第一个方面就是项目的规划和产品同质化严重，我们在海南做产品规划时存在着所谓“三菜一汤”式的规划，即五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉，在产品风格方面，很多是采取巴厘岛、东南亚的建筑风格，在户型建议方面，很多户型都是60-80适合度假的产品。去库存压力进一步加大，现房产品销售陷入困局。推广费用边际效应逐渐降低，岛内岛外营销成本增加…… [详细]

    “项目的规划和产品同质化严重，我们在海南做产品规划时存在着所谓“三菜一汤”式的规划，即五星级酒店+高尔夫+住宅+温泉，在产品风格方面，很多是采取巴厘岛、东南亚的建筑风格，在户型建议方面，很多户型都是60-80适合度假的产品。”

　　新浪乐居：想跟您共同探讨一下海南旅游地产运营开发、营销实战等问题，您认为海南旅游地产发展商目前面临的困局是什么？

　　陈鹏：去库存压力进一步加大，现房产品销售陷入困局。国际旅游岛政策公布之后，海南的房地产进入疯狂状态，大量的房地产项目商，投资额和开发量均冲上历史高峰，经过两年的市场和政策的理性调整，目前据不完全统计，整个海南的库存量将近6000万平米，按照每年800万平米的去化量，其中三亚差不多占1/3的比例，如果这样的话则需要八年时间，对海南的开发商来说是非常大的困难。 [详细]

    “由于房源地和客源地的分离，造成购房者无法像传统城市地产那样全方位、立体化了解项目，因为客户的了解渠道不多，而且存在了解信息的时效性。二是发展商无法及时与购房者交流沟通，发展商在做产品规划和定位时，由于和目标客户群存在空间上的距离，无法和购房者进行沟通，造成旅游地产信息的双向不对称交流。 ”

　　新浪乐居：针对旅游地产的营销模式您如何看待？海南旅游地产营销的难点有哪些？

　　陈鹏：以三亚为例，三亚每年新增的上市交易量，通过官方的数据，上市量不多，因为三亚很多的土地不是通过招拍挂的方式上市的，是通过协议转让的土地收购，这种方式目前在三亚是比较流行的，很多的之前的投资商在三亚拥有比较好的土地资源，和开发商、发展商进行土地的协议收购，而且很多收购不是在境内收购，是通过境外交易，这样的话可以避税，所以你看到很多项目公司还是一个项目公司，但是股东方已经发生变化了。而三亚价格上涨较快，客户所在区域(两区一都)发生了变化，从而导致需求量比较难统计。因为供应量和需求量的难以量化，导致我们在进行项目决策的时候，或者说进行当期开发量推出的时候就会没有很准确的数据参照……[详细]