专题摘要： 据克尔瑞数据，1月至11月，海南共成交住宅与商业用地用地16873亩，将为未来带来1450万方的供应，其中海口、保亭、琼中和乐东这几个城市将以高层住宅供应为主。房地产开发西移趋势明显，随着东部优质资源日益减少，发展日益成熟，投资空间逐步缩小，房企在西部城市的布局渐渐成为市场的讨论热点，2011年前11个月的成交中，西部城市土地成交面积逐月上升，总占比达27%。

未来市场趋势开发商需转变思维

海南楼市成交量低商品住宅库存大
从楼市成交量价分析，11月市场成交依然乏力，成交价格结构性调整。海南重点城市商品住宅存量水平都处在较高水平；按现有的去化水平计算，海口的存量消化压力巨大，三亚存量消化压力略优于其他城市；全省潜在存量消化周期达到11年，未来市场将面临激烈的竞争局面。总体来看，进入年末海南的传统楼市旺季，但市场表现依然毫无起色，政策短期内产生的心理影响已经超过其本身的作用。市场存量消化巨大，未来将面临剧烈的竞争局面。长期来看，房企依然看好海南市场发展，部分资金充裕的企业保持理性扩张态势。

未来趋势：开发商需转变思维

当下外部环境受到欧债危机蔓延以及外资出逃的巨大影响，国内经济增速放缓、通胀持续回落，经济“保增长”需求明显。

市场难现报复性反弹，本次货币政策调整，政府已经做足了坚持房地产调控不动摇的舆论铺垫。尽管货币政策调整转向，但国内经济面临内外交困的复杂环境，未来房地产行业仍将会以调控为基调，大幅度大范围的反弹行情难以出现。

经济环境面临内外交困的复杂环境

虽然从10月份开始一些品牌房企突破以往的降价幅度，“以价换量”来回笼资金，11月份亦有部分开发商加入降价行列，但并未带起整个市场降价潮，降价依然只围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。

重点城市成交量萎缩二线城市存量居高

一线城市的存量虽然均已创下近两年来的新高，但与上一轮08年调控的历史最高位相比仍有明显差距，但二线城市方面，当前存量水平已普遍超过或逼近08年的历史高位。

海南楼市成交量表现依然乏力

进入年末海南的传统楼市旺季，但市场表现依然毫无起色，政策短期内产生的心理影响已经超过其本身的作用。市场存量消化巨大，未来将面临剧烈的竞争局面。

“降价”是目前市场营销主流

目前优惠措施中，再多名目的促销措施都比不上价格的折扣，目前多数楼盘的折扣主要集中在95折，开发商降价热潮仍未到来。部分海南项目依据市场现状，对后期产品降价促销，但效果不一。

提要：在一系列的限贷、限购、加息等多重政策压力下市场出现扭转，部分房企开始降价跑量，回笼资金，打折促销力度不断加大，但传统“金九银十”的楼市旺季并没有显现出往年的旺季表现。一线城市，部分企业房价出现实质性下降。前11月全国半数重点城市成交量全线萎缩，二线城市存量达到08年调控最高点。

日期	出台部门	内容摘要
1月26日	国务院办公厅	新国八条：将二套房房贷首付比例提至60%【详情】
1月28日	国务院	国务院批准房产税试点，在上海、重庆试点房产税产税【详情】
1月20日、2月24日、3月25日、4月21日、5月18日、6月20日	央行	央行六次上调存款类金融机构人民币存款准备金率【详情】
2月9日、4月6日、7月6日	央行	央行三次上调金融机构存贷基准利率【详情】
5月1日	发改委	发布《商品房销售明码标价规定》，规定商品房销售必须明码标价。【详情】
5月15日	国土部	《关于加强保障性安居工程用地管理有关问题的通知》,查处小产权房【详情】
6月9日	住建部	住建部要求全年1000万套保障房11月底须全面开工【详情】
8月12日	司法部	新《婚姻法》对婚前、婚后房产问题做了新规定【详情】
8月25日	发改委	加强价格管理，遏制房价过快上涨【详情】
8月31日	财务部	推进税制改革，加快修订房产税暂行条例【详情】
9月19日	国务院	保障房建设将逐步推行终身负责制【详情】
9月19日	国土部	土地不再无偿划拨，供应双规制将取消【详情】
11月1日	珠海住建部	《关于深入开展房地产市场调控工作的通知》，珠海开始实行双限政策【详情】
12月5日	央行	下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点,这是央行三年来首次下调存款准备金率【详情】

历经两年楼市调控，成效已初步显现

　　2011年对中国楼市来说是政策为王的一年，各种楼市政策层出不穷，一房一价、加息、限购、限贷与保障房，让房地产的火热一步步跌至冰点。2011年注定是“限”字的主旋律。那么都有那些重要的政策在今年出台了呢？让我们一起来回顾一下。【详细内容】

2011年海南五大调控政策

一房一价——对楼市的影响并不大

4月27日《海南省商品房销售明码标价规定实施细则(试行)》公布，然而对楼市的影响并不大。

限购——楼市下滑明显促销力度增多

海口、三亚实施限购令后，今年海南楼市状况下滑明显，尽管打折促销力度不断加大，但市场观望氛围仍然浓厚。

限贷——市场迅速低迷

海南楼市的主力购买群来自岛外，限贷政策的执行，导致商品房市场和土地交易商场迅速低迷，在四月份表现尤为明显。

六次上调三次加息——融资困难楼市低迷

六次上调存款准备金率，三次加息，一次降息央行六次上调存款准备金率，开发商融资困难，购房者信贷受限，海南楼市持续低迷。

保障房——影响了刚需性购房量

海南市场岛外客户以及投资性客户数量居多，保障房的建设对楼市的影响并不深远，但是也在一定程度上影响了刚需性购房量。

品牌房企降价或将促使周边价格体系重建

11月份重点城市均价各有涨跌，涨跌幅基本在10%以内，其中天津11月份均价环比上涨了15.7% ，究其原因主要是本月部分中高档项目集中成交，如海逸长洲、星美御、富力津门湖，拉高了城市的整体均价。从总体来看，虽然从10月份开始一些品牌房企突破以往的降价幅度，“以价换量”来回笼资金，11月份亦有部分开发商加入降价行列，但到目前为止并未带起整个市场的降价潮，降价依然只是围绕着龙湖、中海、万科等品牌房企。

提要：据CRIC监测数据的11月海南房地产市场简报数据显示，年初与年末海南楼市的供应量最高，在经历金九银十的惨淡后，楼市在年末会有一个量的释放，然而市场供过于求。总体上看，楼市供应量过高，成交量却暴跌。[详细]

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海口几乎每一个月的供应量都高于成交量，特别是2010年12月，供应量到达峰顶。总体上来看，2010年11月-2011年4月，海口供应量居高不下，成交逐步上升。到2011年3月后，成交暴跌。进入金九银十月，海口供应量逐渐上升。【详细内容】

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琼海2010年11月、12月、2011年8月供应量过高，2011年4月成交最高，成交均价10047元/平米。相比其他城市，琼海全年供应量明显，全年成交均价有两次高峰，全年平均来看，成交平平。【详细内容】

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三亚年初供应量过高，成交情况最良好，其中2011年1月供应量最高，4月-8月接近零供应，成交量平平，成交均价以7月34044元/平米为峰顶，成交均价结构性调整。【详细内容】

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陵水供应量全年有两次高峰，分别是2011年1月与2011年11月，成交高峰在2011年5月份。供应量在年初与年末最多，上半年成交良好，下半年成交暴跌，接近零成交。【详细内容】

提要：据CRIC监测数据的11月海南房产密集区域成交销售排行榜显示，海南楼市销售前三强使海口、三亚和琼海。海口成交套数最多的项目是望海国际广场，共成交56套，成交金额3864万元，其次是海阔天空国兴城，共成交45套，成交金额7848万元。从成交排行表来看，海口成交量虽少，但是项目单价依然高，可见海南楼市在经历过限购，上调利率之后房价依然坚挺。 [详细]

海口

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	望海国际广场	56	4332	11261	3864
2	海阔天空·国兴城	45	13077	6200	7848
3	南国威尼斯城	44	3070	5443	1671
4	德信滨将绿都	39	4204	5941	2497
5	绿色家园江畔人家	31	3549	8381	2975
6	紫泉花坊	31	1880	4200	790
7	宝泰花园	30	2686	6235	1675
8	滨江海岸	30	3846	10044	3863
9	永升华府	27	2082	6322	1317
10	海岸郁金香花园	25	2215	5637	1249

三亚

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	凤凰水城	171	7177	24631	17676
2	万科森林度假公园	32	1220	17751	2166
3	半山半岛	30	4158	42100	17507
4	新浪国际公馆	23	2225	28563	6354
5	碧海蓝天	23	1592	26319	4190
6	山屿湖	16	1143	22600	2583
7	半岛蓝湾	14	1472	19768	2910
8	阅海观山	12	0.07	16583	1078
9	亚龙湾﹒公主郡	9	1049	40890	4290
10	清平乐	7	576	19003	1904

琼海

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	椰海滨江	47	2683	13922	1865
2	陆泉·晋如意花园	46	3206	6903	2213
3	瑞海水城	39	2550	7575	1932
4	银川众一家园	27	1804	5665	1022
5	永金海域天城	19	1540	5194	800
6	万泉豪廷	18	919	6463	594
7	美林苑	15	1093	5414	592
8	富都国际公馆	13	814	5780	471
9	珠江花园	9	766	5025	385
10	万和丽园	7	526	5710	300

陵水

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	雅居乐﹒清水湾	54	6986	27716	19363
2	红磡﹒香水湾	9	510	197759	1007
3	远东国际﹒香水湾1号	1	2414	40677	9817
4	ALOHA清水湾	1	0.008	22500	162
5	东和福湾	1	50	24500	122
备注：11月份陵水市仅有五个项目有成交记录

提要：据CRIC监测数据的1-11月海南楼市成交套数排行榜显示，海南楼市成交套数前三强是琼海陵水和三亚。琼海成交套数最多的项目是天来泉度假中心，1月至11月成交2216套，陵水成交套数最多的是雅居乐清水湾，1月至11月成交1928套，三亚成交套数最多的是凤凰水城，1月至11月成交1530套，海口成交套数最多的是南国威尼斯城，1月至11月成交677套。[详细]

海口

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	南国·威尼斯城	677	49950	4633	23144
2	锦地翰城	632	59991	5964	35778
3	海阔天空·国瑞城	488	68665	13704	94095
4	绿色佳园·江畔人家	464	48218	8171	39399
5	永升华府	421	37806	5099	19277
6	昌茂·翰林西苑	378	35561	4998	17775
7	宝泰花园	369	36470	5490	20022
8	江军苑	312	27668	4811	13310
9	海阔天空·国兴城	306	39512	13660	53972
10	德信滨江绿都	301	32600	5675	18501

琼海

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	天来泉度假中心	2216	102392	9773	100064
2	兆南山水汇	1400	100356	6004	60254
3	御河观景台	997	63473	10150	64425
4	兆南万泉绿洲	986	67888	6199	42083
5	晋如意花园	917	60278	6748	40676
6	银川众一家园	641	44510	5743	25563
7	万泉源居	572	37954	6051	22966
8	爱琴万泉水郡	568	37243	6383	23774
9	博鳌湾	513	30551	17585	53723
10	长滩雨林	505	36202	15798	57191

三亚

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	凤凰水城	1530	109163	22262	243021
2	东方巴哈马	1347	115680	24469	283061
3	半岛蓝湾	995	101970	20306	207057
4	万科森林度假公园	867	53707	19366	104008
5	半山半岛	569	85099	37463	318811
6	亚龙湾·公主郡	284	39380	40788	160626
7	兰海花园	231	15159	24419	37016
8	远洋奥林匹克公馆	207	19227	27067	52041
9	三亚湾红树林度假会展酒店	178	12450	27038	33664
10	鲁能三亚湾新城	172	32483	27941	90763

陵水

排名	项目名称	成交套数（套）	成交面积（㎡）	成交均价（元/㎡）	成交金额（万元）
1	雅居乐清水湾	1928	233981	29781	696822
2	绿城清水湾	738	85902	29075	246850
3	红磡香水湾	288	16980	21870	37136
4	富力湾	205	28087	24402	68536
5	东和福湾	145	7818	35155	27484
6	ALOHA清水湾	43	6315	43752	27628
7	远东国际﹒香水湾1号	36	11769	64422	75817
8	香水君澜	34	11503	38203	43945
9	钻石海岸	17	5530	41068	22709
10	顺泽·福湾	12	2725	43785	11930

提要：据CRIC监测数据显示，海南重点城市商品住宅存量水平都处在较高水平；按现有的去化水平计算，海口的存量消化压力巨大，三亚存量消化压力略优于其他城市；全省潜在存量消化周期达到11年，未来市场将面临激烈的竞争局面。[详细]

	海口	三亚	琼海	陵水
11月存量(万㎡)	572.43	102.83	213.51	99.26
1-11月均销售量（万㎡）	11.6	7.66	9.89	3.79
消化周期(月)	49.35	13.42	21.59	26.19

市场存量过高市场面临巨大存量消化压力(图)

根据海南住建厅数据：截止10月末海南省在建项目、新报建未动工项目高达约5300万㎡

2006——2010年年均销售面积：约480万㎡

5300/480=11年

提要：11月份的各重点城市媒体投放量出现分化，重点城市媒体广告投放额中，仅海口媒体投放水平出现较大增长，其他三个市县媒体投放水平继续下滑，均远低于去年同期广告投放水平；一方面反映出房企短期内对市场的依然缺乏信心，减少报媒的广告投放力度，另一方面，房企的推广手段选择上多样化。

提要：海南商品房2010年成交价格同比虽有所上涨，但成交量同比下跌20.15%，2011年前11月，海南商品房成交量持续低位徘徊，黄金周平淡收场。接近年关，迫于回流资金压力，开发商打折促销活动不断涌现，有些开发商甚至打出团购六折优惠活动。

冷市折扣成潮楼市团购凶猛(图)

2011年对海南楼市来说是政策为王的一年，各种政策的风行，直接打压了一路高涨的房价。在政策面前，现金为王，为了回笼资金，在市场的冷清中，开发商们只能通过各式各样的折扣吸引购房者，抢占市场。从CRIC监测数据10月全省统计的137个优惠调整项目作为统计样本来看，在目前的优惠措施中，再多名目的促销措施都比不上价格的折扣。目前多数楼盘的折扣主要集中在95折，占分布的26%，另外96折名列第二占16%，可见开发商降价热潮仍未到来。更多>>

楼盘	10月报价（元/m2）	9月报价（元/m2）	报价跌幅	9月成交		10月成交		11月成交
楼盘	10月报价（元/m2）	9月报价（元/m2）	报价跌幅	套数	金额(万)	套数	金额(万)	套数	金额(万)
永升华府	均价6800	均价10500	35.24%	41	2217	99	5340	27	13166
乾坤湖	均价8700	均价11000	20.90%	5	278	10	541	25	1448
文航花园	均价4600	均价5600	17.86%	2	137	0	0	25	14478
博海悠度湾	均价5500	均价6400	14.06%	—	——	—	——	—	——
世纪山水产权式酒店	均价8200	均价9500	13.68%	—	——
义方家园	均价6250	均价6900	9.42%	6	433	3	133	5	93
万泉美地	均价11000	均价12000	8.33%	—	——	—	——	—	——
润城岭秀金江	均价4680	均价5000	6.40%	—	——	—	——	—	——
广物滨江海岸	均价13000	均价13800	5.80%	1	115	2	233	30	3863
江畔尚品	均价4100	均价4300	4.65%	—	——	—	——	—	——

据CRIC监测数据显示，从《2011年1 -11月中国房地产企业销售金额TOP20》排行榜可知，目前超额完成2011年度销售目标的企业仅恒大地产、保利地产、招商地产等三个企业，另外有绿地集团、绿城集团、万达集团等完成比例接近50%左右，多数企业尚未完成销售目标。从《2011年1-11月中国房地产企业销售面积TOP20》排行榜可知，恒大地产占据销售面积榜首，销售面积为1274.9万平方米，排列第二的是万科集团1015万平方米，其中这两个企业是唯一销售面积超千万平米的。

2011年1 -11月中国房地产企业销售金额TOP20

排名	企业名称	销售金额(亿元)	2011年度销售目标(亿元)	完成比例
1	万科集团	1157	1400	83%
2	恒大地产	840	700	120%
3	保利地产	676	515	131%
4	中海地产	665	800	83%
5	碧桂园	394	430	92%
6	龙湖地产	356	400	89%
7	绿地集团	347	670	52%
8	万达集团	336	——	——
9	世茂房地产	288	360	80%
10	雅居乐	282	360	76%
11	华润置地	280	300	93%
12	绿城中国	274	550	50%
13	富力地产	263	360	73%
14	金地集团	254	400	64%
15	远洋地产	233	300	78%
16	中信地产	223	——	——
17	招商地产	205	200	103%
18	融创中国	175	183	96%
19	华侨城	158	——	——
20	融侨集团	150	——	——

2011年1-11月中国房地产企业销售面积TOP20

排名	企业名称	销售面积(万平方米)
1	恒大地产	1274.9
2	万科集团	1015
3	绿地集团	694
4	碧桂园	627
5	保利地产	598
6	中海地产	522
7	万达集团	405
8	龙湖地产	279
9	雅居乐	271
10	世茂房地产	249
11	华润置地	245
12	富力地产	202
13	远洋地产	194
14	金地集团	187
15	保利香港	185
16	中信地产	184
17	荣盛发展	167
18	中铁房地产	165
19	金科集团	163
20	世纪金源	149

提要：当下外部环境受到欧债危机蔓延以及外资出逃的巨大影响，国内经济增速放缓、通胀持续回落，经济“保增长”需求明显。在调控政策屡次被强调不会放松的情况下，11月30日晚，央行三年来首次下调人民币存款准备金率0.5个百分点。

城市	供应			成交						存量
城市	11月供应量	环比增幅	同比增幅	11月成交量	环比增幅	同比增幅	相比10年月均值增幅	1-11月成交量	同比增幅	11月底存量	环比增幅	同比增幅
北京	87.34	-30.6%	-36.9%	65.19	-4.2%	-34.5%	-34.6%	791.38	-22.7%	1115.05	2.0%	3.8%
上海	89.99	47.8%	-16.2%	48.96	6.2%	-48.3%	-39.5%	671.53	-19.2%	915.93	4.7%	45.4%
广州	94.73	11.1%	131.0%	55.52	-21.4%	-18.9%	-30.8%	801.70	-8.6%	707.29	5.9%	51.7%
深圳	44.16	75.1%	58.7%	15.10	-21.1%	-34.3%	-43.1%	245.72	-12.1%	329.07	9.7%	18.2%
南京	110.34	31.7%	56.8%	33.62	-13.0%	-44.7%	-31.6%	401.81	-23.7%	496.08	18.3%	135.6%
杭州	37.01	-27.0%	-11.2%	12.31	-18.3%	-65.6%	-53.2%	169.09	-35.9%	353.90	7.5%	71.0%
重庆	199.73	7.0%	-11.4%	152.18	3.2%	-15.1%	-14.6%	1296.22	-33.3%	1835.21	2.7%	113.2%
武汉	135.68	65.5%	36.2%	62.37	-4.1%	-35.4%	-17.5%	748.03	-7.3%	912.24	8.7%	90.0%
天津	197.25	33.2%	13.8%	61.5	-17.4%	-46.6%	-28.0%	856.91	-3.8%	1630.05	9.1%	133.0%
注：11月份数据均为初步统计数据，与最终数据可能会有出入。杭州、武汉、重庆为主城区成交数据，其他城市为全市范围。单位：万平方米，%，月