推迟,滞留在租房市场上,租客人群的不断增长促进租房市场不断增大。甘伟认为,不同的年龄段,对租赁需求也不尽相同,而企业需根据自身定位,做好符合市场的产品。

当下,传统租赁拥有如下痛点:比如房屋及配套老旧、动能差,租期太短,社区环境管理差,缺乏维修服务,合租人群混乱,易产生矛盾等等。而现阶段90后是租房主体,他们对生活质量有更高的追求,他们更倾向于享受生活,对房屋居住舒适感更高。甘伟认为,普通的租赁房屋不会满足90后需求,在消费升级的背景下,租房市场存在改善升级的空间。

政策利好 租赁市场前景可期

十九大之后,住房租赁确定为国家战略,出台了多项鼓励租赁业务发展的政策。在政策强有力支持下,将真正进入到一个租赁的机构化时代,推动行业蓬勃发展。对于海南目前发展现状,甘伟表示:在建设海南自由贸易试验区背景下,引进百万人才,是租赁市场发展的新方向。

“租赁短期内不太赚钱,所以才更有潜力。”甘伟有信心,未来十年,租赁市场将成为房地产的重头戏!