经海南省政府同意,海南省住建厅、省国土资源厅、中国人民银行海口中心支行4月13日联合下发《关于限制购买多套商品住宅的通知》,支持合理住房需求,遏制投机性购房,以促进海南省房地产市场平稳健康发展。

      海南出台楼市调控!背后原因何在?市场会怎么变化?如何能在复杂的形势中作出正确的判断?乐居邀请3位业内大佬,海南省政协常委王一林,海南锦诚董事长王路以及克而瑞海南总经理柏勇,解读限购,带你拨开楼市迷雾!

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      各位大佬认为此次海南出台调控政策的背后原因何在?调控的逻辑是什么?
      王一林:这次调控主要是贯彻习主席”房子是用来住的,不是用来炒的”精神,限购限贷是为了防止房价过快的上涨,总的来看,是能够满足消费者的购房需求。
      王路:针对1月下旬开始出现的房价过快上涨和交易行为不规范现象,海口、三亚市级政府早已出台,这次算升级到省级政府。
      柏勇:海南的房地产虽然购房客群和内地不太一样,但是他的价格和去化以及政策都是跟着大环境走的。两会后,各地纷纷出台调控政策,这是中国房产发展的一个阶段性选择。从宏观经济层面讲,大量的资金放在不动产上,难再产生经济效益,推动经济的持续发展。从海南政府角度,这也是海南要全面转型经济结构的决心。让在海南买房的人真正地“住”下来。因为海南除了房子,还有很多可以促进经济发展的资源没有得到充分利用。
      从具体调控内容看的话,各位认为这次限购主要针对哪个群体?影响有多大?
      王一林:主要针对炒房的群体。这次限购限贷考虑到了刚需群体的基本需求。海南产业结构的特点决定了海南房地产业在海南经济发展中的重要地位,该产业在海南经济发展的相当长的历史阶段中都是重要的支柱产业,要寻找海南房地产自身的发展规律,提高开发档次,推动房地产业与其他产业的融合,保持其健康平稳发展。
      王路:非刚需首置类客户,不针对刚需。
      柏勇:“非本省户籍”这个很明确,所以对本地刚需几乎没什么影响,房产投资客无疑是影响最大的。
      在调控影响下,房价会怎么走?
      王一林:我认为海南的房地产业会出现一个平稳健康持续发展的良好势头。其原因,一是相对于内地一二线城市,海南房地产价格洼地凸显;二是我国北方大部分地区雾霾严重,海南自然生态的价值优势凸显;三是海南省实施“两个暂停”及小产权治理,使商品房供求关系的预期发生变化;四是海南省“双修双创”效果凸显,城市的附加值显著提升;五是人民币贬值的预期,房地产投资的避险功能更为突出。
      王路:海南房价总体都是合理的,一季度有存在过高涨幅,但以现有环境来看,除了一些非重点城市或项目的跟风涨价,我认为重点城市都还是相对合理的。长期看多,短期必然会出现量缩价平的现象。现在又是海南传统岛外购房淡季,楼市走冷的表象会更明显一些。海南的房地产市场具备更好发展的空间,但前提是稳健的市场环境,所以政府得打压房价过快上涨,遏制热钱炒房以及市场不规范行为。
      柏勇:持续时间我觉得要看效果,限购-库存增加-去库存松绑-反应过度-限购。我们看一直是这个循环逻辑,若宏观经济层面还是把房产固定资产投资作为重点的话,这个循环就会存在。其实海南很多市县还是存在价值“低谷”的,虽然有的可能存量已经超过平均水平,但是造成存量的原因不是因为所在地方的环境或者产品本省的问题,而是市场的关注点还不在那里,都关注了三亚,海口等热点。
      在这一个背景下,很多投资需求被抑制,开发商们该如何应对?各位大佬有何建议?
      王一林: 在调控的背景下,开发商应该主动的调整发展策略和盈利指标。对现有的用地,提高开发品质,加强与相关产业的融合,适应市场的变化。
      王路:一季度爽过了,二三季度勒紧点裤腰带没坏处。非商品住宅类可售物业也还有空间,不在本次政策限制范围内。但更重要的是“服从市长,敬畏市场”。这轮政策对岛外并没有关门,只是限贷限转让,也就是并不影响“真爱”客户,只是不欢迎炒房客户。

      柏勇:对于一个人来说,当你面对众多选择,但是只有一次机会的时候,你就会珍惜。对岛外度假“刚需”置业客群,在这个阶段尤其是的。自住和投资关注的点是不一样的,自住度假的话,可能不需要太好的地段,过分城市化的便捷生活,只要良好的度假环境和必要的生活配套。而投资看中的是升值空间,这个主要就是体现在地段是资源的稀缺性。对于开发商来说,就看选着什么样的客户,有什么样的项目条件去针对不同的客户打造不同产品和服务。可以说是客户定位要更精准话,服务延生化,我觉得是两个重要的点。