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资料来源：《人口研究》
我国1999年成为老年型的国家，是世界上老年人口最多、增长最快的国家之一。20世纪80年代以来，60岁以上的老年人口平均每年以3%的速度持续增长，更为突出的是，80岁以上高龄老人已高达1100万，并以年均5%的速度递增。本世纪中叶，60岁以上的老年人口将达到4.4亿左右，约占亚洲老年人口总数的36%，占世界老年人口总数的22.3%。中国老年人口规模之大，老龄化速度之快，高龄人口之多，都是世界人口发展史上前所未有的。
资料来源：《人口研究》
近期，全国老龄工作委员会办公室发布最新人口数据显示，截至2011年年末，全国60岁及以上的老年人口已达1.8499亿，占总人口比重的13.7%，与2010年第六次全国人口普查相比，上升0.4%。老年人口基数大、增长快并日益呈现高龄化、空巢化趋势，需要照料的失能、半失能老人数量剧增。然而，截至2010年，我国养老机构仅4万多个。2011年年底，全国各类养老机构的养老床位315万张，床位数仅占老年人总数的1.77%。如此现状，已经人开始担忧：未来会不会老无所依？未来会不会居无定所？
“采菊东篱下，悠然见南山。”这样的意境和居所，千百年来，曾经是多少人向往的理想栖居之地。而能够拥有一所“面朝大海，春暖花开”的房子，更是每一个对生活保有向往的人们共同的梦想。新鲜的空气、充足的阳光、温暖的气候，良好的水质，大自然赋予了海南“养老天堂”的一切良好条件，这些自然天赋为海南独有的，是其他地方无法复制和模仿的。如今这些看似平凡而又遥远的生活愿景你都可以在海南这个小岛上实现。来海南岛买房养老，成为了老人们怡享晚年的新风潮。
“候鸟”式旅游养老成时尚老年人退休后不再满足于传统的单调的养老方式，而是愿意选择外出旅行，走向大自然，走向各个旅游景区，走向文化景区，在“玩”中享受晚年。“旅游完善人生”，是多数老年人对旅游的认识，来海南置房养老的老人也被形象的称为“候鸟一族”。
买房养老 风从岛外来据地产海南不完全统计显示，在海南新开发的楼盘中，内地购房者俨然是购房的主力军。在三亚市，来自北京和东北三省的购房者，他们的购房数在不断攀升，占岛外购房总数的1/3。上海、浙江、广东等沿海地区也蕴藏着巨大的购房潜力。湖北、四川等地近年来也异军突起。
海南岛置房 养老多优势海南岛气候温和，空气新鲜。全岛年平均气温22.3℃至25.4℃；海南岛四面环海，中间五指山区地处高山地带，环境安静。海南的热带海洋性气候对治疗这些常见的老年病很有帮助。海南热带气候能使老人们的常见疾病如哮喘、鼻炎等呼吸道疾病及关节类疾病得到很好的康复。
养老地产应该定义为住宅地产、商业地产和服务三者的有机结合体，可以称为房地产混合开发模式。养老地产接近于高端住宅产品，但又有所不同，养老地产的标准更高，功能和设施更全，可以根据老年人的需要，从居住、餐饮、护理、医疗、康复等方面量身设置。
对于养老地产的前景，无疑是相当看好的。从这房企以及保险机构大力追捧养老养生地产项目的现状已经十分清楚。全经联养老养生地产委员会成立以来，很多业内人士对于委员会给予了很高的期望。期望对养老养生产业地产的研究上水平，改变养老地产投资人与养老产业脱节的现状。目前的养老产业，无疑是水平很低的产业，不论是养老床位数量还是养老人群的收入水平以及养老项目的低水平软硬件配置问题一直很突出。
消费群的专一性——它是“针对老年人提供的住宅产品”；
产品设计的特殊性——住宅楼、医疗看护、交通线路、配套设施等符合老人的生理特点；
社区活动的广泛性——在娱乐、学习、交往、情感等方面照顾老人的心理需要。
所以，它又被称为“银色住宅”、“乐龄住宅”、“关怀住宅”。
我国养老住宅正处于由第二阶段向第三阶段发展过程中
养老地产市场环境分析
中国正渐入老龄化社会，一个庞大的市场已经悄然浮现。 “到2011年，中国老龄人口会达到13%；到2020年，中国的老龄人口将接近30%，来势迅猛。”专家预计，5～10年以后，中国会逐渐迈入老龄化社会。此刻，与“住”紧密相关的老年地产作为“银发产业”中最诱人的一块“大蛋糕”，正吸引着越来越多的资本觊觎争食。
目前，市场定位养老型楼盘仅在产品的市场细分倾向老年人居住。养老地产对多数人来说仅是“空气清新 居住成本低”，不少近郊或旅游度假产品成为此概念主力承载者。然而，他们远离购物等配套无法实现“老有所养”目标。
2010年12月，万科以“活跃长者之家”宣布进入老龄化住宅开发运营领域。其仅是养老地产的一种形态，未来还有多种业态、运营模式值得探索，可能在一些住宅项目打造一定比例老年住宅；或单独建造，或租或售。
老年地产盈利模式是什么？归根结底是给老年人提供一个健康生活环境、生活状态。养老地产的任务：一是根据老人需求和特点设计居住环境并建设住宅；二是运营和管理养老设施，直接为老年居民服务。
“银发经济”的庞大市场预示着中国“夕阳产业”正在成为蒸蒸日上的朝阳产业。然而，因为缺乏配套政策和监管，持有经营要考虑资金风险，经营收益不足10%，开发与经营的截然分开势在必行，养老地产面临着很大风险。
养老地产带有一定社会福利性质，政府政策扶持对其发展至关重要，这也是养老地产投资者首要考虑的问题之一。
一般来说，政府在税收、土地取得、贷款政策等方面给投资者提供政策上优惠。在我国，老年地产的投资者确实获得了政府的支持，但并没有任何具体政策表示可对养老地产的开发过程提供优惠。这种无保障的政策优惠是养老地产投资者首要面临的风险。
老年地产消费群体的特殊性要求投资者在建造老年社区时，要投入比普通住宅项目多30%-50%的资金。如养老地产社区的无障碍通道、慢速电梯等方面的成本比普通商品住宅社区要高30%-50%。另外，养老地产项目在配套方面的投入很大，如医疗保健中心、老年活动中心、商业购物中心等大量的医护及配套设施设备，对企业来说是很重的负担。
高额的投资必然提高老年地产的成本，投资者要获得利益就需要提高房价，这就增加了投资者的销售风险。
老年地产作为一个新兴的市场自然要面对风险。由于人们多这一产业还不熟悉，所以可能需要一个适应期，再加上老年人风险意识很强，行事谨慎等原因，是老年地产的投资者可能出现面对着巨大的消费群体却卖不出房子的风险。
目前我国老年人更青睐于租赁或购买（所有权）的方式入住养老地产，因养老地产配套设施较多，养老地产项目需要投资者进行一定时期的经营才可以收回投资，这种长时间的占用资金一方面增加了机会成本，另一方面也在无形中扩大了投资者的风险。
养老地产入住人群的特殊性，要求其要有更加完善的后期物业服务，包括为老年人提供管家式服务、医护服务、保健服务、活动组织、日常课程、特殊饮食护理服务等，这些服务对房地产企业而言，可以说是有心无力。
项目选址：环境良好，交通便捷，场地周边活动安全，生活气息浓郁；
规划设计：从老年住宅的特点出发，满足自然、人文、生活环境等方面需求；
单体设计：以别墅、多层为主，主要是从老年人行动不便的生理特征考虑；
色彩规划：稳重和谐，但忌过于沉闷，不同组团采用不同色彩，利于老人辨认；
户型设计：保证有良好的采光、通风，为老年人提供一个健康的生活环境；
室内设计：从墙地面装修、厨卫产品选择到色彩设计、电器照明设计，乃至门窗的选择等等细节上都应体现出对居住者的细腻关怀。
设计：从空间（消除室内高差）、装置（设置扶手、地面防滑）、设备（紧急通报系统、安全电热源）、管理员或护理人员等方面对应老年人日常生活中的安全性，做到紧急时刻可立即采取措施；
交流：尽可能在楼内外为老人提供各种邻里交流、人际交流的公共交往空间和环境；
建筑：在家具、卫生器具的尺寸方面符合老年人的身体特征；
心理：环境行为心理学的角度出发，考虑大多数老年人常年形成的居住习惯，提供传统形式的室内空间。
